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不动产登记冲击波南京会不会首当其冲？

https://www.biud.com.cn 2014年03月31日16:12 家居装修知识网

日前，随着不动产登记工作第一次部际联席会议召开，中央政府提出的“用3年时间全面建立不动产统一登记制度”的政策步伐明显加快。

此前有媒体称，国土部已确定不动产登记试点城市，包括南京、宁波、郑州等几个城市作为试点，今年年初上述试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。从目前至6月底《不动产条例》出台，时间仅有3个多月。在不到100多天的时间里，面对不动产登记带来的冲击波，南京市民普遍担心，南京会不会首当其冲？为此，业内普遍认为南京受不动产登记冲击可能性很大。

理由一：南京房价连续22个月上涨曾遭住建部约谈

据江苏省住建厅公布的数据显示，近5年来江苏房价水平在京广沪深等东部沿海省市中经常排名前五。2013年江苏省商品房住宅均价接近7000元/平方米，平均涨幅6%。但与此成鲜明对比的是，南京去年新建商品住宅价格涨幅高达15.6%，不仅远远超过10%的控价目标，拉高了江苏省楼市涨幅的平均值，而且房价的涨幅之高也高居全国前列。正是因为南京房价涨幅过快，2013年住建部曾多次约谈南京主要负责人，控价压力不可谓不大。

尽管已经实施房地产调控“宁七条”，最近长三角降价潮的蔓延令购房者观望情绪渐浓，但3月南京房价整体仍处于上涨态势，这已是南京连续22个月房价上涨。在这样的背景下，不动产登记试点拿南京“开刀”，也就势在必行。

理由二：南京房价泡沫高企居民收入滞后

尽管南京的房价很高，但南京城镇居民的可支配收入并不与此相匹配。如果用房价收入比和租售比这两项数据来衡量，南京的房价泡沫在全国也算得上高的出奇。据统计，2013年南京城市居民人均可支配收入为36200元，不及苏州41096元、无锡38870元，但房价不仅高过苏州，甚至比无锡还高出一大截。目前南京的高房价，已远远超过了一般居民的购买能力。

事实上，今年前3个月南京住宅销售情况并不火爆。据网上房地产数据显示，截止3月底南京全市可售商品房为33157套，成交15193套，仅相当于去年3月一个月的成交量；其月均成交量不足5000套，也不及去年6800余套的月均成交量。如此来看，今年南京楼市销量已开始走下坡路，这同时也为南京推广不动产登记试点创造了条件。

理由三：南京是“房价上涨过快”的代表地方政府政策操控力强

据江苏省统计局日前完成的全省楼市年度分析报告显示，去年南京市区商品住宅成交均价高达13071元/平方米，比排在全省第二位的苏州高出1721元，同比涨幅高达16.6%，比苏州高出9.8个百分点。南京本为二线城市，但房价涨幅却比肩“北上广深”，可谓是“房价上涨过快”的突出代表，将南京作为不动产登记试点城市，具有“不可多得”的典型意义。

同时，南京作为最早完成住房信息联网的城市，不仅有良好的不动产登记试点的基础，而且地方政府的政策执行力也相对较强。相对于京沪广深这样特大型的城市，如果在不动产登记试点中会产生什么“预料不到”的影响，南京可能出现的“负面影响”也要小得多。此外，像南京这样全市常住人口为820万的大型城市，在全国也有不少，其试点的意义更具有指导性。

业界普遍认为，“不动产统一登记和房地产税征收扩围之间存在着明显的内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。”由于重庆、上海试点的房产税实际意义已名存实亡，此次再把南京作为试点城市，也可以吸取上海重庆之前房产税失败的教训。

不动产统一登记虽然并不会直接作用于房价，但政策出台后引发的“预期效应”及后续的调控动作，将有可能增加业主的多套房持有成本，极有可能引发业主抛售。一旦南京的不动产登记试点正式施行后，到底将在多大程度上逼出南京空置房入市，它将如何影响南京房价走向，需要持续关注。