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北京高端住宅价格解禁别墅10万/平时代或已到来

https://www.biud.com.cn 2014年03月05日16:00 家居装修知识网

北京市住建委官网显示，2014年1月已有3个高价房项目获得预售许可，其中位于崔各庄乡大望京村的绿地中心的服务式公寓部分，其单价已经高达每平方米9.5万元。绿地中心是2014年以来，继泰禾北京院子和阅园之后，北京市获批的第三个高价项目。三个高端项目的入市意味着北京市4万元预售禁令正式放开，未来高端市场将逐步进入高价时代。

而从2013年不断出现的地王来看，飙高的楼面价以及配建保障房的要求也将对高端市场产生巨大影响，别墅产品迈入10万/平时代将不再是口号，别墅市场或抱团进入这一价格门槛。

“限高令”默默退场，绿地中心9.5万/平入市

与去年年末北京高端市场相应的缩水相比，2014年1月已有3个高价房项目获得预售许可，其中，最为引人注目的莫过于位于大望京板块的绿地中心。主要原因即该项目9.5万元的售价，是去年年末以来获得预售许可项目中单价最高的楼盘。业内人士猜测，绿地中心的高价入市，不仅意味着大望京房价将持续上行，也预示着单价10万元/平方米已成为北京高端住宅市场的分水岭。也就是说，未来10万元以下的高端楼盘将越来越少，10万元以上的项目将成为北京高端住宅市场的主导产品。

今年三个高端项目入市，令整个市场为之震撼。对此，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，对于今年的高端市场而言，如今，三个高价盘的入市仅仅是个开端。因为，按照常规的操盘节奏，2012年至2013年入市的"地王"项目，大多将于2014年入市，特别是自住型商品房政策出台以来，北京土地供应中保障房用地约占70%，商品房用地约占30%，由于要承担整盘利润，这30%的商品房用地多趋向豪宅化。

地王频出，别墅等高端物业价值飙升

根据对2013年入市土地市场的盘点， 2013年至2014年1月，北京共出让8宗楼面价4万以上地块，其中包括金地19街地块、中粮孙河地块、保利首开东坝地块、首城东坝地块、懋源夏家胡同地块、中赫海淀万柳地块、合景泰富东升乡地块和融创农展馆地块。而这些楼面价已突破4万大关的地块，保守来看，乘以1.5左右的系数市场运营风险，另外再加上40%左右的建安及利润率量进来，以及配件地可能摊分的其他成本，这样，各项目极有望抱团走进十万时代，如果做别墅等高端产品，溢价率将更高。

2014年北京将发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地一半以上用于建设自住型商品房，不少业内人士预言：自住型商品房的蓬勃发展，将会近一步推动改善型置业的需求，逼高豪宅入市标准。因为自住型商品房的要求，土地成本加高，土地中的商品房部分，要负担整盘的利润及自住型商品房的部分成本，开发商为保证利润率，可能会配套更多的顶级物业，别墅价格飙10万以上也就不足为奇。

高端市场需求爆发中央别墅区率先进入10万元时代

据资料显示，2013年全年千万级豪宅市场的成交总量为890套，较2012年增长约33%，成交均价41095元/平，较2012年增长约17%。量价双增的情况显示了过去1年里买卖双方对市场的信心。而在限价令的影响下，2013年北京市场积累了大量的高端置业需求，这将支持今年豪宅市场的率先回暖。

数据显示，孙河5宗土地出让共吸金84亿，尤其2013年7月中粮出价23.6亿更新北京单价地王记录，占总出让金的近3成。如此高的楼面价，该如何开发我们无从得知，但通过楼面价分析，孙河进入10万元时代已是不争的事实。

顺义价值洼地效应凸显，低密度别墅受市场关注

从2013年到2014年初北京土地拍卖的情况来看，近期土地成交不断创新高，5环外土地价值基本在4万以上，4环内土地创7.3万的高价。2013年土地成交以5-6环为主，4环内土地较少，城市外拓性明显。当大部分5.5环内项目被期待迈入“10万时代”的同时，一些目前性价比高的豪宅别墅区域受到越来越多的关注，随着北京各条快速道路及轨道交通的不断建设，六环附近的部分被认可的程度日益抬高，开始受到开发商的亲睐，位于北京顺义潮白河畔的潮白河别墅区即是代表。

顺义作为北京市东部发展带重点发展的三大新城之一，温榆河、潮白河两河环抱，国家森林公园、奥林匹克水上公园、汉石桥湿地公园、卧龙公园等生态公园环伺周边，自然环境优越。顺义区目前交通已经十分便利，京承路、京密路有效的将顺义连接至朝阳、海淀等区域，地铁15号线，已经通至顺义城区，连接望京。按照规划机场延长线L1、京密快速路也在规划中，将更大的便利区域交通。

与目前新增土地供应相比，顺义区目前无新增土地，几乎不受自住型商品房的影响，已开发的别墅项目社区别墅氛围较纯粹，整体居住档次较高，整体的圈层效应也将成为该区域别墅项目致胜的重要优势。

数据显示，2013年北京别墅成交套数、面积的销冠龙湖•好望山项目即位于此区域，对于好望山的销售情况，项目营销负责人表示，区域内优越的自然环境、前后历时7年打造的大型醇熟社区、良好的交通环境及未来愿景，均是促动消费者购买好望山的重要原因，随着北京限购的加强，购买交通便利、居住品质高尚的别墅成为更多购房者的选择，而在享受这一品质的同时，好望山项目目前的价格仅600万/套起，与5.5环的公寓价格所差不大，性价比相当之高，可谓北京别墅的价值洼地，因而受到市场欢迎。

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