招商地产董秘刘宁:打造双融资引擎
"无论是招商地产还是招商置地，2013年的销售业绩均完成了年初计划，公司最近在制定2014年两家公司的发展策略，希望在即将披露的年报中给投资人一明确规划。"近日，招商地产董事会秘书如此告诉和讯网。
2013年，招商地产实现销售额432亿元，销售面积274.1万平米，同比分别增长18.7%和10.7%，超额完成全年400亿的销售目标。而刚刚完成反向收购的招商置地，2013年实现销售金额74.3亿元，销售面积51.7万平米，给投资者们交出了第一份靓丽的成绩单。
岁末年初之际，和讯网独家对话了A股上市房企招商地产董事会秘书、香港上市公司招商置地非执行董事刘宁。
收购与反向收购，招商地产成功构建境外上市平台
打造境外上市平台是招商地产的战略安排。"从启动收购香港上市公司--东力实业，到通过反向收购完成其向房地产公司--招商置地的转型，用时不到两年，作为亲历者，我倍感自豪。"刘宁笑道。招商地产最早接触东力实业是在2012年年初，历经半年，顺利完成对东力实业70.18%股权的收购。为尽快将东力发展成为一间真正的房地产公司、一个真正的海外上市平台，招商地产迅速启动反向收购，于2013年11月完成对其注资，后正式更名为"招商局置地有限公司"。
谈及招商置地，刘宁非常感概，"我们是当年赴港买壳首个成功的内地房企。在整个"借壳"包括前期"选壳"过程中，招商地产非常谨慎。"我们接触了多家投行，筛选了多个'壳'公司，最终在3个公司之间进行选择。确定东力实业为目标壳公司主要考虑两方面因素：第一，它体内几乎没有资产，是个干净的'壳'，风险可控，同时它股东结构简单，符合我们收购的最重要条件。简单地说，我们需要一张白纸，可以由招商地产根据她的战略规划自由描绘。第二，收购价格也是我们重点考虑的。"
关于招商地产收购东力实业，日前也有媒体报道，原本招商地产计划收购盛高置地，但后来未果，继而引发招商局集团高层不满。刘宁就此事进行了回应。
"这纯粹是无稽之谈，我们当初选壳的时候没谈及盛高置地，收购完东力实业后，我们快速完成对其注资，整个过程很圆满，根本不存在集团领导生气一说。我们的工作团队因该项目的突出表现，在今年年终考评中获得了公司最高奖项。"刘宁指出。
依照香港联交所《上市规则》，招商地产若在收购东力实业后24个月内向其注资，将构成"反向收购"，需走重新上市审批程序。这意味东力实业需面临香港联交所严格的审批要求。招商地产直面"反向收购"，也显示了其对打造境外融资平台的决心与势在必得的信心。
反向收购是系统工程。招商地产和东力实业是备受关注的上市公司，两者之间的同业竞争自然是监管重点。刘宁说到："通过学习已有案例并结合公司自身情况，我们最终将注资标的锁定在符合'红筹指引'的广州、重庆、佛山和南京的11个项目，并通过城市划分签订非竞争协议的形式规避同业竞争，双方承诺不会在同一城市从事房地产竞争业务。对于新城市，招商置地具有优先选择权。可以预见，招商置地未来几年将迎来重要战略机遇和黄金发展期。"
事实上，招商置地在完成首次融资后一个月内，陆续在佛山和重庆获得三个新项目，并抢在美联储QE3退出前以4.021%的票面利率闪电完成5亿美元5年期信用增强债的发行。刘宁表示，5亿美元基本用于获取新的项目，将有助于招商置地快速补充土地储备，促进其后续的规模扩展。
招商地产此次成功"借壳"，离不开招商局集团强有力的支持。刘宁说。"因为有招商局集团在香港这么多年良好的口碑，使我们在整个申报和审核环节，都得到了方方面面的支持，工作推进得非常顺利，工作效率极高。在后续股票发行过程中，投资人也都非常认可我们"。
招商置地和招商地产是利益共同体
把招商地产的优良资产注入招商置地是否会损害招商地产的股东利益？刘宁表示，不会，恰恰相反还会增加公司股东的利益。
她具体谈到，招商地产目前已在全国28个城市布局，除去招商置地所在的4个城市，还有24个城市。招商地产现在的策略是"深耕"现有城市，不轻易进入新城市。"我们的城市公司应力求扩大其在该城市的市场份额，力争做到TOP10、TOP5。"未来招商置地对新城市具有优先选择权不会影响招商地产的发展。从股权架构看，招商置地是招商地产控股74.35%的子公司，招商置地在海外效率高、成本低的融资优势，将促进其快速发展，无疑亦将助力招商地产的发展。换句话说，招商地产和招商置地是利益共同体，招商置地发展了，就是招商地产发展了，招商地产发展了，招商地产的股东当然均受益。
除了发挥招商置地的融资功能外，招商地产将积极打造多元的融资体系。刘宁坦言，公司将用更开放的心态进行多渠道融资模式的研究和探索，比如信托和房地产基金等。"招商地产对RIETS研究非常早，基于我们拥有大量的出租性物业，具备做RIETS的基本条件，但目前仍受到税以及资产跨境等政策问题的限制没有突破。但我相信国内的RIETS未来会在中国房地产发展中扮演重要角色。"
"产融结合是招商局集团的一个战略方向，我们集团旗下有'招商资本'，我们已经在组建团队全面研究产融结合的课题，后续肯定会有合作的机会。"刘宁表示。
招商地产注重规模、质量、效益均衡发展
对于2014年招商地产的销售目标，刘宁说，目前公司正在制定中，希望在年报中给投资者一个明确的目标。据和讯网对多家券商机构研究报告的统计，多数机构预计招商地产2014年的可销售货值900亿左右，预计实现销售额超过500亿元。
2014年公司的投资将保持稳健，珍惜有限的资源，谨慎选择投入的城市。"在一线城市，我们不会单纯追求开发量，而是注重品质和服务的提升，提高我们的品牌形象。已进入或有意向进入的重点二线城市，人口基数大、产业基础厚、发展潜力猛，是我们做大规模的主战场。对于其他城市，公司将认真研究，评估机会风险，合理布局。但可以肯定的是，招商地产不会拿地王。"
至于行业发展和房地产调控，刘宁认为，本届政府希望更多地通过市场化手段来调整房地产市场。未来，市场将经历一次优胜劣汰的过程，一些融资有困难、开发能力较弱的开发商可能将面临更大压力。"作为一家已经有30年历史的房地产企业，我们希望整个行业能平稳发展，不要大起大落。在行业集中度越来越高的过程中，招商地产将秉承招商局的理念，注重规模、质量和效益的均衡发展。"
刘宁最后总结，"作为招商地产董事会秘书，有幸参与了招商地产在境内境外多次资本运作，深深感受到每次资本运作对招商地产的助力，这些年招商地产的持续的稳步的发展大家有目共睹。2013年，成功打造招商置地这一海外上市平台，将进一步加强招商地产的行业竞争优势。"房地产行业步入一个全新的时代，招商地产已做好准备，将全力以赴。
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