北京:自住房入市预期削弱购买力
伴随高价地层出不穷，越来越贵的“面包”究竟有多少人能买得起？
搜房网今年对北京1120位购房者进行的问卷调查结果显示，北京刚需项目购房者中98.18%的人购房预算低于300万元，改善型项目购房者中近八成受访者购房预算在150万~300万之间。
“现在北京非核心区域一套刚需项目的平均成交价格大概在300万左右，而主流购买力更多集中在200万，这之间就是供需平衡差，这一差额肯定会而且正在越拉越大。”兰德咨询总裁宋延庆在接受 《每日经济新闻》记者采访时指出，目前楼市的销售高潮期已经持续了两年，今年将面临调整，而这次调整很可能不是源自政策外力，而是内调。
供需比悬殊 房价难降温
根据搜房网针对北京1120位购房者最新调查显示：北京刚需购房者中逾三成（32.73%）的受访者购房预算是150万~200万元，27.27%的受访者购房预算在150万以下，21.82%的受访者购房预算是200万~250万元，16.36%的受访者购房预算是250万~300万，另有1.82%的受访者购房预算是300万元以上。其中，近七成（69.09%）的受访者购房的意向面积是50~90平方米。
可以看出，大部分购房者预算集中在200万元以下。
中原地产统计数据显示，2013年北京市场总价200万元以下的住宅总成交套数为45274套，均价为14668元/平方米，占全市总成交的56.75%，这一占比也是数年来首次跌下60%。
“价格上涨导致了郊区中低价房源水涨船高，200万元、90平方米以下的房源供应占比也在下调。”中原地产首席分析师张大伟对此指出。
北京楼市真实的购买力如何？这些问题似乎很难找到标准答案。
2012年底，市住建委曾公布了这样一组数据，在北京市限购令实施以来的一年多时间内，北京市以“连续5年以上缴纳社保”为审核条件的申请家庭共2.73万户，占全市申请家庭的5.6%；其中实际购买住房的1.47万户，占全市购房数的5%。
按照这一数据粗略估算，限购以来的一年多，北京全市购房的基数大约在30万户左右。
亚豪机构统计数据显示，北京2014年1月份接近7000套的消化量远远高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。截至1月末，北京商品住宅库存量仅为55078套，创下历史新低。
与此同时，北京新建住宅市场的成交量近几年也一直徘徊在年成交12万套左右。不难看出，北京楼市之间的供需比一直存在较大的悬殊，这也是北京楼市价格持续飙高，难降温的根本原因。
自住房项目加重观望预期
“不是购买力减弱的问题，是心理预期的问题。”亚豪机构市场总监郭毅直言。
的确，低于周边在售价格20%甚至更多的自住房项目无疑将锁定很大范围的购房者，等待、观望的情绪越来越重，影响了市场的成交状况。
中原地产研究部统计数据显示：2014年春节后，北京楼市收获历史最差开局，截至22日，2月北京新建住宅商品房部分仅成交979套，二手房住宅仅成交3543套，合计成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超过一半。
二手房市场反应更加强烈。据统计，2月份以来北京二手房成交均价在3.12万元/平方米，相比1月份的3.18万元/平方米和去年12月份的3.26万元/平方米出现了持续下调。据多家中介机构反映，二手房报价下滑幅度也有加速现象，目前北京二手房报价平均约3.2万元/平方米。
“因为需求出现观望，房主的心理价位出现了调整。部分业主开始愿意调低报价。”张大伟对此说道。
今年2月15日，金隅地产位于北京高井和单店的两自住房项目开始申购，数千套的总量相当于北京接近一个月的商品房住宅成交。
据《每日经济新闻》记者了解，北京在2014年全年供应的自住房量将突破4万套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%的供应，虽然普通购房者申请到的难度非常大，但其中大部分需求都会处于观望中。
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