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吴艳:自主型商品房平抑房价新城崛起是必然

https://www.biud.com.cn 2014年03月07日01:00 家居装修知识网

2014，我们站在希望的起点上，2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的第一年，将是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越自身？

2014年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2014第十四届中国房地产发展年会在北京盛大召开。本届年会主题为“政策与市场的博弈”，将汇聚国内知名经济学家、政府官员、专家学者、投行基金、地产大腕等业内人士，共同探讨2014改革创新背景下的中国房地产创新发展之路。搜房网独家采访鸿坤地产集团京东区域营销副总经理吴艳，大话2014年“政策与市场博弈”下的北京楼市发展。

鸿坤地产集团京东区域营销副总经理吴艳

鸿坤地产集团京东区域营销副总经理吴艳

搜房网：据悉，2014年北京大力发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地50%以上用于建设自住房，您认为自主型商品房的蓬勃发展会给北京住宅市场带来什么影响？

吴艳：我们从三个角度来看代这个问题：首先，从调控角度来看，自住型商品房的介入，起到阶段性平益房价的作用，可以缓解一小部分人的住房问题，但不是长久之计。其次，从整个市场来看，北京可建设之地，本来就少，政府占用一部分推出自住型商品房，那住宅用地将更加稀缺，这必定促使各大开发商竞价争地，会进一步促使高价拿地现象，使房价高居不下。最后，从城市发展角度来看，促使人口向北京周边流动，导致间接的推高周边房价，如目前的香河，富力、万科，包括我们鸿坤等地产大鳄都集中到这里，房价涨势短期内不会停滞，如鸿坤·罗纳河谷一期和二期之间就会出现一个上涨的区间，当然这里面有品质提升和舒适度提升有关，但这与整体市场大趋势是吻合的。总而言之，是可以用低价房解决小部分住房困难，反面也会推高房价。

搜房网：政策规定自住型商品房5年内不得转让，5年后如转让需缴30%的增值收益，这是否可以影射出政府默认5年后的房价确定比现在高？有哪些因素让其肯定5年后房价一定看涨呢？

吴艳：第一，这个问题，我用一个简单的例子来回答，近十年来，物价涨了多少？这不用细致回答，生活在北京的人，都能切身体会得到。如过物价涨了，而房价不变，这就说明房价已经在跌了。所以说，只要物价在涨，房价肯定不会停滞，随着人民币外升内贬，物价肯定还会涨，那房价当然会水涨船高。第二，北京已经提出建设世界城市的战略目标，北京是很多人的梦想，就像围城，在里面的人离不开，而外面的人想进来，每年有多少人挤进北京，地少、房少，人多，市场的供求关系告诉我们，房价还会持续增长。第三，5年后转让缴纳30%增值收益，这条只能是持续推高房价，按照目前实施的20%税收来看，这部分已经转嫁给了购房者，而自住商品房的这部分增值收益也必将会转移到新购房者身上，这就形成了一个恶性循环，不断推高房价，这只能增加政府收入，而对新购房者极度不公平。从物价、供给、转嫁风险三个方面，房价上涨的客观条件是必然的，这就必然导致一部分购房者外溢，如香河、武清等大北京战略的前沿阵地。如我们鸿坤在香河的罗纳河谷，一期早已售磬，二期别墅和别墅区里的花园洋房推出价格也比一期要高出1000元/㎡左右，这不是主观的涨价，而是有着客观原因：

从大势上来说，随着物价增长，建筑成本上升；购房客户剧增，房源稀缺；产品品质的提升，居住舒适度提升等一系列客观因素推进出价格上涨。

从购房者的微观角度来说，有多方面理由：1.托斯卡纳风情建筑，品质感高，欧式文化气息浓重；2.地中海风情园林，生活舒适度高，在北京买房基本上享受不到这么高的绿化；3.与10万亩苗圃毗邻，形成天然氧吧，空气清新，不会有雾霾，生活健康；4.27洞国际标准高尔夫球场，提升了居住价值；5.与国家4A级景区天下第一城就隔一道墙，周末可以与家人来一场不出远门的旅行……项目存在的高品质也是房价上涨的因素之一。

从以上几点可以看出，5年后的房价可定还会持续上涨。

搜房网：目前北京共有32个自住商品房地块，涵盖北京11个区域，其中朝阳8个；顺义6个；大兴、昌平各4个；通州、丰台、门头沟各2个、房山、密云、平谷各1个。您认为自住型商品房地块是否会成为2014年土地挂牌的主角？会对区域房价造成哪些影响？

吴艳：分两方面来看，

一是从行政角度，这么多宗土地推出，肯定是土地挂牌主角，但这大部分是政府预留用地，是政府对房价调控的一个手段，与市场用地有着根本区别。

二从市场角度来看，土地挂牌也不会停，这是政府最大的利收来源，未来市政建设的主要源头，除非放弃建设世界城市的战略，不然，政府不可能放弃这块蛋糕。

至于对区域房价的影响吗？还是第一个问题所提到的，短时间内，低价解决了小部分人住房问题，长期必将推高区域房价。而这些区域的房价上涨必将形成连锁反应，间接的推动周边（香河、武清、燕郊等）区域房价。选择这些区域周边房子的客群都有一个共性，对居住环境的要求比较高，如我们香河的鸿坤·罗纳河谷的客群需求是我最了解的，从他们购房需求反馈来看，托斯卡纳风情建筑、地中海风情园林、国家4A级景区天下第一城等都是他们选择这里的重要因素，他们觉得既然选择了香河，为什么不住好点？在北京所享受不到的，在这里都能得到，只要到现场的客户，基本上很少有人不心动的。

搜房网：新城因满足人口外溢的住房需求，加之配套相对完善，北京进入新城大时代。您能解析一下房山新城、通州新城、顺义新城、亦庄新城等新城区域的现状和未来发展吗？

吴艳：房山新城崛起是必然的，首先它是北京西南区交流枢纽、房山线地铁，交通便捷。从目前来看，房山的规划得比较好，引进综合工业园，引进了航天科工集团，有了产业做基础就不用担心房山会成为一个睡城。

通州新城和亦庄新城的发展可以说是齐头并进的，通州新城作为商务核心区的副中心目前的发展速度显而易见，是这四个新城中发展速度最快，配套最完善。亦庄新城由于主要以高新产业为基础，选择亦庄区域基本属于再次置业。

空港的经济区，众多世界500强企业和各大银行的进驻为顺义发展增加新的动力，区域经济发展势头突飞猛进。六环路、京顺、顺平、顺通等主干道，以及机场高速、第二高速、地铁15号线等交通体系的建立，强劲的提升了区域楼市价值。

相比较各有所长的这个新城发展，北京目前最引人注目的无疑是“大北京发展”，因为这四个新城目前已经初具规模，整体的房价趋势逐步走高，众多首次置业人群并没有足够的能力能够在以上四个新区置业。北京七环的规划落地后，像香河、武清等地纳入了北京的发展规划，借助距离和交通成为目前的热点区域，并处于初步发展阶段，房价还没有呈现飞涨的态势，所以更利于目前的年轻人群置业。

从我们鸿坤角度来讲，也是着眼于这些地方处于开发前期的特质，所以将一种崭新的生活理念在这几个地方来尝试，距离市区合理的距离、更优越的空气、生活环境、更低迷宜居的建筑形态等等，都符合当代人的生活观念，这种源于托斯卡纳原乡的生活观念，主要还是依托我们自身低密而富有浪漫气质的社区以及舒适度的产品，我们的产品售价50万的洋房，500万的类独栋，这在其他地方是不可能出现的，所以必然会吸引大量置业的人群，今年我们也特别规划出了全家庭型的7+3休闲度假类产品，在此也欢迎大家来参观，感受一下我们的建筑风貌和更有益身心，又不伤于价格的居住品质。

搜房网：2013年楼市火爆异常， 2014年首月北京住宅成交遇冷，较去年同期下滑46%。不少业内人士预言，2014年房地产增量将放缓，对此您如何看待？

吴艳：这个还不可贸然下结论，2013年作为一个政策拐点，造成市场能量大规模释放，是正常现象，到今年的回稳也是符合市场规律的，这并不意味着2014年的楼市堪忧。而且目前仅是年初，本来就是房地产的淡市，加上自住房的出现吸引了很多购房群体的观望情绪，但是这个因素预计会在二季度弱化，非自住房的保障客群将重新投入商品房市场；两会期间流出的住建部部长姜伟新也提到了“双向调控”的房地产政策关键词，可见政府的整体把控在于大力促进“市场的健康发展”，自住房的入市，肯定会影响保障及改善型住宅的增量，因此不少同类项目的价格甚至会出现小幅增长，尤其是重点热门区域的优质项目，肯定会有所调整。很多经纪机构也有数据显示，3月份北京热点区域将有35个左右的项目入市，2014年房地产市场的走向现在还言之尚早，我也很期待在今年市场会出现怎样的变化。

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