“国五条”周年祭：预期调控房价效果未达到

又近2月20日。

对于中国房市来说，这是一个值得回味的日子。2013年的这一天，由上届政府首脑主持的国务院常务工作会议上，为加强国内房地产市场调控，以遏制需求为核心的“国五条”出台。不知不觉间，中国房市又走过了一年。

“回顾‘国五条’出台至今市场一年来的发展，能得到很多有价值的提示。即使它未能取得预期的房价调控结果。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

“国五条”：背景和效果的提示

人们应该还能回忆起，在房价稳步上涨的2012年年末，北京房市曾被媒体热议的那段“恐慌性购房热”。正是在这一背景下，2013年年初，较之前限购、限价、限贷力度更大的“国五条”出台，不久，各地方版“国五条”的细则也随后公布。然而，2013年全年，除了少数如温州 、海口、聊城等二三线城市之外，市场价格在京沪等一线城市的带动下仍然普遍上涨，四大一线城市住宅价格涨幅均超15%。

“尽管房价的上涨同时受货币增发、土地供应、市场供求关系等多方面因素的共同作用，不单纯依赖于调控政策，但上涨本身是不争的事实。‘国五条’发布后，限购政策的确遏制了市场投资性购房需求，但却未曾起到预期的调控房价效果。全国多个城市年初设定的调控目标未能落实也说明了这一点。”胡景晖表示。

胡景晖分析认为，“稳”不住的原因主要有两点，一是刚性市场需求被低估了，市场供应严重不足。以北京为例，2013年京首个自住型商品房问世之时，仅申购家庭数量就接近15万，而2013年全市新建商品房成交量不到12万套，刚需与供应之间的矛盾可见一斑。二是政策调控本身发挥作用有其滞后性，如增加商品房土地供应、加快保障性住房建设等，其作用都需要一定周期才能显现。

因此，从效果来看，“国五条”带给市场最重要的提示是：单纯的遏制需求解决不了市场的供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。

“国五条”：实施之后的提示

“国五条”实施一周年以来，从全年行市发展过程看：一线城市的土地供应在增加，多个城市卖地收入创新高；房企在一线城市拿地的热情高涨，地王频现；地方政府方面行政性的限价指标落空者居多，房价上涨。

胡景晖认为，作为上一届政府最后一个关于房地产市场的调控措施，“国五条”是以遏制需求为主这一调控思路的一篇文章；政策实施后，随着新一届政府的履新，“在不放松需求控制的情况下增加市场供应”成为了新的调控主旋律。这是新政府对上一届政府调控思路的承继和转变。在这一背景下，2013年一线城市土地市场买卖两旺的情景出现，热度延续至今。十八届三中全会之后，一系列以建立‘长效机制’为核心的调控思路和政策随之出台，随着二三线城市的预冷，房企在一线城市的竞争加剧。

胡景晖指出，“国五条”之后的诸多市场现象再次提示人们：我国的房地产市场定价模型既不是简单的政府主导，也不是完全的市场作用，而是政府、市场、企业、银行等各方面综合影响并受宏观经济作用的结果。其中，政府、政策的稳定性和连贯性始终发挥着不容忽视的作用。

“国五条”：方向的提示

“国五条”出台至今，一年的时间已经过去。

胡景晖表示，对于未来能肯定的是，作为上一届政府对房市最后的调控措施，其影响在未来的一段时间内仍不会消失，抑制投机性需求对市场而言仍有必要，限购、限贷政策仍将持续。不过与单纯的限制需求相比，现如今供应的增加，以及土地制度改革、农村土地流转、房产税立法与改革、不动产统一登记制度、大城市发展等长效的楼市调控方向和策略将对我国的房地产市场健康发展产生更为深远的影响。

对于2014年的市场来说，时下市场中的博弈各方正处在对新年行市的观望和预期之中。“国五条”时代的何去何从、未来一年市场政策的进一步走向等猜测，2014年3月3日-3月5日两会召开之后，都将逐步找到更清晰的答案。

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