睿信致成观察：“以房养老”的现实困境
9月13日国务院颁发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提出为解决当前养老服务业发展面临的“融资难”、“运营难”等问题，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这是国务院首次明确“以房养老”模式。所谓的“老年人住房反向抵押养老保险”也称为“住房反向按揭”，即老年人将付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构综合考虑房主年龄、健康状况、预期寿命、房产若干年后价值等因素，定期发放给房主一定数额的养老金用于养老，或者由房主自主决定将养老金直接购买保险公司的养老保险产品或养老社区入住资格等，待房主去世后，房产或归金融机构所有，或由房主家人按照金融机构约定的住房抵押消费贷款利率向金融机构赎回。
我国的老龄人口增长迅猛，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，预计到2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。而我国的社会养老保障体系却存在重重的问题，巨大的养老金缺口和养老金双轨制等问题饱受社会诟病。中国社科院去年底发布的《中国养老金发展报告2012》中显示，在32个统筹单位中（31个省份加上新疆兵团），如果剔除财政补贴，2010年有17个收不抵支，缺口达679亿元；2011年收不抵支的省份虽然减少到14个，但收支缺口却高于2010年，达到767亿元。此外，该报告还表示，2011年记账额达到24859亿元，空账额达22156亿元。个人账户空账额继2007年突破万亿大关后，再次突破2万亿元。而养老金双轨制更是受到公众尖锐的批评，被指严重破坏了社会公平。在老龄化不断加深，国内养老体系存在重大缺陷的情况下，“以房养老”模式的推出能否解决这个广泛的社会化矛盾呢？
“以房养老”模式并非我国首创，该模式发源于上世纪八十年代的美国，目前在美国、加拿大、日本和新加坡等国都有类似的模式在运行。而我国在前几年也有南京、上海、北京等地的个别金融机构尝试性的开展过此类业务，但都因效果不理想而停滞。
通过现有经验来看，在我国推行“以房养老”的模式尚有许多问题需要克服。我国传统的“养儿防老”和“祖宅传承”的观念使得很多老年人无接受将自己的房产不留给儿孙却要给保险公司的做法。而相对已经多年运行此种模式的许多西方国家来说，由于家庭观念、养老观念上的差异以及高额遗产税的影响，选择“以房养老”似乎就不那么难以接受了。
编辑：沙鸥
除了观念上的障碍，要想顺利推进“以房养老”的实施还有很多现实障碍。
睿信致成管理咨询合伙人杨力表示，首先一个比较容易想到的就是房屋70年产权的问题。我国目前规定的房屋产权为70年，对于产权到期之后房屋如何处置现在还没有明确的规定，由此可能产生的产权风险会直接影响房屋抵押关系的成立。
第二个风险因素就是“房价”。虽然我国住宅市场化以来，房屋的价格一直处于上涨的趋势中，但是任何市场都不可能是只涨不跌的单边市场。如果抵押的房屋价格下跌，会直接影响保险公司和银行等其他金融机构的收益，甚至产生亏损。
第三个就是贫富差距的问题。目前我国真正有房的老年人群体大多具有一定的养老费用支付能力，或者是可以享受到较好的养老金待遇的，他们不需要将自己的房屋抵押出去来获取养老金。而没有产权房的老年人群体也正是无力承担自己老年生活费用的群体，这些需要养老金但却没有房屋的老年人显然是无法适用“以房养老”这一模式的。
睿信致成管理咨询合伙人杨力认为，“以房养老”并不是一种普适性的解决方案，它只能成为我国养老体系当中一个有益的补充，建设和完善一个面向大多数人，满足基本养老需求的基本社会养老保障体系是政府更应该去着力解决的。“以房养老”是一个有益的探索，解决亿万人的养老问题需要全社会的共同努力，单一靠政府或者简单的推向市场都不是正确的解决途径。
编辑：沙鸥
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