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万科1季报：轻资产模式初现端倪净利润率上升

https://www.biud.com.cn 2014年04月29日09:52 家居装修知识网

万科今日公布2014年1季度报告。1-3月万科销售稳步增长，实现销售面积415.0万平方米，销售金额542.3亿元，同比分别上升11.7%和24.2%。

由于一季度竣工面积仅占全年计划的6.6%，结算面积和结算收入较去年同期有所下降，受此影响，万科1季度的营业收入和净利润低于去年同期，实现营业收入95.0亿元，净利润15.3亿元。万科方面表示，1季度竣工量少、同比波动大属正常现象，预计全年竣工量将基本符合年初计划，全年业绩将稳健增长。

值得注意的是，1季度万科净利润率明显上升，其中既有上海、深圳等高毛利城市结算收入占比提高的原因，也有投资收益大幅增长的因素。万科董事会秘书谭华杰表示，随着轻资产运营模式的进一步推广，万科投资收益占比较高可能成为常态；因相关投资活动基于主营业务且连续开展，此部分投资收益属于经常性收益。

1季度万科实现开工面积420.0万平方米，占全年新开工计划的18.8%。同期，万科新增8个开发项目，按万科权益计算的规划建筑面积约134.8万平方米。

截至1季度末，万科持有现金375.3亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和279.1亿元，财务和资金状况依然稳健。

已售未结金额近2000亿

今年1季度，全国商品住宅成交面积同比下降5.7%，主要城市由于去年同期基数更高，今年以来成交放缓的现象更加明显。

1-3月，万科的销售继续保持稳步增长，累计实现销售面积415.0万平方米，销售金额542.3亿元，同比分别上升11.7%和24.2%。谭华杰表示，主流定位、积极销售是万科一贯的策略。1季度万科所销售的商品住宅中，144平方米以下的产品比例进一步提高，达到93.8%。

相比销售，1季度万科的竣工面积有限，仅98.4万平方米，占全年计划竣工面积的比例只有6.6%。受这一因素影响，万科1季度实现营业收入95.0亿元，净利润15.3亿元，较去年同期有所减少。

“房地产业务竣工、结算具有一定的季节性规律，大多集中在下半年特别是第4季度。”谭华杰表示，“公司1季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低，由于基数小，同比变动的波动性也较大，对前瞻全年业绩的参考意义并不大。”他预计，万科2014年的竣工量将基本符合年初计划，全年业绩也将保持稳健的增长。

由于销售明显快于结算，3月底万科合并报表范围内的已售未结算资源较年初增长20.5%，合同金额达到1955.7亿元，未来可结算资源非常充裕。

轻资产模式初现端倪

1季度万科净利润率由去年同期的 11.5%上升至16.1%，提高4.6个百分点。

谭华杰表示，净利润率提升的原因之一，是1季度上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高，使得房地产业务的结算毛利率由去年同期的26.7%上升至30.5%。除了这一结构性因素，投资收益的大幅增长也推动了公司净利润率提升。

报告显示，1季度万科实现投资收益73,082.08万元，较去年同期的3,533.45万元大幅增长近二十倍。这部分投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益，以及以股权转让形式实现的商业资产处置收益。

谭华杰表示，万科今年一季度实现的投资收益，不同于一般意义理解的投资收益。“它不是一次性的投资所得，不是非经常性的偶然收益，而是基于主营业务、基于连续开展的经营性活动，属于可持续获得的经常性业务收益。”

谭华杰透露，投资收益占比上升，是轻资产模式的伴生结果，在未来可能成为常态。随着万科持续加大合作力度，未来联营合营公司所占的比例将进一步提高；此外，引入合作方、出让部分项目股权，以及通过股权转让实现持有类商用资产转让的经营行为也会更加普遍。

早在2013年年度报告中，万科已经表露出探索轻资产模式的意图。这意味着未来万科可能会出让部分开发项目或商用物业股权，或在部分合作项目中只占小股。但谭华杰同时也强调，一般情况下，此类项目或物业的经营管理将仍由万科负责，万科也可因此收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。他表示，这样的安排将有助于提升万科的投资回报率。

坚持稳健经营

1季度主要城市土地市场成交有所放缓，溢价成交的比例相比去年3季度的高点有所下降，但土地成交均价依然较高。

在这一背景下，万科延续了谨慎的拿地风格。1季度万科新增加8个开发项目，按万科权益计算的规划建筑面积约134.8万平方米。谭华杰表示，未来公司将继续坚持审慎的拿地策略，在严格控制投资风险的前提下，根据实际发展的需要适度补充项目资源。

截至1季度末，万科净负债率为40.9%，继续处在行业较低位置；其中，短期负债占有息负债的比例较年初下降7.3个百分点至35.3%，债务结构持续优化。万科的货币资金也较为充裕，持有现金375.3亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和279.1亿元。

万科B转H方案也于近期取得实质进展。3月3日，万科将现有B股转换到香港H股上市的方案正式获得中国证监会批复；4月15日，万科向香港联交所递交关于B股转板上市的申请文件；4月23日，万科获得联交所受理函。谭华杰表示，公司将全力推动方案的顺利进行。