房企资金链断裂三大警示
楼市问题背后，牵涉出诸多房产的融资和开发模式问题。一片唱衰声中，楼市能否挤出泡沫，实现软着陆？浙江工商大学教授钱水土为时局发来的独家约稿，为我们深度剖析了奉化兴润置业资金链断裂的三大警示意义。
上月，作为奉化当地最大的房地产企业，兴润置业因严重资不抵债而轰然倒下，引发国内外媒体的热议。
官方数据显示，兴润置业总资产约在27亿到30亿，总债务高达35亿。债务包括银行信贷逾24亿，已确认的民间借贷约7亿，工程及材料款约4亿。总共涉及15家银行机构。
尽管相关信息尚未完全披露，企业经营和资金运作的诸多细节有待进一步了解，仅通过公开资料透视该事件，我们依然能得到一些启发和警示。
警示一：三四线房产趋弱
压垮兴润置业的表象虽然是巨额的银行贷款和高成本的民间借贷，但导致企业资金链断裂的直接原因实际上在于销售回款过慢和土地资产缩水，其背后折射出的深层次原因则是近期房地产市场出现分化、三四线城市走势趋弱。
2013年以来，国内房地产市场形势发生明显变化。除一线城市和部分二线城市还有较大开发空间外，三四线城市的市场基本饱和，开发产能严重过剩。
以宁波六区为例，2013年开发商的土地储备即可满足未来3年的购房需求，住房存量及潜在供应量或需要6-8年时间消化。
兴润的实际销售情况远差于预期，销售回款无法弥补开发成本和资金成本，企业现金流吃紧。
市场形势的变化还导致兴润土地资产大幅缩水。
通过与兄弟房企2013年同地段地块的拿地价格对比可知，兴润置业在其核心资产桃源府邸项目和长汀村旧城改造项目上的资产分别缩水约为10亿和6.6亿。
土地价值蒸发导致银行贷款抵押价值下降，企业不仅无法从银行获取新增贷款，也加剧了银行对已发放贷款的催收，这些都进一步加大了企业的资金压力。
警示二：民间借贷“饮鸩止渴”
企业转而诉诸于高成本的民间借贷(月利2-3分甚至高达4分)，继而陷于“八个坛子七个盖”的资金腾挪，险象环生终至崩溃。
兴润事件反映出房地产企业对房地产市场发展前景的预判存在偏差，对政策风险和可能出现的市场价格波动估计不足，采取的企业发展战略过于激进。
企业的拿地策略基于房地产价格长期处于上升通道的先验预期，在进行项目可行性研究时对于成本利润和现金流的分析过分乐观，在推高土地价格的同时也背上了沉重的成本负担，无法抵御市场价格波动，成为日后企业资金链断裂的导火索。
警示三：“以地换项目”开发模式待商榷
兴润事件为商业银行房地产开发贷款中的风险控制敲响了警钟，土地抵押价值评估需充分考虑房地产价格下行风险。
兴润事件也促使我们反思现行的“以地换项目”城市开发模式。兴润置业资金链断裂，与其核心资产长汀村旧城改造项目深陷政府征地拆迁泥淖有密切关系。
兴润置业以“村民安置房+货币”的方式，换得长汀村土地的商业开发。但当地政府土地出让程序涉嫌违法，各方利益纠葛纷繁复杂，征地补偿矛盾突出，拆迁改造长达七年之久仍未完成。
征地拆迁问题也导致商业开发难以顺利进行，前期7-8亿的资金投入无法收回。实际上在兴润之前，长汀项目由当地另一房企洛兹置业承接，该企业亦因拆迁问题久拖不决导致资金链断裂而退出。
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