华业地产:解读北京副中心“地标级综合体运营模式”
2013年11月6日，《华业•新北京中心 5A级订单式写字楼亮相发布会》隆重举行。通州投资促进局副局长吴涛，通州品牌开发商华业、富华、京杭、北京ONE（价格 动态 户型图 论坛）、光谷地产，世界知名代理行世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际、伟业顾问，影响行业发展的30余家知名经济公司以及数十家媒体等一同鉴证了“华业•新北京中心 5A级订单式写字楼亮相发布”，并一同阐述了通州写字楼发展的未来，均赋予了地标综合体领航的站位和意义。
本次发布会全面阐述了“北京副中心”建设实施的新引擎，给了朝通板块大CBD建设5年全景一个系统的概括，“运营理念”与“订单模式”成为发动引擎的两把钥匙，开启了中国未来3至5年写字楼发展新局面。
华业地产28年历练沉淀，10年上市大作将成。
北京副中心新定位 朝通板块大CBD升温
通州投资促进局副局长吴涛在提起通州发展是表示“通州一核五区规划以及交通路网建设都甄选了优质的国际合作伙伴不断推进建设”。北京•通州国际新城（价格 动态 户型图 论坛）进入实施期（其标志为地标建设的全面启动），“北京副中心”战略定位再升级。朝阳作为北京传统意义上的CBD日趋饱和，外溢的资本急需新的土壤，加上北京作为环渤海经济圈的拉动力量，人流、物流、信息流对外输出。
华业地产副总裁陈云峰表示“通州的发展将吸纳世界的资源，承载国贸CBD大量外溢的资本，整合环渤海的财富”。国贸CBD和通州运河核心区，13公里空间距离以及20分钟便捷车程，朝通大CBD呼之欲出。世界500强企业总部基地择址通州，运河核心区多功能用地陆续开工建设，各类高校以及医疗配套涌入通州，市政配套工程2014年逐步竣工，未来3年，北京副中心初见雏形，朝通大CBD全功能图景即将呈现。
四层立体交通系统 横纵贯通东西南北
中国写字楼网总经理毕明东表示“通州具备了成为北京副中心的基础条件，各方面建设已经启动”。未来3年，通州将实现20分钟财富圈，20分钟高速、地铁联通国贸，无缝换成贯通东西，联通5大城区，绿色节能会务、娱乐、休闲多点直达。20分钟联通两大国际机场，高速、地铁直达大兴、顺义，便捷实现国际商务、商贸、商旅。正在施工建设的M6号线二期工程，2014年即将通车，环隧工程部分竣工。
富华地产全国推广经理刘宇飞看好通州的建设发展并表示“通州多河富水，是典型的都市水城”。北京在建、在变，通州将成为首都最为便捷的亲水高端商务区，全北京唯一五河交汇核心区仅此，2500年大运河中国文化水系，千万北京人母亲情节通惠河，包含着中国情节在此。北京ONE市场总监用一个字“好”凝练的概括了通州的发展，全北京最优质的商务、休闲、贸易、文化、娱乐为一体的“高端景观环境中心”，世界关注中国发展的眼光看北京，而北京关注城市的眼光看通州。
交通的核心纽带（M6、R1、S6、环隧）位于通州地标综合体正下方，此外通州运河核心区的核心位置同样也是通州地标综合体所在位置。
这个地标综合体叫做华业•新北京中心。
品牌开发商争相进驻 综合体规模北京第一
通州成为了全世界品牌开发商大举招、拍、挂的热点区域之一，核心区地块已经饱和，已经停止审批住宅用地，土地出让延伸至6环区域，楼面价已欲20000元，销售价格已经达到30000元。京杭府（价格 动态 户型图 论坛）营销总经理狄玉霞表示，通州未来的发展，开发商起到举足轻重的作用，通州成为北京副中心，需要大家（房价 户型 二手房 租房）合作共赢，一同努力。目前，万达、华业、绿城、富华、珠江、华远、泰禾等开发商均在通州持有土地，在房地产行业处于整合的时代，谁在通州持有土地，谁就有发展的持久力。
核心区地块开发，各地块分割较小，一般不超过20万㎡，并均为多功能开发指标。综合体开发操作难度大、周期长、资金占有率高，目前在上述开发企业中，超过50万㎡的综合体项目，仅有少数几个项目，标杆的便是华业•新北京中心建筑面积近80万㎡，通州万达广场（价格 动态 户型图 论坛）60万㎡，后续土地批复也将参照地标模式，核心区日后开工将以综合体项目为主，有望成为北京综合体项目最多的区域之一。
地标建设比肩国贸 牵引世界资本进驻
世邦魏理仕董事王茂君在提及通州写字楼市场发展时强调地标综合体的形象和地位将引领该区域写字楼市场发展。目前，通州地标综合体成为通州核心区少数率先启动的项目之一，其战略意义和领航意义非凡，后续核心区开工项目将借鉴地标模式。通州地标综合体——华业•新北京中心总建面相当于1.5倍的银泰中心，300米地标北京塔与国贸3期高度相仿，成为朝通板块对望的风景，将尽揽朝通全景。银泰中心和国际贸易中心便是传统朝阳CBD的具象，在通州这个地标是华业•新北京中心。朝通板块“两个中心一条线”将名副其实的成为影响北京乃至全国的政、商、贸核心。
中国GDP目前位居世界第二，美国乃至世界的财团关注中国，科研、商务、商贸企业均在争相涉足中国市场，而总部办公场所在北京甚为紧俏。伟业顾问商业公司总经理郑凌提及产业发展时表示“区域和产品规划应该朝着多元化的方向发展，这是北京紧缺的，也是存在极大机遇的”。亦庄和大兴区目前是继中关村后涌现的研发级工厂区，而可满足商务、商业、金融服务后台、研发、生产、销售以及高端娱乐、休闲、旅游、度假区综合服务区，在北京仍是空白。北京北（房价 户型 二手房 租房）城有大中关村产业区、南城有亦庄研发工业园区，西城有金融金融中心，而在北京真正意义上的综合服务区有望独领风骚，3年预期无限看好，通州地标综合体的建设因其独特的空间地理、规划实施、空白需求等优势，成为具备天时、地利、人和的不二之选。
整体运营综合管理 订单开发定制服务
真正有规划、有管理的综合体在北京乃至中国并不多见，除了具备一定的体量和业态外，在产品设计、运营理念上大体量综合体对开发商的要求非常高。中国的住宅制造企业普遍重视精、准、快的销售方式，很难驾驭大体量综合体，其根本在于没有核心的运营和管理理念，为销售而销售，而没有真正意义上的尊重客户。
高力国际董事周晓骏骅表示“综合体是实现产业化发展的有力推进器，这是国际项目规划和发展的主旋律，而产业化发展的核心是定位规划和运营管理”。华业•新北京中心采用TOD综合体规划设计理念，在项目整体上合理规划定位和业态配比，13万㎡商业、32万㎡写字楼、12万㎡商务公寓等产品形态，涵盖写字楼、酒店、商务公寓、商业等复合业态。光谷地产项目总经理蒋辉表示在提及写字楼管理时表示“写字楼管理应该整体运营管理的角度考虑，这是客户购买后的售后保障”。华业•新北京中心采用“整体化一”的原则，统一定位、统一策划、统一规划设计、统一招商、统一开业、统一标识、统一推广、统一运营，最优化的业态配比以及整体推进，所有业态同步操作、同步推进，本着“持续经营、持续管理的原则”，用“运营商”的理念和思维全链条考虑，保证整体性。
在本次写字楼的专项发布会上，华业•新北京中心营销总监张晓牧首次披露了5A级订单式写字楼的运营模式，即在项目业态整体规划、定位前提下，聘请国际最优秀的5大写字楼顾问机构，并采用订单式开发和定制商业物业服务的模式，尽最大努力满足客户需求，研发设计团队和施工监理单位为客户量身定制，为入住企业量体裁衣。所有写字楼在最大化满足整售的前提下，拒绝散售，以保证后期运营。
差异化租金收益增持 促进资源合理流通
国贸CBD区域的租金连续14个月上涨，朝阳以及泛朝阳区域除了租金制约租售比率以外，写字楼空置率逐渐减少，很难找到整层或者整栋的办公区域，而且严重受制于商业物业管理。因此，目前真正与目标客群相匹配租售产品大可奇货可居，未来市场空间巨大。
仲量联行董事廉峰在提及写字楼市场供需关系表示“通州写字楼市场目前存在巨大的机遇，具备较好物业条件的甲级写字楼（房价 户型 二手房 租房）单层和整栋出租和出售存在巨大的市场缺口”。通州运河核心区作为北京外溢以及总部择址的理想区域，国贸3期的租金价格为25元/㎡/天，按100㎡计算，年租金为912500元，由于通州市场5A写字楼奇缺，而预期其租金价格仅相当于国贸CBD区域的一半左右，对于企业需求面积小、近5折的租金（年省50余万）具备极大的吸引力，同样，对于面积需求较大的企业，其年度整体租金的大幅下浮也将成为影响择址因素的有利成因。
戴德梁行董事王刚在提及通州写字楼市场表示“非常看好通州写字楼市场的发展，建议大家提早考虑入手”。据最新的市场调研数据显示，考虑租金价格以及商业物业条件完备性以及区域环境和配套的逐渐完善，尤其轨道交通的通达性利好频出，通州具备较高物业管理资质的5A甲级写字楼必定吸引更多企业入驻，形成资源合理流通，被业内普遍看好。
通州地标综合体的逐步启动，伴随着写字楼新运营管理模式对外发布启动，开启了朝通板块写字楼运营管理新时代，引领房地产界写字楼在综合体领域整体运营思路的产业化变革。
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