东莞：新建商品房须配建5%公租房
最近，关于公租房的话题不断。本月中旬，17个公租房项目的租金标准相继出台。
南方日报记者 苏仕日 摄
南方日报讯 （记者/龚名扬）近日，东莞市法制局公布《东莞市新建商品住房项目配套建设公共租赁住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），规定容积率为2.0以上的新供给的二类及二类以上住宅建设用地上新建的商品房项目，必须配建5%的公共租赁住房（以下简称“公租房”），配建的公租房免收各项行政事业性收费和政府性基金，并可享税收优惠。
4月28日，东莞的地产界人士称，《办法》如通过或会对东莞的房价产生一定的影响，公租房的运营、管理和分配流程对开发商和政府而言都是考验，目前《办法》的优惠政策对开发商来说意义不大。
进入2014年，东莞市的公租房新闻不断。1月27日，市政府公布了《东莞市公共租赁住房管理办法(试行)》；本月中旬，有关部门陆续公布全市17个公租房项目的租金标准。
而在4月25日，东莞市法制局公布《东莞市新建商品住房项目配套建设公共租赁住房管理暂行办法》以征求意见。
据了解，《办法》所称配套建设（以下简称“配建”），是指新建商品住房项目（包括“三旧”改造中新建的商品住房项目）中，将建设一定比例的公租房作为土地出让条件之一，由土地竞得人按照政府确定的户型、建筑总面积、建设标准等要求建设公租房。
其中，在二类及二类以上住宅建设用地（包括居住用地和商住混合用地）上开发建设、容积率在2.0及以上的新建商品住宅项目中必须配建公租房，配建比例为项目规划住宅建筑总面积的5%。
同时，《办法》要求配建的公租房必须独门独户，设有卧室、厨房、卫生间等，基本生活设施安装到位，并应按照经济、节能和环保等原则进行一次性装修，达到基本入住使用条件。配建的公租房立面与室外配套应与同一开发项目商品住房一致，须与新建住房项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。
但《办法》同时规定，项目开发建设单位申请办理房屋权属初始登记时，应与政府委托的资产管理机构共同向市房管局申请，配建的公租房产权归政府所有，产权证书上应载明“公共租赁住房”。
焦点
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有多少符合配建条件的新房？
记者获悉，在新建商品住房项目中配建公租房这一做法在国内已非先例，东莞在3年前也已经表示会就此制订相关政策，但《办法》一经公布还是引起业界的热议。
合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺告诉记者，二类建设用地涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地。而容积率则是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。
“目前出让的商住用地，最大容积率几乎不可能会小于2.0，越靠近市中心这一数字就越高。”他说。
记者在相关网站查询，目前市区内新建房地产项目容积率普遍较高，如位于市区三个街道交界处的富通自在城，容积率达到了4.5；莞城的大户型楼盘恒大华府容积率达到了5.5。而4月29日以8.9亿元开拍的万江坝头村地块，最大容积率更是达到了9.1。
换而言之，根据《办法》的规定，目前在市区商住建设用地供应如此紧俏的情况下，新建的商品房项目将“不可避免”地需要拿出5%的规划建设面积来建设公租房。
李兴旺认为，根据这一《办法》，东莞市的公租房将不再像原来那样，建设在较为偏远的地区，符合规定的申请者，也可以享受市区更为优质的生活资源。
根据相关条款，配建的公租房作为政府资产，作为公租房房源实行统一管理。同时，配建的公租房纳入所在商品住房小区物业管理，实施统一的物业管理服务。
“假如按照这一规定的话，配套设施更好、交通更为便捷的公租房大家都想要，政府对于房源如何做到公平分配将面临考验，而小区怎样管理则是另一问题了。”他说。
“市区新建商品房大多满足条件”
焦点
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会否对房价有影响？
“开发商成本提高，或推高房价”
按照房地产开发的规律，房价的构成通常包括购地成本、税费、建设成本、管理成本、前期费用以及开发商的利润。由于建设、管理等成本在同时同地的差距很小，所以土地价格是决定房价的重要因素。
东莞市富通新家园房地产开发有限公司总经理助理梁兰凌认为，政府推动公租房建设，保障广大市民的住房需求无可厚非，“但按照《办法》的有关条款，开发商在拿地的时候会进行收益测算，把建设公租房的开发运营成本计算在内，看看利润还有多少再决定是否拿地。”
虽然，《办法》也制订了优惠性政策作为补偿，如配建的公租房一律免收各项行政事业性收费和政府性基金；公租房建设、运营等环节符合税收减免的，按照相关减免税收政策规定办理。
但在开发商的眼中，这样的优惠政策谈不上吸引，甚至等同于杯水车薪。
亿华集团营销总监杨粤桂认为配建公租房可能会推高房价。“按5%的配建比率，假如开发商要在市区建1000套商品房，开发商就会少了数千万元的成交金额。这么大一笔成交额，开发商肯定会将其成本转嫁到出售的商品房上。” 杨粤桂希望，政府能够加大各项税费减免和政府性基金的补偿力度，打消开发商在成本平摊上的顾虑。
记者就有关问题采访东莞市住房和城乡建设局住房保障科负责人，对方表示，由于政策目前处于征求意见阶段，涉及多个部门，而且未经审议通过，暂时无法发表意见和评论。
《办法》对商品房配建公租房的相关规定
1.建筑面积不超过60平方米，以40平方米左右为主。
2.户型以一室一厅和二室一厅为主。
3.必须独门独户，设有卧室、厨房、卫生间等，供水、供电、供气、电话、有线电视等
基本生活设施安装到位，供水、供电、供气必须分户计量。
4.应按照经济、节能和环保等原则进行一次性装修，达到基本入住使用条件。
“一刀切”或非公租房良药
记者观察
说起东莞的保障性住房，不得不提雅园新村；说起雅园新村，一位经适房申购者的话让记者印象深刻：我申购的时候孩子才到我胸口那么高，现在已经比我还高了。
由政府财政投资建设的雅园新村2007年规划，2008年施工，2012年初一百多户廉租房住户入住，而经适房的申购者们则直到今年1月才得以入住，目前还有申购者在等待摇号。
为了避免再出现雅园新村这种建设周期长、空置率高的公共保障房项目，政府又出台了新的政策以征求意见。
根据《东莞市新建商品住房项目配套建设公共租赁住房管理暂行办法》的规定，开发商在建商品房的时候要配建公租房，并将产权移交给政府作为房源统一管理。而且，配建的公租房要与新建住房项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，开发商还要进行统一的物业管理。
这个怎么看都接近完美的政策既解决了政府的资金不足问题，又能借助开发商的雄厚资本和极高的建设效率，相信以后再也没人说政府在公共保障住房建设方面是拖拉了吧？
但这一政策其实是一把双刃剑，在保障了低收入群体的住房需求的同时，可能会造成新的不公平——《办法》的政策优惠实在无法抵消那5%公租房的成本。因为即使没有土地出让金，按照目前的建设成本来看，每平方米的商品房毛坯也要三四千元，更何况《办法》规定配建的公租房还要带装修？
正如某开发商的负责人说，这5%建成商品房卖出去的利润是开发商的，但建成公租房后产权归政府，“本来就是政府的了，那么减免了这一部分又有多大意义呢？”
开发商是投资者，投资就必然要讲求回报率。我们都知道资本家不是活雷锋，他们买地建房就是要赚钱的，如果《办法》没有太大的变动，那么这5%的投入，相信要余下的95%的商品房购房者来承担。
开发商和购房者都是纳税人，而低收入群体的住房需要也要得到保障，怎样才能够制定出对大家都公平的政策可能还需要有关部门再好好想想。
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