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一家成长型房企的“钱”途

https://www.biud.com.cn 2014年03月04日08:01 家居装修知识网

如果不是在2013年借助多种融资渠道快速扩张，这家蹿升速度极快的企业真的将错过“好时机”？在风声鹤唳的2014年，试图用扩张抵御下行风险的公司仍然很多。

深圳佳兆业集团借2012年上海拿地一战成名，2013年又“百亿”抢占一线城市地王。由一匹行业“黑马”接近“高富帅”。该公司提供的数据显示，2008~2013年公司年均复合增长率达48%。

复杂的融资结构在支撑这种扩张速度。2013年以来，佳兆业的“找钱”之旅可谓充满了艰辛和博弈，信托、基金、海外发债、票据、合作融资等，均有涉猎，堪称在楼市不确定时期内成长型房企的样本。

2014年2月下旬，杭州楼盘降价、兴业银行暂停部分房贷业务，中国楼市被悲观的氛围笼罩，开发商的融资通道进一步调整。佳兆业们的未来又将如何？

更“便宜”的信托融资

开发商找钱的路途从去年便已经开始。21世纪经济报道了解到，除了万科、保利等位列各家银行总行级客户之列的大型公司以及央企之外，其他房企要获得低成本的银行贷款很难，因此夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道在2013年被广泛使用。

佳兆业并不在这些总行级客户之列。由于在2012年急速转回一二线城市拿地，到2012年底，佳兆业净负债率高达82.4%，借款成本总额16.41亿元，营业收入为119.76亿元，借款成本占其营收比例达到13.7%。

因此，融资、寻找便宜的钱就成为2013年迫切的需要。接近佳兆业财务部门的人士说，房地产信托是佳兆业较为看重的融资方式，在2013年也发行了不少。

信托融资早已不是新闻，问题是怎样压缩资金成本。据21世纪经济报道记者不完全统计，佳兆业去年曾进行了数笔房地产信托融资，用于杭州等项目的开发，总计金额数十亿元。

其中与中融信托合作最多。如杭州君汇上品项目与中融信托合作建立一款逾6亿元、2年期集合资金信托计划，预期收益率在10%左右；中融信托-佳兆业成都太阳城集合信托计划发行规模7.5亿元用于成都青羊区太阳城项目的开发建设，预期收益率在9%左右。

上述两款信托的预期收益率，比佳兆业在2012年发行的中融上海金湾房地产信托9.5%+浮动收益、2011年发行的四川信托营口桂芳园信托9%-11.5%的预期收益率明显要低，显示开发商议价能力增强。

不过，双方合作时中融信托在项目风控上的设置更为强势。以成都太阳城项目为例，在信托层面采用优先次级分层结构，优先级信托规模和次级信托规模的比例不超过2：1，次级由佳兆业认购，次级信托利益为全部优先级信托资金本金和收益提供保障；信托计划有权处置100%项目公司股权。

海外融资力图期限置换

事实上，海外发债、票据融资才是2013年佳兆业的重头戏。作为一家在港上市公司，佳兆业拥有海外融资优势，但在2013年之前，佳兆业在香港资本市场上的评级并不高，导致融资成本居高不下。

2013年初，佳兆业发行了一笔2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%。公司透露，当时发行债券所得90%以上用于预付其2010、2011年发行、将于2014年到期的两笔海外债务。

“当时是海外发债机会窗口，我们想把一些短期的、高利率的债务替换掉，”佳兆业相关人士对记者说，当时管理层觉得公司海外债务偿还期过于集中，且前两年融资的利息过高，为减少财务风险，公司接受了投行人士的建议，开始调整债务结构、减少短期负债。

接下来的3月19日，佳兆业再发行一笔2018年到期5.5亿美元、利率8.875%的优先票据；4月22日，发行一笔2016年到期18亿人民币、利率为6.875%的优先票据。其中3月份部分发行所得用于偿还部分2015年到期、利率为13.5%的美元债券。

这两笔票据融资的利率大大降低。这得益于佳兆业2012年快速转战一二线城市，以及靓丽的销售业绩。

在3月份发债之后，标普将佳兆业评级展望由负面调整至稳定，将其债务评级由“cnBB-”上调至“cnBB”，并确认该公司“B+”的长期企业信用评级。

标普指出，上述评级反映了佳兆业较高的杠杆水平和缺乏一致的财务管理纪录；但该公司大规模且低成本的土地储备，在深圳和广东市场树立的市场地位，缓解了上述劣势。

“2013年通过发行海外债，负债率下降了20.3个百分点至62.1%。整体融资成本从10.2%降低至8.1%，债务期限从2.2年延长至3.7年。” 佳兆业集团副主席谭礼宁说。

这也使得佳兆业有底气在土地市场大手笔圈地。2013年，佳兆业在上海、广州、深圳以及杭州等一二线城市相继拿下32幅地块，支付地价款高达141.2亿元，平均土地成本约为4539元，总建筑面积达311.2万平方米。

如此巨大的资金支出让金融机构趋之若鹜。据接近佳兆业的私募基金人士透露，在去年6月初佳兆业50亿拿下广州黄埔南玻总价地王之后，不少信托、私募等前去佳兆业广州公司寻求合作，对于这样一个巨无霸地块而言，该私募人士认为，地块单价并不高，抵押物的价值很高，广州市场需求又很大，是不错的合作标的。

由于该私募基金要求15%以上的年化收益率，最后双方并没有谈妥。“在当时的市场环境下，好的地块还是比较容易拿到便宜的资金，”上述私募人士说，据其了解，佳兆业南玻地王中有多家金融机构的影子，开发商采取了多方面的融资策略，意图摊薄资金成本。

佳兆业相关人士透露，南玻地块是与裕瑞房地产合作的项目，这为公司减轻了不少支付地价的负担。

也对2014不乐观

在2月20日的业绩会上，谭礼宁对过去一年公司的大手笔融资、购地感到庆幸，认为公司抓住了好时机。

仿佛一夜之间，中国高房价的冰山便出现迸裂。安信证券分析师万知指出，2014年开发商融资会很困难，房地产进入资金成本拐点，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道。资金成本的上升，将吞噬开发商利润，行业进入大调整周期。

今年1月份，佳兆业又发行一笔2018年到期，利息为8.87%的优先票据。“我们公司最近的海外债务是到2015年底才需偿还的一笔15亿人民币的债务，”谭礼宁说，这差不多只相当于公司一个月的销售额。

谭礼宁表示，公司短期内不会有再融资的压力，而且去年发债的价格相对今年而言算是比较便宜。公司未来仍会考虑融资，但考虑到美国收紧量化宽松政策，预计今年的融资成本会明显提高，再融资需谨慎对待。

佳兆业集团主席郭英成也表示，今年对房价整体不乐观，三四线城市去库存压力很大。

但是，继续拿地，集中重回一线城市，却仍然是诸多正在降价的开发商的选择。

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