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SOHO中国遭遇转型阵痛 开发收益仍占主导

https://www.biud.com.cn 2014年03月16日07:59 家居装修知识网  

营业额和净利润下滑,是SOHO中国转型不得不面临的“阵痛”。SOHO中国日前公布的2013年业绩报告显示,2013年营业额146.21亿,同比下滑了9.43%,净利润达73.88亿元,同比下跌了30.2%。尽管SOHO中国董事长潘石屹信心满满,但转型之路依然充满重重考验。

开发收益仍占主导

3月4日,SOHO中国发布2013年年报显示,SOHO中国2013年营业额为146.21亿,较2012年的161亿元下降了9.43%,毛利润率为55.5%。其中出售物业单位所得143.42亿,合同销售金额约46.87亿元,投资物业的租金收入仅为2.79亿。

在过去几年,SOHO中国的业绩出现较大波动,其财报数据显示,SOHO中国在2010年曾创造了高达238亿元的销售额;2011年下滑至109亿元;至2012年则跌至94.68亿;2013年销售额为46.87亿,为上年的一半。

2012年8月,SOHO中国宣布从散售的商业模式改为持有出租物业,由“建设-销售”向“建设-持有”转型后,2012年度销售目标也从230亿元下调为120亿,但随后有媒体指出,其2012年的合同销售金额仅为95亿元左右,并未达到预期目标。

值得注意的是,在销售额连续下滑同时,转型一年多之后,SOHO中国的租金收入在总营收的占比尚不足2%,开发收益显然仍占据主导位置。

花旗报告认为,SOHO中国能否成功转型仍有待证实,预计租金收入需4至5年才形成规模,认为公司目前缺乏短期催化剂。

优化资产

从销售到持有,意味着商业模式的重大改变,在一定时间内,企业的利润率、周转速度、现金流等关键财务指标都会降低,这一切都将考验SOHO中国的管理层。

今年2月底,SOHO中国将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股,总交易金额为52.32亿元。这两个项目均于去年底挂牌出售,另外同时挂牌的位于四川北路的商办项目虹口SOHO,尚无买家。

据此前的公开报道,两项目均为SOHO中国于2011年买入,当时的买入总价为40.7亿元。SOHO中国用三年时间实现了11.62亿元左右的溢价,收益率为28.5%,再加上三年来的资金、财务成本,在不少业内人士看来,这一收益率并不算高。

对于此次抛售,潘石屹表示,持有经营京沪两地优质地段的办公物业仍然是SOHO中国的长期发展策略不会改变,但在经营中会适时优化资产,包括在适当的时候转让一些相对非核心地段的物业,以及在适当的时候买进更优质项目,实现北京和上海的均衡发展,达到资产和资金的最优配置。SOHO中国CEO张欣表示,上海项目的出售,使现金持有量增加了52亿元。此外,根据已签订的开发和经营贷款协议提款65亿元,这使得公司流动量总额上升为220亿元。她表示,当时机到来的时候,公司将利用充裕的现金,大规模收购项目。

不过,在一些业内人士看来,SOHO中国此举或为缓解现金压力,摩根士丹利指出,SOHO中国有可能进一步出售其他投资物业,以减少现金流压力及改善盈利。

行业窘境

“净利润和营收下降,主要是期内结算资源少,这是转型过程中的必然结果。”兰德咨询总裁宋延庆表示,虽然规模类的指标出现一定程度的下滑,但效益类指标却表现不错,如利润率很高、负债率较低等。

宋延庆还表示,值得警惕的是,SOHO中国去年投资物业评估增值远低于2012年,这部分的下降可理解为去年京沪商务写字楼供应量大增,导致整体价格涨幅大幅趋缓。

这也是商业地产行业面临的尴尬窘境之一,另外,在信贷紧缩背景下,商业地产市场分化与企业的转型正同步进行。同策咨询研究部总监张宏伟认为,过去3年间,尤其是住宅限购以来,开发商积极布局拓展自己商业地产市场“地盘”,然而如今,已经转变为开发企业有选择性进入城市,一些公司开始调整公司布局战略,果断退出风险项目,优化现有公司项目结构,“在货币政策转向的市场背景下,SOHO中国的转型是明智的。”

“度过转型期之后,可能情况会好一些。”宋延庆说。穆迪预计,待SOHO中国现有项目全面投入运营,望京SOHO、SOHO复兴广场和凌空SOHO等新项目完工并产生现金流后,2014年SOHO中国的租金收益将会有所增长。

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