“数”说进入周期调整阶段的房地产市场
回顾2013年房地产市场景气明显高于2012年。年初房地产市场快速复苏，销售增长强劲，房价快速反弹，之后房屋交易量增幅和住房价格涨幅逐步回落。购置土地和新开工建设于二季度开始复苏，增幅逐步提高。
但是2014年的情况并不像去年一样乐观，今年一季度房地产市场呈现出调整态势。从市场的表现来看，需求回落，房价涨幅下降，供应增长减小。1 3月，商品房销售面积2.01亿平方米，同比负增长 3.8%，而且3月份降幅相比1 2月扩大了3.7个百分点，其中商品住宅同比下降5.7%。房屋交易量下降反映出整个市场需求的回落。
分地区来看，东部地区房地产需求降幅最高，东部地区商品房销售面积增幅同比下降10%，北京、江苏、浙江、福建、广东、天津、河北和海南8个地区的商品房销售面积同比均为负增长；西部地区商品房销售面积小幅下降，商品房销售面积同比减少1%；只有中部地区商品房销售面积同比为正增长，但是增速回落了大约8个百分点。今年前3个月，我国40个重点城市中有23个城市新建房屋交易量同比出现下降，绝大多数重点城市二手房交易量延续去年下半年以来的负增长态势。
从价格的表现来看，1 3月新建住宅价格环比涨幅分别为0.4%、0.3%和0.2%，二手住宅价格环比涨幅分别为0.2%、0.2%和0.1%，新建住宅和二手住宅价格环比涨幅均已在历史均值以下。
从供应指标的情况来看，今年一季度房地产开发完成投资1.5万亿元，同比增长16.8%，增速回落快于预期。购置土地面积和新开工面积都出现了减少，其中房屋新开工面积同比下降25.2%，下降程度为近10年来最高幅度。新开工面积的大幅度减少，反映出各地房地产企业投资意愿出现普遍下降。
从市场存货水平来看，房屋待售与竣工面积的比值2011年以来持续上升，2013年房地产市场的存货水平已经相当于2000年的水平，远高于2008年时的市场存货水平。今年3月末商品房待售面积52163万平方米，比去年末增加2868万平方米。其中，住宅待售面积增加2263万平方米，办公楼待售面积增加61万平方米，商业用房待售面积增加454万平方米。
通过上述数据判断，房地产市场已经进入周期调整阶段。总体表现为：今年一季度，房地产市场需求增长持续去年以来的下降态势，房屋交易量出现同比减少；各地房价涨幅普遍减缓，一线城市房价涨幅也在迅速减小，部分三四线城市房价环比下降；各项供应指标增幅减缓，各地区新开工面积较大幅度下降；房地产市场存货水平已上升至历史高位。
今年的政府工作报告中提出：发展是解决我国所有问题的关键，必须保持合理的经济增长速度，2014年经济发展目标为GDP增长7.5%左右，CPI涨幅在3.5%左右。因此，在经济平稳增长的背景下，预计今年房地产市场将维持调整态势，房价下降的城市数量将逐步增多，房企集中度上升。
另一方面，中长期房地产需求仍保持高位。未来20年，我国仍然处于城镇化较快发展阶段，经济发展则逐步进入中等偏上发达国家水平，住房需求将并存养老性需求、改善性需求和刚性需求，初步估计中长期城镇住房需求仍将保持年均大约12亿平方米的高位。
按照我国《国家新型城镇化规划》构建“两横三纵”城镇化战略格局的要求，城镇人口约7成将集聚在都市圈、城市群，我国人口分布将形成环渤海、长三角、珠三角3个都市圈和18个城市群和城市化地区。
其中的太原城市群，就是以太原为中心、以太原盆地城镇密集区为主体构成的，位于山西省中部和全国“两横三纵”战略格局中京哈京广通道纵轴的中部。区域的功能定位是资源型经济转型示范区，全国重要的能源、原材料、煤化工、装备制造业和文化旅游业基地。此外，在《全国主体功能区规划》中也提到，要提升太原中心城市地位，推进太原—晋中同城化发展。这对太原商业和住宅项目的发展都是利好。
2013年山西省城镇居民人均可支配收入为22456元，低于全国平均水平，同时，山西省人均商业物业面积不足1平方米，处于全国较低水平。因此，山西省商业物业未来仍有较大发展空间。
刘琳 国家发展和改革委员会投资研究所房地产研究室主任
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