北大资源：中国地产市场有很长的生命周期
我们选择三线城市，会选择城区人口基数不能低于100万，GDP要超过1500亿到2000亿的城市，因为我们对房价也有一个大概的标准。
近日，北大资源发布了“新文化社区”战略，这是一种什么开发模式？为此，记者对北大资源相关领导进行了专访。
《安家》：很多开发商注重建设、设计等硬件条件，而北大资源比较注重教育、医疗等资源的导入，而这些资源的导入原本是政府做的事，那么，会不会遭遇落地不容易的情况？在二三线城市业主更多的关注价格、建筑，这些资源导入会不会导致实际性的效果不是太明显？
余丽：第一，企业的定位是根据市场定位来追求企业的经济利益，这是脱离不了的一个根本。我们作为地产开发商，跟其他企业一样关注穿衣戴帽的问题，只是我们在关注穿衣戴帽的同时，更加关注业主对生活配套服务的渴求。开发商关注配套、产业投入不是脱离了市场需求这一根本，而是根据市场的需求制定了我们的发展方向。
第二，我们关注的超前一些，是因为我们具有得天独厚的优势，我们天生拥有北大企业、方正集团的产业资源。
《安家》：我们选择城市有什么标准？因为我们提出了城市运营商的概念，但城市运营商利润回收期比较长，这个过程中北大资源资金渠道和融资成本大概是什么样的？
方灏：选择城市的标准是动态的概念，截止到目前存量和开发用地合在一起，大概9000多亩。从选择区域来讲，目前还是以二线城市为主。我们在扎根二线城市的同时，以省会城市和中大型城市辐射能力，有选择地进入三线城市。我们选择三线城市，会选择城区人口基数不能低于100万，GDP要超过1500亿到2000亿的城市，因为我们对房价也有一个大概的标准。
《安家》：现在我们开发项目主要是在二、三线城市，会不会面临企业被分化的危险，我们在一线城市有什么具体目标和计划吗？
余丽：这两年，我们产业组合模式也受到了不少一线城市的关注。比如前段时间我们和北京市昌平区政府围绕方正集团的金融板块、医疗板块和地产板块统一签署了商业合作。同时，成都、贵阳等很多省会城市均在洽谈合作。他们看重的，恰恰是北大资源强强整合的能力，把金融产业、医疗配套和教育、信息产业有效植入。这已超越了地产开发模式，是整个方正集团产业整合，走向和地方政府进行全面合作的良好契机，这样反过来也会支持北大资源的地产业务发展。
我们更关注政府需要什么，当地的居民需要什么。他们的需要是我们在寻找商机的基本点，而不是说我想干什么，我们从来不会以自己作为主导做事情。
《安家》：新文化社区在当地落地的时候，我们拿地方面会不会获得政府优惠支持？
余丽：我们一直在想如何把北大文化植入到社区里面，在过去的一年里，我们也是在一边摸索，一边实践。
目前政府还没给我们政策支持，但我们的这个理念是受到政府欢迎和鼓励的。我们也希望政府能够给我们一些政策、经济包括土地上的支持。我们也愿意和政府一起探讨和摸索企业参与社区文化建设的模式。
目前中国的很多社区功能是有缺失的，这是增长城市病的很大原因。如果社区服务好一点，那么居民在社区里能够满足很多需求而不用到社会上去找。有了“资源家”，很多问题在社区里就解决了。
新文化中心大小跟项目的大小有关系，和政府对我们的支持也有关系。我们希望未来在我们所有的开发项目里，都有一个新文化中心；而每一个有我们项目的城市，都会有一个大的、旗舰型的新文化中心，10000平到15000平。这作为我们以文化做社区标志的建筑物，它的辐射功能不仅仅是针对我们开发的社区，而是针对整个城市。
《安家》：想听听您对未来二、三线城市房地产行业的判断，因为现在这些城市部分也出现了类似泡沫或者风险，您有没有什么预估？
方灏：任何一个行业未来发展形式的判断，我们觉得应该主要取决于两个方面。
第一，宏观政策、影响经济基本面走势和未来政策导向是影响未来行业发展的判断。房地产这个行业因为过去20年的蓬勃发展，在经济走势上不会有大的变化，作为国计民生重要的组成行业，也应该水涨船高，没有太大的问题。
第二，从宏观政策来讲，大家也在热议的三中全会更加提出了城镇化、市场化，我们更加关心的是回归市场，是用市场的无形之手调整去行政化，这是很好的事情。有专家讲中国地产市场从来没有真正意义上的市场化，包括土地资源、价格和供应量的问题，如果能够走向市场化的话，对我们这样的企业是非常有好处的。我们是校办企业，我们方正也好，北大资源也好，天生没有垄断资源，如果说有市场化竞争机制，对我们来讲肯定是好事。包括未来大的方向也确定了原则性的方向，包括政策解读、房地产税、生二胎都会变成对房地产的引导，有很多这样林林总总的说法。
作为地产商，我们现在更关注消费者或者业主的生活不会因为买房子而终止，所以围绕他的生活打造的服务是全生命周期的，从这个角度来讲我们是生活服务商。
余丽：刚才方总从他的角度谈了人们对买房子这个产业的判断。我觉得中国房地产市场投机时代、暴利时代已经过去。现在中国房地产市场回归理性，任何行业包括市场都有它的生命周期。它的回归理性也与政府、市场和开发商这三点的理性回归是一致的。
理性在于政府的手段、法律法规越来越健全，所以投机机会没有了。中国房地产市场也是这样的，买方、卖方、政府、国家、市场都在慢慢理性。这次说到市场化，我理解的中国地产市场还有很长的生命周期，这是利好的消息。但另一方面，这个市场化，有条件的市场化，不可能完全做到市场化。因为中国城镇化，历史形成过程中遗留问题太多。
市场化会确保企业生命周期很长，但是有条件的市场化会给我们这样有核心竞争力的企业有更多的商机。
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