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房企千亿军团增至7家 利润率齐下降

https://www.biud.com.cn 2013年12月29日10:01 家居装修知识网  

在一线城市楼市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下,房企在2013年迎来了一个丰收年。除了万科连续4年破千亿元外,保利、绿地、中海已轻松破千亿,恒大、碧桂园前11月销售额超过960亿元,与千亿规模一步之遥。再加上万达,年内销售超过千亿元的房企将达到破纪录的7家。

多数房企完成销售任务

2010年,万科销售额报1000.6亿元,曾被认为无人企及的“神话”,仅仅三年,房企“千亿俱乐部”扩容之快远超想象。

国家统计局数据显示,2013年前11个月,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增速比前10个月提高0.3个百分点。前11个月,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%。2013年是自房地产市场调控以来销售面积增长最快的一年。

在空前火热的楼市行情之下,各房企基本全面提前完成任务。万科今年前11个月,实现销售面积1393.5万平方米,销售金额1598.8亿元,同比分别增长18.21%和25.74%。绿地前三季度已实现业务经营收入超过2200亿元,其中房地产预销售收入、预销售面积双双“破千”(分别突破1000亿元及1000万平方米),较上年同期分别增长40%和30%,在全国行业中双双位居第二。保利地产今年前11个月,保利共实现签约面积960.32万平方米,同比增长17.79%,实现签约金额1110.97亿元,同比增长20.72%。

除了这3家老牌“千亿军团”成员,今年各大房企在冲击千亿的道路上都十分积极。

今年12月5日,碧桂园发布前11个月的销售业绩,公司共实现合同销售金额约967亿元,同比增长130%,合同销售建筑面积约1465万平方米,同比增长114%。如果按其前11月月度平均销售金额推算,碧桂园今年可轻松超过千亿元销售收入。

此外,万达、恒大、中海都有望跻身“千亿军团”。其中,恒大今年1月至11月的合约销售金额约983.8亿元,合约销售总面积约1460.7万平方米,较去年同期分别增长16.3%及2.4%。目前,中海还未完成与实际控制人中国建筑(地产业务整合,但今年前11个月,其销售金额已经达到1317.6亿港元(约合1031.81亿元人民币);万达虽未公布业绩,但业内认为其销售额突破千亿元没有悬念。

“2013年房子卖得好不是新闻,卖得差才是新闻。”对于今年楼市表现,北京一家房地产项目销售负责人调侃道。

集中度提高

除了千亿军团之外,其他房企表现得同样耀眼,其中融创中国前11个月也取得了455.9亿元的销售业绩,同比增幅达68%;而规模相对较小的中 骏和奥园的增幅更是达到了95%和80.1%。截至目前,包括万科、保利、恒大、碧桂园、富力、龙湖、世茂、雅居乐在内的30家房企,前11个月合计的销 售业绩达到了10457亿元,同比涨幅高达33.7%。

在业绩普涨的同时,房地产行业集中度上升的趋势可能会加速呈现。2012年TOP10企业的销售额市场占有率已经达到12.5%,数据显示,上榜房企销售金额集中度方面,TOP10房企的市场份额为14.43%,比2012年同期 略有提高,TOP20房企的市场份额超两成,比2012年同期增加了1.05个百分点。加速提升的态势比较明显,未来这一趋势不仅会延续,而且可能会加 速。

中原地产研究中心统计数据显示:截至目前房企海外融资总额(包含贷款)合计人民币高达3256亿元。同比2012年全年的额度涨幅超过 100%。前11月,房企包括票据跟债券的海外融资也已经突破367.5亿美元,合计人民币2241亿元。其中仅9月来,融资就达到了76亿美元,合计人 民币达到了463亿元。

利润率下滑

房地产企业销售规模的快速增长,一方面是市场热度持续,另一方面也与房企加快周转开发速度相关。今年前11个月销售额排名前10的企业有8家企 业都是快速开发高周转型企业。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业,其快速拿地快速开盘的策略由来已久。在大房企年内销售规模扩 张,继而在土地市场抢地,为下一轮扩张积极储备的时候,利润率普遍有所下降的情况值得关注。

据统计,前三季度报的上市房企合计135家,这135家企业合计总利润为835亿元,行业利润率只有17.9%,净利润只有13%,相比2012年都出现了明显的下滑。相应的2013年上半年行业利润率为19.2%,在2012年同期则为21%。

“绝大多数一线房企都采取高周转模式,策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内,行业平均利润率每年将降低1-2个百分点。”中原地产研究部总监张大伟分 析认为,在市场热度仅次于2009年的情况下,收入增加,但利润率明显下滑的主要原因,一是高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃掉”了大量利润,资 金成本增加很多,导致很多企业利润受到影响;二是土地成本增加,房企拿地竞争激烈,导致房企的利润率下滑;三是楼市分化,虽然目前市场房价明显上涨,但只是在一、二、三、四线市场量价均平稳,甚至因为地价处于高位利润也在下滑。

同策咨询研究部总监张宏伟认 为,今年市场基本面好转,房企也都加大了推盘力度,同时市场上也出现了一些企业并购现象,这样都会增加“千亿军团”房企的数量。至于谁当龙头老大,这个其 实不重要,因为市场总是在变化的,市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外,人们往往关注企业规模怎么样,其实,在规模化扩张的同时,关注企 业利润率,如何提高利润率才是最关键的问题。

张宏伟认为,对于转型过程中的千亿房企来说,比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况,决策者要充分考虑公司如何以住宅业务 板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说,其整个企业体系内部能否在自有 的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动,并且这两者之间能够实现良好互补,这将成为投资者降低市场风险和实现可 持续收益资金流的重要保证。

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