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新一轮圈地进行时你的地盘在哪里？

https://www.biud.com.cn 2014年04月21日10:23 家居装修知识网

土地出让冷热分化的背后

从3月下旬开始，北京周边地块的又一轮拍卖已悄然启动，经营性用地拍卖会将以每周至少一场的频率延续至4月下旬，4月北京14宗经营性用地进入挂牌阶段，其中10宗于当月截止，加上4月4日成交的3宗地块，共计13宗，其中住宅用地6宗。相比于去年4月仅2宗宅地的供应量，可以看出两会后北京已逐步开始加快供地节奏。

于3月26日成交的大兴区旧宫镇地块，公开拍卖现场竞争激烈，经过1小时内71轮叫价，中铁建最终以26.45亿元配建19000平方米自住型商品房、25800平方米限价商品房和146300平方米定向安置房的代价夺得该地块，溢价率为49.01%，楼面价达到3.456万元/平方米，而同期推出的平谷地块相对而言交投冷淡，成交后的溢价率不足2%。

仅叠加旧宫、平谷两地块土地出让金，北京今年土地出让金总额已达到707.86亿。对照2013年一季度的480亿有非常明显的同比上涨，也创造了历史同期的最高点。市场没有萎缩，而同在“京津冀一体化”光环笼罩下的，面积、用途等各项指标相近的地块最终得出价值迥异的拍卖结果，其背后蕴含的商业逻辑耐人寻味。

对此，有分析师（中原地产，张大伟）认为，虽然土地市场出现了明显的分化，但热门地块竞争依然白热化，同时，信贷的收紧不仅影响成交，也约束了开发商拿地的资金。

而日益严谨的资本控制，并不是推动开发商择地决策更趋理性的唯一因素。

“多中心”规划和日渐清晰的未来

《促进城市南部地区加快发展第二阶段行动计划(2013-2015年)》（北京市发展改革委员会）发布时，涉及232项重大项目，共约3960亿投资额度，时值国五条细则即将落地之际，南城第二个三年计划发出的声音显得有些微不足道，而它的逐步落实却在后来的日子里彰显着强大的决心和影响力，并对首都的城市发展产生持续影响。

2013年6月5日，大兴，北京英特宜家购物中心项目二期工程主体结构封顶，整个工程将于明年8月份完工，工程建成后，将更好地改善周边居民生活条件，促进北京南城的发展。与之构成区域配套，功能互补的高标准星级酒店、购物中心（太古、百盛）、创意港（嘉悦广场）等陆续进入相应的商业运作阶段，一个以宜家的强大商业资源为依托，以精确而完整的商业定位为引导，在中心区向南发展路径上与CBD（中心商业区）近距离对望的CDD（中心设计区）商圈已经呼之欲出。

2009年上半年，位于五环外的大兴黄村楼市还处于沉寂，区内普通住宅的房价大都停留在万元以下。从2010年开始，黄村地块的项目定价稳步攀升，目前，在售项目以大户型为主，价格集中在24000元/平方米左右，个别项目更是站上了40000元/平方米的历史高位。由于是曾经的近郊别墅区，黄村区域的规划建设十分有序，生活氛围浓厚，是大兴传统的商业中心之一，早期开发商为这里引入了学校、医院等配套设施，后期众多大品牌开发商的进入也为黄村区域发展带来了新的高度，商业配套档次不断提升。2010年底地铁大兴线的全线贯通运营则是让购房者对黄村区域的认可再上新高度，更为黄村引来了其他城区的置业人群。

2013年1月初，北京第二机场获批，定位为综合大型国际枢纽机场，规划设计9条跑道，远期年旅客吞吐量预计1.3亿人次以上，货物运输能力550万吨以上，将成为世界第一大机场，机场工程初步投入即超过700亿元。2014年，新机场全面开工，功能定位和交通配套方案正不断完善，争取在2018年具备使用条件。

从CDD商圈到黄村，再从黄村到新机场，企业和资本在明显倾斜的政策引导下，实践着稳步向南的思路和布局。《北京城市总体规划》明确提出了“两轴、两带、多中心”的总体空间结构，在中国特大城市的空间规划中，多中心(Polycentricity)是一个令人向往的概念，在通讯、交通和网络技术的迅速发展背景下，卡斯特所谓“流动空间”(Space of flows)不断扩展，多中心日益成为众多城市与区域谋求均衡发展的主要目标，为许多空间规划所推崇。

过去三十年，北京城市空间布局的主要发展在北边，城北的用地趋向稀缺，北京市常驻人口早已突破两千万，北京市总面积1.7万平方公里，其中平原约6千平方公里，要在“多中心”概念下为国都选择一个新的中心，占据了三分之二平原面积的南城，因其过往三十年发展的滞后，现在恰恰就具备了特定的后发优势。

以南城的西红门区域为例，作为重要的承接地，这里现有的区域优势就非常明显，基础设施，环境水平已经非常完善，又有多个政策支持发展——南城新城发展规划、新航城建设、亦庄新城建设等等，价值洼地的未来潜力不言而喻。

你的地盘在哪里？

中国社会科学院城市发展、环境研究所原所长牛凤瑞曾经提出，新兴经济中心区的建设，应该至少把握四个结点：把握需求，经济社会发展到了一个阶段，客观说就需要建设新的经济中心区，这不以人意志为转移，无非是早一点，晚一点，快一点、慢一点的问题；把握节奏，从经济学投资经济效益考虑，滞后了不能满足需求，超前则会造成投资的沉淀，投资的回报效率就要受到极大的影响；把握配套，作为一个新兴经济中心区，应该是集多种服务功能于一体的区域，发挥综合配套，减少交易成本，提高商务效率；把握品质，若没有品质做保障，新中心在功能效率、投资回报等方面所承载的期望，恐怕就无从谈起了。

奥运会曾考虑选址南城，但最终放弃，奥运会结束后，北京市对南城的发展给予了大力支持，如今的南城，顺应需求，符合节奏，配套齐全，品质渐佳，开发商也注意到并且行动起来。

一项由搜狐焦点网开展的网络调查显示，83.89%的受调查网友考虑在南城置业，政府在行动，企业在行动，未来的业主在行动，你呢，你的地盘在哪里？

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