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万科尝试新“放权”模式

https://www.biud.com.cn 2014年04月26日09:51 家居装修知识网  

  本报记者 梁嘉欣 广州报道

  万科在“事业合伙人”路上动作相当迅速。

  本报记者掌握的一份资料显示,万科已经开始着手在南京溧水项目启用事业合伙人模式,而这将是万科第一次开放同股同权的纯股权项目,并计划将于4月21日起开始预约签约。

  “万科很精明。”不止一名专业人士在听到万科同股同权模式后,给出如此判断。其中一位专业人士指出,利用同股同权模式,虽然对万科的收益会有所影响,但能保证高周转快速大量推盘,可以用更少的钱撬动更多的项目,“其实收益并没有减少多少,反而投资风险还分散了。”

  同时,资料还显示,本次操作的南京溧水项目回报率相当可观,预计一年末回本44%,2年末累计回本88%,3年末回100%本金和35%收益。

  “这应该会吸引不少的投资者,但对项目的资金回本要求也会非常高。”一名长期负责资本操作的房地产企业高管对本报记者表示,在目前楼市成交低迷的市场环境下,这一项目是否能兑现回本和收益仍然是个未知数。

  诱人的放权模式

  改变过往的“大股操盘”模式,逐步向轻资产模式转变,是万科现在重点操作的事情。

  万科集团总裁郁亮日前表示,过去万科采用“大股操盘”模式,与其他公司合作项目时,大多是占一半以上股份,所费的资金较多。转型后,万科只占小股份,通过输出管理和品牌提升万科的净资产收益率,这也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额,进而摆脱对股权融资的依赖。

  此次第一次试水该模式的南京溧水项目,是万科今年2月下旬新获取的项目。当时万科以11亿元的底价将该项目揽入囊中,包括2幅纯住宅用地,3幅商住混合用地,总面积21.9万平方米,楼面价2092元/平方米。

  根据投资计划,机构投资人和个人投资人共同募集规模约为6.62亿元的主基金,通过基金管理人万诺资产管理有限公司出资6.4亿元,持有万科南京溧水项目50%股权,南京万科将同样出资6.4亿元持有溧水项目剩余50%股权。

  资料显示,万诺资产管理有限公司是万科与诺亚基金共同成立的合资公司,目前已有多个项目在操作。据介绍,除万诺二号未开盘以外,其它投资的项目全部超越或符合预期,包括太远朗润园项目、太原蓝山项目、杭州万科浦沿项目等。

  “把35%的收益率平摊到每年,收益率大概是11%左右,这在行业水平中并不算高,但由于三年内每年都分期还本,所以对投资者的吸引力还是不错的。”上述高管告诉本报记者。

  信息披露,现在溧水周边小开发商毛坯房7600元/平米,万科的这一项目为精装,明年开盘价格为8600元/平方米,预期收益约1.38,内部回报率为19.93%。如返还部分按10%/年重复投资,则投300万,3年后预计可拿回455万。

  当然,万科的收益也不少。上述熟悉资本运作的专业人士更透露,与诺亚合作成立基金,再通过万诺对这些资金进行管理,其实在这过程中,万诺和LP之间有一个超额分成安排,这其实令万科的收益有增无减。

  该名人士进一步解释,GP与LP签合伙协议的时候,会和LP谈好年收益率,假设年收益率定为18%,一旦收益超过18%,那么超出部分LP要与GP分成。

  但上述高管人士亦特别提醒,在同股同权模式下,对项目资金回本的要求变得非常高,因为一年之后就要还本44%。这意味着该项目必须要在一年内开发预售,而且取得不错的销售成绩。

  收益保证难料

  如此一来,南京溧水项目能否卖得好,成为投资者最为关心的关键问题。

  众所周知,目前长三角区域楼市似乎整体陷入崩盘危机,楼盘降价、房企债务违约、资金断裂等新闻不断传出,一片恐慌情绪迅速蔓延。

  相比较而言,南京的房地产市场情况似乎相对稳定些。一名深谙南京市场的业内人士透露,目前南京的供需比暂未出现失衡状态。现在南京的楼盘销售情况尚可,虽然不像去年那样疯狂,但开盘销售一般都能完成七八成。

  根据统计局4月21日公布的最新统计数据,70个大中城市中,南京3月份新建商品住宅价格环比上涨0.6%,涨幅比2月份扩大0.3个百分点;同比上涨11.3%,涨幅比2月份回落1.5个百分点。这也是南京新建商品住宅连续第22个月环比涨价。

  不过这依然掩饰不了外界对南京市场未来走势的忧虑。

  根据南京网上房地产统计,3月份全市共成交商品住宅5022套,同比下降了四成左右。与此同时,自3月份以来,南京商品住宅的库存量呈不断增加趋势。南京网上房地产统计显示,截至目前,全市商品住宅库存量已达3.8万套,创下最近6个月以来新高。

  同时,开发商跑路的消息也在南京出现。日前有消息称,南京福地房地产开发有限公司欠款可能不下数亿,老板早已于去年6月“跑路”。另据悉,南京跑路的开发商并不止南京福地一家。

  万科在给予本报记者的回应中表示,该项目系股权投资,其收益会受到市场、政策环境等不确定性因素的影响。万科作为股东之一,将尽力发挥专业优势,努力创造更多收益。

  为保证项目开发进度的顺利进行,并获取较好的销售业绩,万科定下的事业合伙人跟投制度,似乎成为了应对逆势的“法宝”。

  万科指出,与合作模式不同,合伙人制度在项目层面,目前主要体现为鼓励公司员工参与跟投。而在本次的项目投资中,原则上要求项目所在一线管理层和项目管理人员必须跟公司投资。“这相当于将员工利益和公司利益捆绑在一起,团队就会尽全力保证楼盘的开发销售。”专业人士称。

  当然,还可能会有最坏的应对安排。“相信这个项目可能还会申请开发贷款,就算卖不到多少钱,也能用开发贷款还给投资者。”上述房企高管表示。

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