北京“炒房人群”基本被挤出 房市面临理性回归

4月29日下午，中国社会科学院在京发布《中国房地产发展报告（2014）》称，刚需的庞大群体助推2013年北京存量房市场持续升温，投资人群已基本被挤出。2014年，北京房地产市场势必要理性回归，房产税或将出台。

9成刚需族推动房地产市场持续升温

在一系列强劲政策压力背景下，刚性购房需求仍活跃难当，2013年全年存量房成交量价同比均现上涨，涨幅分别为14%和22%。存量房成交近9成为首次置业的刚性需求和改善性刚性需求，投资人群已基本被挤出，刚需的庞大群体助推2013年北京存量房市场持续升温。北京租赁市场需求旺盛，输入型大都市的特征决定了大量外来人口对北京租赁市场强有力的支撑，总体呈现上升趋势。

5万套自住型住房供应将抑制房价

2014年，北京的楼市调控政策仍将从严执行，同时自住型住房将有5万套供应，且价格低于周边商品住宅30%。这样的楼市政策环境将对整体住房市场的刚需供求紧张状况起到一定缓解作用，并对房价起到抑制效果。

自住房上市将稀释部分存量房客户

2013年11月到2014年上半年期间，在自住型住房不入市稀释房价情况下，商品房限价政策将持续。自住型住房入市后，特别是2014年下半年，中低端商品房也很难提高价格。这也势必影响部分存量房客户观望或转投商品房或自住房。但对于高端市场来说，未来需求会平稳向上，高端项目具有一定的稀缺性。

房产税等市场调节手段代替行政干预

量价在持续一年多的上涨后，市场势必要理性回归。2014年，北京房地产市场将在资金流动性偏紧背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制，调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。

二手房成交量稳定价格涨幅回落

然而由于房屋地域属性的不可替代性，北京城区内的二手房需求量不会下滑，或将上升。政策保障房和自住房的供应更多地位于次中心区和城市边缘区，对这两大区域的价格影响颇大，价格大幅上涨动力不足。预计2014年北京二手住宅成交量较为平稳，价格涨幅将会收窄。

租金和回报率均小幅上涨

2014年存量房交易市场平稳发展，租赁市场也不会有明显波动，外来人口及高房价挤出的大量人群将助力租赁成交量平稳发展，租金仍将小幅上涨。在房价涨幅收窄的前提下，判断2014年的租金回报率将有所回升。

北京房地产市场继2012年筑底复苏后，2013年持续升温。2013年调控政策持续且力度不断加强，从“新国五条”“新国六条”再到京版“国五条细则”、7~8月份房地产调控向长效机制转变的“传闻”、10月北京住建委发布“京七条”，直至11月三中全会后开始的一、二线城市调控再收紧。

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