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“怒砸售楼处”是维权还是违法

https://www.biud.com.cn 2014年03月27日16:22 家居装修知识网  

万科集团首席律师 颜雪明/文

近日,有媒体报道说,因开发商降价售楼,引起前期高价买房的“业主”强烈不满,集体要求退房或补偿,没有得到满意的答复,就动手砸了售楼处。这种闹剧,每当楼市下跌,就会上演一回,说明我们的市场还远远没有成熟,我们的市场参与者还不合格,而我们媒体所折射出的社会观念,还存在很多误区。

签了买房合同,就成为业主了吗?业主是物权的权利人,至少要等房屋交付之后,才转化为业主,之前,他只拥有合同上的权利,而没有所有权。“维权”者以业主自居,媒体多为业主而报道,反映出基本法律知识的缺乏。

开发商有没有权利降价?相信没有人否定。别说今天比去年的价格低了,就算是今天卖房,价格有差异,也是正常的。每一个买房人都想得到额外的优惠,不惜找人托关系,打更大的折扣,那么反过来,别人的价格比你的低,不也是很正常的?法律上把这叫做“合同的相对性”,最典型的例子就是飞机票,同一航班,你买的全价,别人是3折,有问题吗?

开发商为什么要降价?如果房子能卖一万元,它会卖8000元吗?是市场下跌了,它就是不降价,这个房子也只值8000元,它就是硬着头皮涨到1.2万元,除了一套也卖不掉,有什么意义?房子该值多少钱,只听市场的。所以,买房人如果懊恼,只能怨自己没有掌握好市场时机,只能怨市场无情,没有丝毫理由怨开发商。要说损失,开发商的损失更大,买房人一套房损失20万元,开发商可是几百套、几千套房,它向谁维权?

房价是动态的,怎能以此时此刻的价格,作为衡量自己损益的标准?用今天的价格看,亏了20万元,两年后涨了30万元怎么说?以深圳为例,没有哪个楼盘开盘时买家说不贵的,也经历了几次楼价下跌的心惊肉跳,可是今天回头看,十年前买的商品房,平均价格翻了两番不止,那些曾经因降价愤怒“维权”的业主,如今心情如何?开发商降价时你理直气壮地索赔,今天是否愿意把增值部分与开发商分享一些?事实上,业主才是最大的赢家。

大部分买房人都不可能熟悉法律,不懂得“合同的相对性”,但这不是不遵守契约的理由。法律上推定每个人都是思维正常、有充分行为能力的民事行为主体,除非未成年人或者精神病人,都应对自己的民事行为承担责任。只有在对方违约或者侵权的情况下,可以通过合法的途径主张自己的权利。看到有利就挤破头去抢,看到不利局面就要求别人承担风险,这从公众的生活常识上也不能认可。

这种“怒砸”,法律上非常明确,属于违反治安管理行为,情节严重的可以构成犯罪。我们看到,很少有人因为学费涨价就去“怒砸”学校,饭店涨价就去“怒砸”饭店,这种非理性暴力行为针对的对象,主要是开发商和医院。开发商和医院有一个共同点,即经常被社会舆论抹黑,许多人就认为我教训你是天然正义的,媒体也喝彩说是“怒砸”,可见是非混淆到了什么程度。在这种氛围下,非理性的声音压倒了契约,暴力的拳脚践踏了秩序。

有能力购买商品房的人,应当都是受过相当教育、有较好经济收入的人,也是我们寄于厚望的所谓的中产阶层。这个阶层,应当具有基本的法制观念与契约意识,应当具有起码的文明素质。买房人砸售楼处的事件证明,一个人可以实现财富的快速积累,但很难同步提升文化与道德修养,这是值得关注和重点提升的。

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