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做债权投资还是做股权基金 房地产私募分化

https://www.biud.com.cn 2013年12月02日09:08 家居装修知识网  

在房地产私募基金高速增长的背后,是其模式的粗放化和同质化,基金主要是在做债权或明股实债,做纯股权投资的很少,而真正先募资再投项目做起来的地产基金尚未出现。

近两年来,房地产圈子的人发现自己身边悄然多了很多房地产私募的朋友,众多房地产企业的高管纷纷投身房地产私募领域。

近日,由住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示,房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,资金总额在8年间增长高达6.5倍。

据不完全统计,在2010年以前,地产基金几乎不见踪迹。而到2012年末,清科集团提供的数据显示,中国房地产基金的存量规模超过120亿美元。多位地产基金人士保守估算,截至2013年末,地产基金的存量规模将达千亿元以上,而更乐观的预计,这一数字将达3000亿元。

“随着我国金融制度的发展以及房地产调控政策的作用,房地产企业逐步探索和发展多元化融资。除传统的银行贷款、证券融资外,目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式,未来,房地产私募将进入房地产领域的各个细分市场。”住建部政策研究中心主任秦虹分析指出。

股权基金还是债权投资

“以往的这些地产基金中,项目基金占绝对多数;债权类(包含明股实债)最为常见,纯股型地产基金极少,夹层(股+债)也很少。”上海鸿毅投资有限公司总裁张义鸿表示。

所谓“项目基金”,即地产基金的GP管理人先找到可投资的地产项目,然后再向潜在LP出资人募集资金。LP是否有出资意愿,取决于项目的质量,而非地产基金团队的资产管理能力。

而私募基金的传统操作方式,即GP先募集资金,再找项目投资,通常投资多个项目以分散风险,这样的地产基金的规模极小,它们更习惯于被业内人士称为“地产母基金”。

以歌斐资产为例。从去年末到今年,歌斐资产就先后与蓝光实业、中弘股份、上海证大、华远地产等多家地产公司合作。歌斐资产目前地产基金的规模已经在百亿级别,这些基本是项目基金。

歌斐资产合伙人谭文虹介绍,目前歌斐资产旗下的地产母基金的规模接近20亿元。所谓地产母基金,是指将募集的资金投资多个地产子基金,或者直接投资地产项目。

业内人士称,在如今好的项目所需的资金量越来越大,有实力独揽项目的开发商越来越少,房地产私募基金是房地产融资一个不可逆转的方向。尽管中国的房地产金融市场体量很大,但还有待更清晰的规划整合。

实际上,房地产私募基金已经开始出现分化,更趋专业性。以星浩资本为例,其运作模式既不同于只募资不开发的专业投资机构,也不同于房地产企业自身发起的基金,它在五年受益期内,募资人将全程负责项目的开发与运营,实行“融资开发管理”一体化的商业模式。

星浩资本CEO赵汉忠曾公开表示:“星浩资本这种模式是基金的模式,目前是全国最创新的,我还没有看到有第二家像我们这样的。他既有募集资金的能力,又有开发和商业运营的能力。所以,融、投、管、退四个环节都包含了。”

有数据显示,星浩资本在2010年私募资金达37亿元,占到整个地产私募基金30%的份额。同时,星浩资本在2012年募集20亿元左右,也占整个中国地产基金份额的40%左右。这足以让其成为中国规模最大的房地产私募股权基金。

星浩资本副总裁陈卿表示,大多数私募基金投资一个企业往往针对的是单个项目,这样能看得比较清楚,而像星浩资本这样投资团队的,更多的是信任。

黄金湾投资集团副董事长全亮表示,目前地产基金以项目基金为主,不太有LP敢先投给基金,然后让基金管理人去找项目。“LP说白了,我要投多少钱,一定看重哪个项目。”目前的地产基金中,主要做债权或明股实债,夹层基金比较少,纯股权投资更少。此外,全亮表示,“可以说,业内尚没有真正做起来的地产基金(先募资再投项目)”。

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