革命性的精装修管理新方法
关于住宅精装修管理的讨论从来没有缺少过关注，也从来没有缺少过创新，也从来没有缺少过实践。但，就住宅精装修管理的发展、演变和趋势来看，什么是发展的真正内在驱动？什么是演变的规律？什么又是能够把握趋势的基石？西林创展SL，基于近五年的探索和实践；不断总结和创新，立志高远，躬耕笃行，不惧细节，在住宅精装修管理领域逐步建立了完整的模式。也许，这是精装管理第一次革命的火种。回顾中国装饰装修市场，纵览家装和工装领域，对照建筑设计和室内设计，应该说，中国式的装修管理如同中国1979-2009三十年中国式发展特色一样，没有太多先例，也没有太多样板，更没有太多国际化模式可以直接复制。要做的，就是不断适应市场和客户的变化，在生存和发展中平衡，在满足客户需求和积累资金研发中互动。这是真正内在驱动。装饰装修的门槛很低，从业者绝大多数来自农村，室内设计相对技术成熟但总体脱离施工和物料，复合型人才凤毛麟角，地产开发商项目管理模式针对精装修管理还只有极少数企业已成体系，住宅精装修管理的法律、国家规范、图集、监理规程和实际问题体系严重不对称，精装修公司少有设计＋施工＋项目管理一体化整合打通的公司。地产公司介入精装修的首次体验往往痛苦不堪，几乎都是四方验收多次折腾，小业主收房步步困难、质量赔付远超预期、物业费收缴率相对毛坯交房大大下降。如此，就形成了恶性循环：多投资＋多管理投入＋更麻烦＋更赔钱＋更不敢做。但，国家政策对于取消毛坯房，规定和鼓励精装修交房，既是顺应国际趋势，也是客户需求改变所致，更是地产同业竞争的新焦点。如何破这个局呢？破局要有方法。我们不妨简要回顾精装修历史上的几种创新和改革。技术创新：工厂化、标准化、流水作业、家装和工装结合、工厂和现场结合，设计和施工结合、设计和物料结合等。管理创新：IT引入等。方法论创新：少。市场创新：很多，也很成功，基本满足了各类客户的需求变化，即使损失严重，即使管理混乱，但在巨大市场机会和多层次中国需求的背景下，依然生机勃勃。这是演变的现状，亦是规律的外化表现。西林创展SL的解决方法论是：技术创新：科学管理化。熟悉管理发展历史的人可能了解，近百年前美国人泰勒对于煤矿工人作业特征多年的研究才总结出来：作业标准化、定额工作量、机具标准化、激励差异化这些管理上最基本也最划时代的东西。百年之下，我们今天的精装修管理领域还缺乏这种基于工人作业标准研究的态度和实践，也就缺乏综合管理的基层标准和研发基础。试想也是试问：有几个项目经理、技术人员、设计人员会和工人摸爬滚打在一起，总结工人总结不出来但能够做出来的东西？！如其说西林创展SL是技术创新，不如说是技术的总结和整理者，是国家规范和实际操作的校准者，是规范缺失和实际操作之间补齐管理原则制度方法的实践者。方法论创新：模块分解和一体化交付相结合。精装修有别于建安工程的最大区别就有：海量的材料种类，大量难以完全标准的施工做法，各地域的气候特征对于设计、材料选择和施工做法的差异化，室内设计公司的出图方式和规范远不如建筑图纸标准和一致，从业人员的职业、专业性差异性很大，验收标准不完整和不统一，非理性和艺术性在项目管理全过程渗透良多。基于WBS（工作细分结构技术WorkBreakdown Structure）和BPR(业务流程重组BusinessProcess Reengineering)，可以在精装修管理领域推出新的服务模式，是设计公司＋造价公司＋精装修技术研究院＋物料顾问＋现场管理的专业的精装修管理机构服务模式。市场创新：重塑业务模式Business Model。DD：Digital Design；DB：Design & Build；EPC：Engineering Procurement Construction；DM：Design & Management设计＋管理；MS: Management & Supervision管理＋监理。直接产品有：基于水电零改造的精装修设计管理，基于精装质量通病的设计节点标准化管理体系在定制项目的应用，基于精细化设计的成本规划，基于人性化的智能空间优化等。 如下图表来自英国皇家建造师项目管理体系资料。主要内容：项目管理规划PM Planning风险控制的关键节点KPIof Risk Management。
笔者结合实践，对于这个图表的理解是：设计的最后截至点不是在设计和施工的交底点，而是在设计之初，这是颠覆笔者以前对于项目管理中设计和施工关系理解的。把这个图表应用到实践的案例是：直接推出了基于水电零改造的精装修设计管理。目前已有三年多和多个项目的实践经历。主要突破在于如果开发商定位这个楼盘就是精装修交付，不妨把精装修管理前置到建筑设计的中后期，在土建总包单位进场前把精装图纸对于水电的要求直接和建筑院的图纸合并，让总包单位直接按照合并之后的图纸施工，即节约了成本，又加快了进度，简化了交接界面。是从整个项目管理体系角度去优化了；是从设计图纸、成本优化、工序优化、进度管控角度整合了。否则，在建筑设计时，建筑师一般不知道详细的客户描摹，也就无从设计非常详细的室内平面和水电图纸。这样出来的图纸无法反应最终客户需求，总包单位照图施工，室内设计单位根据开放商营销和策划部做定额和定向设计，精装总包单位进场就要水电改造和可能有二次隔墙改动，工地现场工程部据实签证，成本部算量计价，从各方角度看，谁都没有错，但加在一起，就不对了。这就需要模块分解，系统优化，流程再造。需要开放商的高层来认识、去提出和改造原有流程和体系，才会有一体化的结果和系统的增值。研发离不开实践，如下户型优化是基于以上方法论在一个真实项目上的实践：
我们方案一和方案二都是对于原建筑平面的优化和改造，在把卫生间墙体向卧室延伸240mm基础上，增加了暗藏衣柜、洗衣机和鞋柜，而且卫生间活动和缓冲空间没有减少，淋浴房成本会大幅下降（如果采用有方案二），质量隐患更少。立面收纳和功能空间更加丰富。比如下图：小户型如何营造大空间和多空间是个难题。本户型只有33.6平米。那么，我们晾衣服怎么办？洗衣机和衣架及洗衣液（粉）的联动距离怎么办？洗衣机上面的空间是否还要利用？衣柜的丰富度到什么深度和程度合适？上面图片给了一部分答案（当然，还有更好的答案，希望读者能够提出更多更好的方案，我们一起来交流）。我们设计方案的思想是：如果我们住进去，两年之后会是什么样？增加什么，减少什么？如果这些增加都在开发商成本规划能够消化的范围内，那么，我们的设计理念就非常简单，基于最终客户的生活方式和习惯来设计和构画，提升客户的生活水准。晾衣服，虽然不是阳台阳光直射，但是，有比没有强；洗衣液放在离洗衣机最近的地方，减少动线距离，也是加比不加强。这样的深度探讨，细节优化还有很多。大卫.奥格威曾经说过：去倾听客户内心细微的声音。如果，来看房的客户一次一次被你的一个一个“细节”打动，你还愁限购吗？你还愁找不到方向吗？也许通篇，都没有直接去说什么是精装管理的第一次革命；看进去的朋友会发现：也许，没有目标和方法论的革命，就只是革命前期的摸索和经验积累；也许，我们需要跨专业的整合和重塑精装修管理，把管理学、IT等合理思想和精装修管理深度整合和融合；也许西林创展SL做的这些事情，是对精装修管理进入科学管理阶段的一颗火种，是精装修管理从设计角度先行整合的开始，把精装施工单位的技术部整合到精装设计部门，前置的技术审图将提升图纸优化水平，更是对中国精装修管理现状的理解，相对于整合设计师、管理人员和工人，我们不妨从更高素质的设计师和管理人员开始，逐步累进，持续优化。在国家标准进一步完善的路程上，企业先行，为国分忧，积累实践，贡献标准参考。精装修管理第一次革命：建立技术平台，优化流程体系，基于业务实践，服务最终客户。有了方向，就不怕路远。找到针对具体行业问题的方法论，才有了把握趋势的基石。西林创展SL的logo是：Strength&Leadership一生只做一件事。
作者：北京市西林创展国际建筑技术咨询有限公司 总裁 何西平
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