毛大庆:新型城镇化形势下做城市配套服务商

3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了最新中国房地产百强企业研究报告及最新房地产百强企业榜单，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、贾康、陈道富等嘉宾发表主题演讲，全国多家房企代表及媒体精英参会。

2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会

2014中国房地产百强企业研究报告  策划代理研究

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主持人:一方面抓住新型城镇化的形势，另一方面完善产品结构，精准布局，最具前列的市场，加速进行跨界资源整合，谋求转型与变革，为长远发展夯实根基，今天我们优选了各领域的企业代表，和大家分享成功的经验。

首先有请万科执行副总裁兼北京公司总经理毛大庆先生做新型城镇化形势下，做城市配套服务商。有请。

毛大庆：尊敬的莫总，刘洪玉教授，各位行业同仁，每年我都参加这个活动，希望我们做一些分享，时间很短，10分钟，我也不知道10分钟能说什么东西，想了想大概想讲三个方面的工作。

第一件事大家都想问我们对市场的看法，我想今天直接说了算，不然我不说你们还是想问对市场什么看法，最近一件比较有名的一件事情我们在北京卖了333套房子，到昨天晚上央视还在采访我们是降价了还是怎么样，这里谈一下我的看法，这个市场过于敏感，我们过去一直关注的70个大中城市，在2013年实际上存在比较明显的市场分化，基本上总结为两个透支，一个透支在2010年-2013年初由于调控力度上的区分，使得我们出现了一类大概占了比重60%的城市，调控的力度相对比较弱，这类城市在调控的三年间，政府有明确的指导，使得土地的出让有一个巨幅的增长，特别在2012年出让土地的速度，我们做了一个分析，这60%的城市是非常严重可以说是超量的卖地，可以总结为对未来的市场需求量的一个透支。

第二类大概占了30%左右的大中城市，甚至还要少，最典型的以北京为首，过去的三年，调控力度最大，政府希望稳定市场，但是由于投资的安全性稳定性刚性的判断，使得无论怎么样在价值端进行调控，在2013年土地的价格可以说是大幅度的攀升，我们把它总结为投资压强，每平方米的投资重量可以比2012年3-4倍的增长，斜率非常的斜，未来的正常的房地产价格的上涨的水平，这两个透支实际上我们看有没有大的风险，我认为没有系统性的风险，但是有点状的问题，一是两个透支，可能会市场消化不良，包括我们的刚性需求难以支撑和托起这样快速上涨的房价，另外我们中小型房地产企业的融资渠道，资金成本相对比较高，融资组合相对比较复杂，一旦去化缓慢，可能带来企业经营的能力。还有像北京这样的城市，当集中在一年到一年半间，如果出现几十个项目，房价远远脱离现在平均可承载水平的话，会导致相当长一段时间内，这些房子会形成比较长时间的库存，这些我认为仍然都是正常的市场现象，我们仍然认为是适配性的问题，供应量跟吸纳量不适配，房价跟承受量不适配，三百来套房子在政府的价格指导下，希望政府给市场带来一个相对房价比较稳定的状态的时候，我们采取了一个快速销售的措施，这远远谈不上出了什么问题，滑坡，降价，我也希望通过搜房、通过我们的媒体传递给市场一个声音，我们不要听风就是雨，看到这样一个状态，这是非常不健康，我们中国的房地产行业到今年已经走过了15年的市场化道路，我们还在做非常低级、简单的市场判断是非常不正常的表现，我对2014年的总的感觉仍然大的基本面还是稳定，但是确实存在适配的问题，适配的问题非常值得关注，会产生一些点装的不健康的现象。

第二个方面是不断变革改变自己来适应市场的变化，大家可能看到今年一季度以来，万科的动作让人眼花缭乱，首先是（余亮）带队走访移动互联网，无论是阿里巴巴还是腾讯，还有海尔还有小米，大家感到非常有意思，说万科要做移动互联网，万科要跨入电商了，还有说小米要做房子，等等，我想在这儿把这个事情说一说，为什么在万科三十年这样一个节点上，今年是万科、海尔、联想三十年，这是在市场化改革开放之后，最有代表性的企业，为什么在这样一个时点上，总裁亲自带队，当高管去做这样一个动作，我想大家不要简单的看成为是万科想做互联网，小米想做房地产，绝不是这样简单的，做了三十年非常领头羊的房地产企业，到底怎样在这样一个形势下去找一条新的道路是要有主流的革命精神，实际上是张瑞敏的一句话，是没有成功的企业只有时代的企业，这是万科走入第四个十年是非常重要的变革的指导思想，没有永远成功的企业，只有跟时代的脉搏相匹配相吻合的企业才能够长时间的发展下去。

第四个要说的，是万科第四个十年要干什么，第四个十年万科要做城市配套服务商，这七个字我们是经过了很多的讨论，好多说法，城市综合配套服务商，什么商很多，最后浓缩成为这七个字，这里面有大量的含义，今天无法展开，一，万科要紧紧围绕城市的发展，我们做了很多的项目，包括一些大盘，新的一些城市边缘的发展，发展规律，我想仍然要围绕城市的发展周期，第二要做配套，为什么要做配套，我想绝不仅仅是商业地产这么简单，大家可能看到从去年万科有一些商业地产项目开始比较有意思的出现了，其实我们心目中的商业地产还是紧紧围绕跟业主、老百姓的城市配套。第三个我们除了做开发商以外，要学会做服务，学会做经营性的企业，学会从服务中争取利润，这个服务是我们做服务员，我们做物业管理，开个商场经营商场，远远不止这个，实际上是各种各样的服务可以赚取大量的服务性收益，这里面我原来服务过的凯德置业是非常典型的企业，他通过治理和服务赚取服务收益是非常的重要。我们画张地图，但不限于这些，这些是我们未来努力去做，无论是物流仓储，商业配套，养老医疗，教育，这些都跟商业住宅有密切的关系，同时也是中国的人均GDP超过三千美金的时候，这些城市、人的需求向多样化发展，我想万科永远做老大，这个老大当下去是非常的空洞。

我们有两个思考，一个思考万科的主流地产开发业务事实上已经面临市场整体增长的放缓，行业调控的常态化，我觉得我们这个行业大家是得反思一下，过去十几年天天骂政府，说政府调控不市场化，政府今天出这个明天出那个，一只手老在干预房地产，今年不出政策，大家好像更不会做了，这个也是有待于自我的完善跟成熟，如果政府不管你了，这个市场会不会更好，值得思考。2013年的万科的业务模式我们觉得传统的业务模式并没有得到市场的认可，2013年我们的营业收入达到20%，但是市值并没有一个良好的表现，所以万科要进入市值管理的实在，我们要质量的发展，不要单纯的数字和规模。

第三，互联网对传统的行业的冲击愈演愈烈，我们如何革自己的命，不要带新的行业革我们的命，我们不要等。

第四个，职业经理人我们需要怎样的交流，我们是一个非常纯粹的职业经理人企业，这样一个企业事实上走了三十年的道路，如何让企业再次焕发出蓬勃的生命力，这里面需要职业经理人当家的感受，需要大家的主人翁意识，学习背靠背的互相的信任，这里面包括大量的落地，互联网的思维，盖有人住的房子，和城市的发展，这是万科第四个十年非常重要的努力的内容，讲完了，谢谢大家。

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