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2013亚洲酒店论坛酒店工程项目造价控制及项目管理

https://www.biud.com.cn 2013年09月11日18:54 家居装修知识网

　　2013年第六届AHF国际酒店投资峰会

　　——分论坛四：酒店工程项目造价控制及项目管理

　　时间：2013年9月5日星期四15:15-16:00

　　主持人：孔晓中国工程咨询集团

　　对话嘉宾：吴迪 JBA工程顾问有限公司中国区营运总监

　　罗文照瑞颐国际酒店集团副总裁-规划设计

　　卯向东上海升龙投资集团有限公司总经理

　　主持人孔晓：今天参会的几位嘉宾，刚才组织方已经做了介绍，他们三位和我都来自不同的专业或者职业的背景，比如卯总来自于一个专业的酒店投资公司，他的管理中心相当于是一个业主投资多个酒店项目，把管理集中在一起交给他们自己设置的管理团队进行管理，多项目的管理。关于罗先生，罗先生是酒店管理公司，他是作为顾问方来参与一个项目的管理。吴小姐，是从设计方，如果更专业的讲，是一个机电设计顾问方这个角度，来参与一个项目的管理。

　　我们这次这个分论坛的论题是关于项目管理，当然要侧重于造价，所以我们今天也主要是围绕这样一个课题来展开讲，我们有不同的背景，大家可以从各自的背景来讲，我们参会的嘉宾们也有各自不同背景，可能会从多个方面得到一些感受。

　　首先请卯总，因为他是我们所说的投资方的管理团队，大家都知道，投资方管理团队是项目完全过程持续的管理者和主导者，所以他的理解应该是一条完整的线路，有请卯总。

　　卯向东：大家下午好！我来自于酒店投资公司，主要是做酒店。今天讲的题目是“项目造价控制核项目管理”，项目造价我想提的还是项目成本管理，项目成本管理我们首先考虑的是项目成本的定义，项目成本的定义首先是一个企业要建立的，是在一段时期内建立他的成本管理目标。在成本控制为主体，在生产耗费发生之前成本管理过程中对各种影响成本的因素、条件采取一系列的预防和调节的措施，以保证成本目标实现，这是一个企业对一个酒店投入之前确定的一个成本目标。其实我想讲，造价的内容，我们成本管理内容招投标、过程的成本控制、成本管理。

　　成本管理分成三个阶段，前期是决策的阶段，我们把它定义为是制定成本目标的阶段。过程控制，就是过程阶段，是限额设计、成本动态、变更签证和结算管理。第三个阶段是目标考核和总结，就是整个工程完成以后的成本造价的考核。

　　目标成本的确定是再一个企业做一个项目、做酒店非常重要的，之前各个业主韩总他们都提到了设计的时候影响成本，这种做法对我们来说，首先我们确定了成本目标以后会对设计单位进行限额设计。什么叫限额设计呢？因为后面有我们的机电顾问，也是我们的机电设计方，可以拿机电举个例子，根据酒店的档次不同定位不同，包括设计方案的不同，包括之前所做过的数据经验总结，总结出我设计怎么样才能带单。比如一个酒店设计会请18家设计公司，包括机电顾问、酒店顾问，包括声学、光学，到酒店、厨房等等各个公司，各个公司会把所有成本目标出现的造价、平米单价给到我们的设计单位里面，同时我们也会给设计单位是我们的设计任务书。

　　从一个新的酒店来说，我们基本上给他们一个任务书，比如大堂需要多少平米，我的大堂层高需要多高，宴会厅需要多大，包括餐饮部分需要多少，客房建筑面积需要多大，等等的任务书都会给到我们的设计单位，这样设计单位做起东西来就会很明确，他知道我造价是多少钱，也知道我的需求是什么样的，这样作为业主单位能给到顾问设计公司会很清晰的给你做相应的设计，这是在设计阶段我们把成本控制进去，就是我们的造价能控制进去。

　　其次，项目管理当中，我们会发生的，我们成本管理、工程管理的时候建立的由我们相应过程当中的台账，比如我们的一些动态的台账，比如我们成本造价的动态台账，包括现场签证的台账，包括我们设计变更的台账，包括待发生预测性的台账，还有合同及付款的台账，超支预警的警报台账，这样形成了一个造假和动态的管理，这是在过程当中。

　　再其次，过程当中我们还有招标管理，就是说用什么样的单位，包括设计、施工、设备，会用什么样。首先，在前期我们要满足的是管理公司的一些要求，但是不是说百分之百的去照抄他的东西，其次，我们会跟设计公司去商量我们前期包括我们的设计参数、包括我们所使用设备的参数等等这类的东西，然后我们多个酒店以后能建立出来的是我们的品牌库，我们有什么样的品牌，用什么样的品牌能达到我们的要求、能达到管理公司要求的情况下，我们就在这种情况建立一个长期合作的品牌顾问，这样的单位过程当中，一，招标，会了解我们的需求，其次，进度上、工程管理控制上也会给我们很大的支持，相应的从价格上我们更合理的达到一个公司所追求利益最大化的目的，还有满足质量、满足进度的要求。

　　主持人孔晓：谢谢卯总。我作为一个工程项目管理企业，因为和卯总实际工作性质是一样的，但是角色有不同，卯总是我们说的投资人自设的管理机构，做多个酒店项目管理，我们应该说是第三方，是由业主方聘请的专业管理公司，但是我们的业务不仅在酒店上，所以在结点方面不是特别的专业，专职于酒店。但是有一点我跟卯总的体会是一样的，就是实际的成本绝对是能控制的，而且绝对有控制的方面，很多投资人认为非常困难，实际找到这个方法就不难控制。比如大家都知道，可信研究报告，就是项目策划和研究鼻祖是联合国工业发展组织，二战之后为了马歇尔计划推行逐渐建立起这么一个组织，但是实际上现在各国可行性研究前期策划的过程都是按照他的这个基本的文件条改的，这里面很重要的几条，一个，在项目建议书立项阶段给出的投资指标，在建成后不超过30%，到了可行性研究之后，可行性研究报告一定结合我们所说的建筑方案设计，这时候的控制以后在建成之后的资产形成的时候不超过原来设想的20%，我们这么说，如果在这两个阶段分别超过了30和20，这个策划和管理一定是不合格的，我们只要遵循这个方法，具体方法就像刚才卯总所说，要给出设计任务书，设计任务书是含有他的成本控制要求的，第一段方案设计，详细的功能论证，但是那时候是可以给出一个宏观的，我们所说匡算级的设计指标。到了方案设计之后就要签署我们现在国内所说的工程设计承包合同，设计院叫往后做工程设计，就是初设和可研，这个时候要给出所谓工程设计任务书，主要内容是建筑做法、建筑标准等等，但是也有一个指标就是控制指标，就是可研报告批的指标是多少，其中设计造价是多少，这两段下来之后没有什么不能控制的。

　　举个例子，我们做的国家博物馆的管理，国家政府投资项目大规模超支，但是最后省了1亿3，难以置信，所以蔡部长说，这是国家重大建设项目以来唯一一个不超支的。重点在我们酒店项目中，酒店管理公司在成本控制方面是起着举足轻重的作用，非常重要的作用，首先就是酒店管理公司有它的品牌要求，可能会提出一系列的具体要求，这是在其他的心目管理中没有的，所以我想有请我们罗总，作为酒店管理公司怎么介入项目管理起到作用，尤其是进入项目的造价管理，用什么样的管理机制来起到这个作用，有请罗总。

　　罗文照：谢谢孔教授。其实我们瑞颐酒店管理公司，其实我们跟好几个大的品牌不一样，其实从管理或者成本控制来讲，我们对不同的那些所谓的设计人员、顾问、业主也有不同的要求，打个比方，首先我跟卯总说，我是五星级酒店大概多少钱，每平方米，很多人都听酒店公司说，五星级酒店多少钱，做一个超五星级酒店多少钱，我就跟卯总说大概多少钱，很多人都觉得还有一个东西很重要，就是所谓的清单，但是我们有一个特点，那个清单其实就是说我们反过来做，你告诉我达到我的要求就OK了，就不说一定要ABCDEFG，所有的那些杂七杂八的东西这些成本，刚才卯总说的，基本上一开始我们就控制这个成本了。然后我们怎么做呢？到设计公司的说话我就跟他说，吴总，我知道你是搞机电的，但是我们机电一个好的建筑设计也好是这样的，很多人有一个误会，就是刚才我听上一场论坛的嘉宾说建筑、设计杂七杂八的东西，但是我觉得最重要的一点千万要知道酒店设计最重要的东西是40%应该是合理性，合理性基本上是科学的东西，科学不了基本上运营上面成本提高很多，很多人没有想到运营成本，其实从酒店管理公司来讲不仅仅是造价的成本还有后面的运营成本，业主那边会关心，基本上我们不赚钱、他们不赚钱，但我给你一个很好的例子，所以基本上40%应该是很科学的东西，或者是30%可以拿一些创意出来。孔教授作为一个总体要求是什么呢？很简单，基本上从时间上面来讲你帮我控制住，对我来讲是开业的时间，对业主来讲也是，所以基本上从我们来看是时间上面的事情。

　　所以从酒店管理公司层面上看有很多不同的层面，刚刚说科学的东西有很好的例子，有好几个酒店我基本上两三个月之前或者四五个月之前看过了，他们设计设计非常大的大堂，可能有人听我讲过这个故事，非常大，三层楼高，有很多业主觉得很气派，做起来可能那个酒店高不高我不清楚。但是你有没有想过，一个三层楼高的大堂，会造成我的运营成本是什么运营成本呢？开空调的成本多高，吴总，是不是那个有很科学的东西在里面，酒店的造价，其实我们作为酒店管理公司最重要一点是前期帮业主怎么去省钱，不仅是在所谓施工的时候，其实施工的时候如果现在有一个承包商在这里，我会跟他讲，你到时候找我没太大用，因为设计的时候我们所有的成本已经定了，那个设计如果设计的好或者有一个承包商他的供应商好，基本上所有的成本很早已经定了，对我们酒店管理公司来讲基本上我们不会给很多的所谓成本的意见。

　　但是对业主那方面来讲，这个要求其实我刚才说，有1万2、2万2、1万5，其实这个我觉得是没太大用的东西，我们现在做有一个酒店，那个业主是怎么控制成本的呢？打个比方，我们要求他1万5或者1万2，我们跟业主说，你有自己的渠道会拿到很好的供应商会怎么样，这个成本已经压下去了，其实我们不会给太多意见给业主说一定要给到我1万2、1万5的，1万5、1万2可以保证我的质量一定好吗？肯定不能，没有人会说基本上给我1万2、1万5肯定所有的东西符合我的要求，没可能，所以我觉得对我们酒店管理公司来讲，尤其是瑞颐酒店管理公司来讲，那个浮动性基本上可以谈的，就是跟业主那边来谈。OK，如果他用8千每一平方米做出来，8千如果能达到我的要求这个已经很好了，我们不需要ABCDEFG，所有东西在后面基本上是浪费，所以从造价上面来讲，我们一开始所谓的经验或者是意见是最重要的东西，这个东西已经定了基本上就好办了。

　　主持人孔晓：罗总，我能不能提一个问题？假定人们确定用您的酒店管理公司这个品牌，就要按照您提出的建议的标准来建造，这个时候你能不能给予投资人一个大概的概念，他的工程建设的造价会是一个什么水平？

　　罗文照：其实对酒店管理方来讲这个东西说起来很尴尬，我刚才也提了这个问题，如果我跟他说整个大概1万5每平方米，其实到时候那个业主会过来问我，好像还没有达到你的要求或者最起码的甲方要求，你不是说1万5可以吗？所以我们作为酒店管理公司说这个事情是很尴尬的，但是我们是会大概给他一个范围，但是我刚才说的有一个很重要的东西，我跟很多不同的，比如说有些是业主方面说，你有自己的渠道找到更好，或者你有可能成本更高，我们有一个设计标准，你按照我设计标准，有一些东西可以谈，有一些东西是不能谈的我会告诉你，所谓成本的东西，这个成本比如说空调，我们比较好的那种东西，所以有不同的看法。

　　主持人孔晓：就是一部分是非常确定的，一部分是有弹性的。

　　罗文照：对。

　　主持人孔晓：再一个，在我们所说的工程建设项目管理中，大家可能在行业内不论你是什么角色可能都听到过一句话，如果要节省建设成本、节省投资，设计阶段的占比会在80%左右，实际各个专著表述的不同，75%到85%之间都有，就说明设计阶段他工作的成果对造价的影响是极其巨大的，下面有请吴小姐讲一下，在设计阶段你们怎么通过自己的设计能够达到这么多的造价的节省？否则因为你这个环节没了，80%的节省机会就没有了，所以希望你给大家做一个介绍。

　　吴迪：我先自我介绍一下，我姓吴，来自JBA工程顾问有限公司，我们是一家美国的机电顾问公司，在亚洲这边总部主要在香港、澳门，亚洲这边还有上海和越南胡志明都有办事处。

　　很荣幸今天能够作为设计方来探讨酒店工程项目造价控制这个话题，我们觉得作为设计方，就像孔教授说的，一个项目想控制它的造价，在设计这块其实是它最容易控制造价的这个阶段，当它进入了建设阶段，想要控制这个造价往往就是非常非常困难了，因为楼已经起来，你做任何的事情、任何的改动都是非常非常困难的，所以我们觉得，一个好的设计能够为一个酒店工程项目成功的控制造价是有一个密不可分的联系。

　　一个好的设计我们觉得项目管理中第一大重要的一个因素就是共同的问题，因为我们发现沟通，比如说我们作为设计单位与业主的沟通、与酒店管理公司的沟通，我们需要第一时间了解业主到底想要建什么样的酒店，酒店里面想要达到什么样的效果，包括你准备用哪一个酒店管理公司，了解这个酒店管理公司品牌的标准。不仅如此，我们觉得一个好的设计，就像刚才罗总讲的，不仅是考虑建筑过程中的造价，会考虑到后期运营的造价，这块我觉得对机电尤为重要。可能建筑建完了需要维护的不同，但是机电后期的运营成本，我相信是很多后来酒店运营单位一个很头疼的问题，就是我们在很多地方都在跟酒店运营部门联系的时候都发现他们都觉得说后期的运营成本，很多时候酒店刚刚交工他们可能就要考虑怎么去改装怎么去减低他们的运营成本，所以我们觉得一个好的设计同时要考虑到运营期间的要求，包括一些设备的可维护性，包括设备能耗是不是节能。

　　另外，我觉得在设计过程中，因为现在的酒店都是越来越复杂，都是建造的让大家各方面体验都要有，所以有更多的系统在里面，不仅以前是酒店空调，现在包括里面很多弱电系统，像IT、PMS、BMS，很多很多系统都在里面，这个系统之间互相的配合、互相的集成，我们觉得也是在设计中比较有挑战的一块。比如我们在机电设计的时候，建筑方包括业主都是希望机电设备展的地方越小越好，你能有更多的空间来为你产生将来的效益，这个时候就需要我们设计团队之间有一个很好的沟通，包括大家前期的时候就把空间都预留好。因为很多时候我们发现，如果前期设计太过仓促，有一些问题没有考虑到，到后期的时候可能就会有很多返工的风险。

　　还有一块，我们觉得说跟政府部门的及时沟通也是我们觉得设计过程中一个控制造价密不可分的因素。因为很多时候，建筑也好、设计也好，不仅有品牌标准，还有政府国家的标准，很多时候不是所有东西都是黑白，有一些灰色地带，在这些时候我们跟政府之间的沟通就显得尤为重要，如果在过程中没有跟政府很好的沟通，没有在设计得到政府的认可之前就进行了建造，这个风险是非常非常大的。

　　另外，我们觉得在设计期间，能够尽量做到把细节都考虑到，这个我觉得对于后期在建造过程中是非常有帮助的。因为很多时候我们说设计的时候你出了一个标书，这个设计给到承包商去报价，他报了一个价，如果设计细节不够大的话，这个承包商可能在后期就会有不同的解读方式，或者他干脆把设计方的设计扔到一边，说这个不行，你看我们需要重新做一个设计，当然我们的报价就会高很多，这个对业主方就会是一个非常大的风险。所以我觉得，在设计过程中如果能够做到把细节到考虑到，像现在也有很多新的技术，比如三维技术的应用，我们觉得这是一个很好的把设计更好的传到承包商的工具，就是我们设计过程中能够把三维的东西体现出来，觉得哪一个空间可能比较挤在前期设计过程中就可以发现，这样就不会在后期楼已经起来了，发现我这儿空间不够，后期对成本的控制是非常重要的。

　　我们在不同的地方做了酒店项目，我们发现每个地方都有不同的特征，这点也是一个好的设计一定要考虑到的地方。举个例子，我们通常发现比如排烟系统，我们把排烟系统是放在消防系统里面，有些时候排烟系统的设计是跟消防是一起出的，但是到了东南亚这边，排烟系统是归空调的施工方来做，如果不考虑到地方的特点还是一贯的把比如说排烟系统放到消防里面，在最后建造的时候就会产生合同上的一些问题，到建造的时候可能由于地方的建造商不熟悉国际的一些做法，就会产生一些问题。

　　另外，在写标书的情况下，一个好的设计师比如说会考虑到某一个系统的材料在一个地区是不是很容易的买到，或者在这个地区有没有维护团队，因为很多时候尤其像我们机电系统都是需要后期维护的，有些时候有的产品可能比较新，也许在一些地区维护还做的不够，如果用这样的系统，可能后期对业主的运营就会产生很大的影响，因为他找不到一个人去帮他维护，一旦只是这一家可以做这个维护可能也会有一点垄断的效应，也会是很大的价钱。所以我觉得在好的设计方面这些都是一定要考虑到的问题，如果能把这些都做的比较完善的话，相信对后期这个工程的造价是会产生很正面的影响。

　　主持人孔晓：谢谢吴总。吴总刚才提出了一个很重要的新的考虑的方向，就是国际工程咨询界最近也是不断提出的一个方向，就是我们做一个项目的工程建设投资的控制，以往都是一次性投资，这一次我投入了多少，但是刚才吴总也提出，如果是一个好的设计，当然她提出尤其是机电设计，因为机电设计的维护运营是每天都在发生的，成本也会每天都在发生，这样实际上现在国际工程机械也在讲，叫全寿命周期的投资估算，这是一个非常重要的概念。我们把它局限在工程，以及造价里面，我们可以提出一个叫全寿命周期的建设及以后工程维护费用总的估算，如果大家有这样一个考虑，实际对于酒店投资人来说是非常有意义的，因为酒店投资不像其他的房地产开发，开发完之后可能一次性销售，分割销售就完了，以后的责任是业委会他们自己来处理自己的资产，坏了怎么维修、怎么花钱他们自己来处理，但是酒店投资的特点不同于其他的房地产开发，就是业主一般来说会长期的持有它，而且自己要运行它，这样以后的运行成本都会影响到刚才上一个论坛几位嘉宾所谈到的，会影响到最后的他的投资收益的计算，吴总刚才提出这一点实际对大家开拓思路有很强的借鉴作用，尤其是机电系统的设计。

　　刚才听了我有一个问题，罗总和吴总都提到了品牌清单在工程建设标准的控制以及造价标准的控制上都是很重要的，我想问一下，假定业主已经聘请了酒店顾问公司，当然也有比如说机电顾问公司，这样这个品牌清单应该是由谁来提出呢？因为我听到你们都提出了应该给业主提供这样的建议，一般来说怎么提，应该是什么样的程序更好？

　　罗文照：我简单的说，作为酒店管理公司，刚才孔教授指的，如果是业主聘请了酒店管理方、机电顾问的时候，清单基本上一开始肯定是我们给的，或者标准肯定是给到业主，业主看完以后有可能他会提出一些意见，但是标准有很多不同的标准，每一个管理公司都不一样，有一些比较死板，有一些比较灵活一点的，用一个品牌也好、什么也好，我觉得有可能如果可以考虑灵活多一点点的，所以从我们角度去看，我们不会说一定要这样这样做，吴总那边可以提出他如果是更好的那些东西我们愿意接受，因为我们是酒店管理，但是我们不是机电那方面全能的专家，有一些东西他有可能比我们更清楚，但是从酒店机电那方面我们比他清楚，所以两方面配合我觉得可以，首先是我们会给到他，我们希望他们也看我们的标准，不是很死板原来ABCD你要这样去做，其实对我来讲我要创意的东西会帮业主节省成本也好，提高我们以后运营的效率也好，所以我个人或者我们公司很喜欢有一些其他公司给我们一些意见，这个也可以的。

　　主持人孔晓：吴小姐，在机电产品主要的产品品牌控制方面您还有补充的意见吗？

　　吴迪：我们有的时候比如向业主方或者酒店管理公司提供一些品牌建议的时候，如果业主或者酒店管理方不是很了解的时候，我们有的时候会帮他们做一个相当于造价的比较，会去比较一下说他跟其他的品牌有什么优势，也许是他有一个新的技术，就像我刚才讲，他可能在这个项目的本地有一个很好的口碑，而且他有一个很强大的后期维护的团队，这个可能都是我们会去向业主推荐的原因。但是最终因为我们作为机电顾问还只是向业主和酒店管理公司提供一个建议，当然最后决定还是由业主和酒店管理公司来决定。

　　主持人孔晓：就是应该在酒店管理公司刚刚确定下来，由酒店管理公司向业主方首先提出一个关于品牌的可能粗略一点的建议，然后到设计具体细节的时候他们根据具体设计情况再提出实施方面的很细致的主要设备的品牌建议，我现在理解了，谢谢两位。

　　请问卯总，你们是作为一个酒店投资人专业的工程管理团队，你们现在关于酒店顾问或者机电顾问方面你们是不是还要请很多顾问来配合你们的工作，这样你们之间的工作关系大概会是什么样子，从而能够让这些顾问帮助你控制好一个项目的造价？你们还请顾问吗？

　　罗文照：我们现在顾问是请18个顾问，我们把机电分成两次，一次机电、二次机电，一次机电主要是方案阶段，方案完成以后由设计院做施工图，最后装修进场以后还要做二次极点深化。比如说机电设计的成本如果同时都请一家像他们这样的公司，可能二次的费用和一次的费用加起来会很贵，这个造价会非常贵，所以我们把它拆分了，一次机电我们请人做方案，方案相对低一点，二次机电因为包含着住场，包含现场的设计、修改、调整，这样费用相对高，所以我们在国内请了一些二次机电设计，同时配合装修的时候的机电设计。

　　还有包括选形，如果我们已经签订了管理公司，管理公司首先要给我提供一套，包括像我们跟万豪已经签订了一个南京万豪酒店，他会提供一套他的标准，包括他各种设计机电的标准，会提供给我，这里面包含他的品牌，品牌也不是固定的只有一个，会选择多个品牌提供，多个品牌也是有造价不同的价格出现的。设计公司设计的图纸出来以后会有选形，选形只会给我提供一个大概的概算，不会提供非常详细的，还需要业主方的专业团队去深化和最后去招投标，包括选择我们自己综合了他们的品牌库，和我们已经建造的酒店的一些经验值融合在一起，包括已经做管理公司做过的，包括他们在中国建了厦门的这个酒店，这个酒店里面能用这个牌子为什么我这里不能用，道理是相通的。所以从这个方面来说，设计顾问我们请的是18个顾问公司，包括建筑，包括室内，包括机电，包括灯光、升学，因为有房间隔音的要求，包括小到厨房、洗衣房等等这些设计，总共18家。

　　所以和顾问公司之间的联系，我们跟他之间一定是要有一个任务书，就是造价的标准，因为你这样才能把成本控制好，刚才您也说了，整个设计80%在控制造价的基础上，前期的设计上你怎么去限制设计公司不要去天马行空的去做，因为机电还好，后面还有室内设计，室内设计可能天马行空，我曾经碰见过，做酒店客房样板间比值选的美国的比值，1500元一平米，非常昂贵的，别说一个房间光比值花了十几万，所以我觉得这些是非常不合理的，我们控制上业主方就一定要有经验，你做了相当多的酒店累积下来的值就会很高。

　　主持人孔晓：刚才也吓我一跳，一个酒店，过去我也意识到，因为我到底还是管过酒店，虽然经验不像在座的那么丰富，那时候我们管的项目很多，我对酒店项目的关注度没有那么深，我和你们相比还像外行，但是知道酒店管理难度大，因为一个，没有毛坯房，第二，酒店决不是业主自用，其他写字楼、住宅都可以自用，接受就完了，还要运行和管理，酒店本身的运行和管理是比较复杂的系统，所以酒店工程管理应该说是最复杂的一类，但是我没想到你们业主已经有一个完整的管理团队之后还有18家比较有固定联系的顾问公司，就是可见工程管理是复杂的。但是我觉得卯总他们有一个好的，就是他是一个业主方的自筹的团队，而且稳定的运营，同时在做多个项目，他是比较成熟的。还有很多业主方可能是机会性的或者是一次性的投资人，他可能就是有钱，我就盖一个，他就不会有业主方自己现成的成熟的管理团队，这时候他的管理难度是很大的。

　　起码不说别的，就是这18家顾问公司本身之间的衔接，就是要管理公立的，我以前是这边科贸中心开发商的总经理，做这个项目的时候当时是美国的兴可立尔做项目设计，然后上海的崇威做建筑顾问，还有建设部科学研究所的设计所做工程设计。我当时刚上任来的时候，开一个设计协调会非常困难，谁也不改，为什么呢？业主刚开始设计的体系不行，谁也不服谁，最后协调起来非常困难，所以业主方如果能力欠缺的话，光这些顾问公司就把他搞晕了，所以业主方还是要专业的团队来管。在这种情况下，如果是一次性投资或者是机会性投资自己又没团队的情况下，我建议除了聘请专业团队之外一定要明确其中一家作为你主要的管理咨询方帮你协调其他的顾问团队，这时候的管理才会是顺利的，这也是前两天，本来这个会议应该是王炳国王总来做主持的，他本来是上海金贸的总经理，我们获得詹天佑工程科学大奖的时候见到过，王总说平行合同可以，但是一定明确其中一家是牵头的，所以那样就会把大家团队的摩擦减到最小、合力形成最大，最后他的管理包括他的造价控制才会完全成功。

　　今天这个环节就到这里，谢谢参会的来宾。 (责任编辑：JN113)