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17个案例总结买房防骗定律教你买房识路

https://www.biud.com.cn 2011年07月06日10:58 家居装修知识网

购房时，消费者需小心防骗，以免误中机关。

“合同违约、房屋质量方面的投诉是去年房地产投诉中最多的，但是实际能够解决处理的不多，因为消费者仍然处于相对弱势的地位。”在接受记者采访时，东莞市消费者委员会秘书长邓国平说道。

房产作为特殊的大宗商品，从消费者选房、看房到交易签合同，以及交楼、入住这一系列环节是消费者关注的重点。在今年的“3·15”来临之际，我们找到了去年发生的、与消费者买楼收楼等息息相关的消费“迷局”个案，并由本报专业团队、东莞房地产业内人士、东莞市消费者委员会及相关律师进行点评，希望对你的置业安家提供借鉴和帮助。

综述

合同违约及房屋质量问题为最大投诉点

来自东莞市消费者委员会(以下简称“东莞市消委会”)的数据显示，2010年消委会共接到房屋及装修建材类投诉79件，占投诉总量的3.62%，与前一年投诉量相比有明显上升，增长约19%。据邓国平介绍，去年的投诉主要集中在虚假宣传、逾期交楼、办证延迟、口头承诺以及房屋质量方面。“存在投诉就说明东莞房地产行业在诚信方面仍存在不少问题。”

签合同最好约请法律人士同行

长期关注楼市相关案件的广东沃金律师事务所合伙人、律师吴玲告诉南都记者，在该律师所接到的纠纷案件中，房地产类所占的比重较大，其中逾期交楼、延迟办证等类别也较多。不过，在二手房市场，南都记者调查的多家中介公司称因纠纷导致解除交易合同的并不多。

邓国平提醒，目前开发商都是使用职能部门的格式合同进行交易签订，但是这份格式化合同使用已久，多数条款并不实用，加上开发商本身也有意避开违约责任，这样的合同是有失公平的，“所以消费者如果想要退定，在追究开发商的违约责任时，很难找到充足的理由。因此，下定前，就要货比三家，根据自己的履约能力和需要，看清各种《协议》的限制性和违约条款，签合同当天最好约请法律人士共同前往。”

不少退房投诉为借题发挥

“很多投诉都是小问题，在我们调查后发现也缺乏证据，所以就没有受理。”邓国平表示，在去年的房地产投诉案件中，不少关于退房的投诉实际上是消费者“借题发挥”，“去年的房地产政策变化较快，一些买家可能因为贷款政策等的变化无法按约定条件进行交易，要求退房却自知无理。但由于房产毕竟是大宗消费品，消费者要求很高，所以在一些小问题上大做文章。实际上我们调查发现，他们的投诉目标和理由要求并不充分，无法受理。”

由于大环境的影响，去年国家两次出台厉政调控楼市，同时银行贷款政策也因此开始频繁变更，一些资金实力不足的消费者从而被阻挡在购房门槛之外，实际上贷款不成；另外是许多购房者预期房价将跌，或又看中了更好的楼盘而希望解除原有合同，即希望退房。但是，他们也知晓以此退房自己理亏，所以便以房屋质量问题等各种理由要求退房。

“这也体现出消费者缺乏法律契约的精神，对商品房消费还不够理性，不把合同以及自己的签字当一回事。”邓国平解释，如很多消费者投诉的房屋质量问题都是质量瑕疵，属于售后服务的范畴，本身对房屋的安全及使用不构成影响，达不到退房的规定，投诉的要求比较盲目，当然开发商对于消费者的疑问解答不够及时和准确。

选房篇

守则1

看广告不如实地查看和咨询

事件回放：09年底南城一个大社区开盘，因为有朋友买了这里，再加上报纸上刊登的广告让人心动，因此吴天华准备带老婆一同看看这个房子。

样板房是在销售中心外部的地面上按照交楼尺寸搭建起来的，开发商的解释是现场工地正在施工，要确保安全性。样板房共3套，外围像个小森林公园，绿树成荫，曲径通幽地进入到每个样板房里。由于看不到现实的楼栋和没有具体的观感，只能通过咨询获取信息，当时的开发商和销售人员都称，“你们收楼的时候，园林会比这里的还漂亮”。

可是收楼时吴天华发现，不大的小区园林里，草坪的面积占了大部分，小树大树稀稀拉拉，“面目全非”。开发商的解释是树还没有长起来呢。虽然这也构不成对生活造成影响，但吴天华一家还是心有不甘。

守则解读：

多位有过买房经验的业主建议：对于开发商所宣称的广告内容，请购房者实地查看和咨询，了解实际情况。现在开发商的广告通常会打出非常细小的一行字，称“本广告文字仅为邀约邀请，不构成买卖合同内容”，因此消费者在买房时不要光看广告内容，签合同时要看清楚有无将相关条款写入合同。　

守则2

仔细观察样板房家具尺寸

[样板房忽悠]

事件回放：雯雯一直想买一套公寓自住，年初时看中一套单位，48平方米的空间里，安排了一房一厅，厨卫更是单独设计，在她看来功能十分完善，而装修豪华的样板房，也让她直接梦想着未来舒适的生活。

但是，当收楼准备装修入住时，雯雯发现了当时忽略的问题，她所购买单位的卧室，开间和面宽都不够，样板房中放置了缩小版的家具，以致看起来空间阔绰，但要放下一张正常大小的床，就没地方摆放衣柜，只能移至客厅，影响美观。

守则解读：

在样板房中，尤其是小户型单位，开发商经常会放置缩小版本的床和衣柜，以便让户型看起来显得阔绰，消费者看样板房时，要注意看家居的大小，同时想象一下未来生活的摆设，以免产生使用上的错觉。

同时，因为样板房与消费者实际购买的楼层不同，可能产生户型中窗户位置或者房间位置的不同，购买时要以合同户型图为准。　

守则3

“笋盘”出现时要多留个心眼

[房源欺诈]

事件回放：钟发源现在住在东城新世界花园[最新消息价格户型点评]，房子是两室两厅，他希望仍在东城买一个三房或者四房的大户型，并考虑在二手房中选择。

钟发源去年中找了自家旁边的几家中介放盘，同时也打算在这里找房子。在中介的门店，通常有密密麻麻的“门窗贴”，看似很便宜、房源极佳。有一天晚上他和女儿一起散步，在好多家中介门口都看到了不错的房子，但是几乎所有的中介都告诉他，房子已售，或者已售转租，而向他推介其他的房子，但无疑比“门窗贴”展示的要贵。钟发源让女儿上网看看，网上的房源号称是实景图片，但是女儿却在电话里被告知，该房源是忘记更新，已卖出云云。如此折腾几次，他发现，只有跟进几个靠谱的中介经理，并且实地看房，才能找到更好的房源。

守则解读：

启富置业市场经理林晶指出，无论是一手楼开发商和二手房中介，在推广的时候都会宣称有笋盘、特价单位，但往往是“边角料”，屈指可数的几套经常号称已售完。天下没有免费的午餐，尤其特价和比较不靠谱的优惠条件出现时，要多留个心眼。如二手房可能还会有产权不清晰等种种问题。

守则4

喊提价不违法，但要理性应对

[“催买房”陷阱]

事件回放：梁先生打算买套大点的单位，年初朋友介绍了一家楼盘，园林、户型都满意，但周边没什么商业配套，梁先生犹豫不决。

过年前一个周末，售楼小姐打电话来告诉梁先生，接到开发商的通知，周一开始全面提价，每平方要上涨300元到500元。这让梁先生有点着急，跟妻子一商量，当天去了售楼部，当时折合每平方米的售价为7790元/平方米。结果，梁先生签了购房合同，办了贷款，过完春节就后悔了。3月初，梁先生收到开发商的短信，宣传优惠8.8折，他到了楼盘现场，发现跟自己同一层同样户型的单位，折后价7500元/平方米左右，比自己购买时还便宜了不少。梁先生认为受到了售楼小姐的欺骗，而降价也让他感到十分受伤。

守则解读：

广东明冠律师事务所邱平旺律师指出，销售人员即使利用虚假提价促成交易，只能认定是不诚信的行为，但不构成法律责任。买房时为了促成交易，假称楼盘将要提价，也成为地产公司常用的一种手段，消费者在此种言论前，需理性应对。

而业内人士也指出，东莞楼盘目前提价的压力也较大，消费者面对涨价说法时，应谨慎判断。

合同篇

守则1

协议存在重大误解，可撤销合同

[合同条款]

事件回放：买房者乔真去年年底看中了位于第一国际的一套公寓楼。当时乔小姐提出两个条件，一是只接受三成首付款，二是余款只能通过公积金贷款的方式支付。业务员对此满口答应。乔小姐信以为真，当晚就和卖家一并签署了买方、卖方以及中介公司的三方协议，并在合同的备注一栏写“卖方将配合买家做公积金贷款”的相关内容。

谁料过了几天，中介公司业务员告知乔小姐，由于房屋单价超过6000元，按照现行的东莞公积金贷款政策，无法做到使用公积金贷款七成，建议其通过公积金贷款+商业贷款的组合贷款方式进行。乔小姐表示不愿意接受，并要求退还先前支付的中介费用以及给予卖方的定金，但遭到了中介的拒绝。

乔小姐认为，由于经办的业务员专业水平有限，对政策细则并不不熟悉或者“知情不报”，误导了自己，应该解除合同。

不过，签订的合同另外两方都各有说辞。卖方表示，由于中介公司的失误导致的交易不能实现，其本人并无责任，如解除合同，本身也遭受到损失。而中介方则称，已积极在与买卖双方沟通，若是因为自身问题造成的差错，一定会承担起相应的责任。

守则解读：

广东沃金律师事务所的唐全洲律师表示，买家在合理的信赖情况下签订了买卖协议，但是协议里面存在重大误解，从法律的角度来说，属于可撤销合同，但是在实际诉讼中，得看买家签订合同时，中介的承诺是否有相关证据。因此建议在合同条款中一定要体现合同各方的责任和义务。　(陈焓)

守则2

口头承诺写进合同才算数

[承诺问题]

事件回放：廖星跟前妻在广州有一套房子，但是离婚后房子判给了前妻，房子的贷款已全部还清。去年年底，他准备在东莞虎门再买套房子。此时的政策已经对第二套房作了明确的界定，但他仍然很担心自己被划为“第二次置业”的范围。

廖星在买房的时候还特意留了个心眼，并将自己的详细情况告知销售人员。当时的销售人员很肯定地回复：这种情况是完全可以按照首套房来贷款。廖星交了订金，并与开发商签订了认购书。

大概一周以后，廖星接到电话，被告知，楼盘的合作银行查询征信系统发现他此前有贷款记录，新买的房子被认定为二套房，必须首付五成房款，贷款利率也要上浮10%。但这明明跟之前楼盘的承诺不符。廖星决定退房，但却被开发商拒绝。

守则解读：

东莞市消委会秘书长邓国平指出，因为是口头承诺，且没有写进认购书，没有录音等证据，即便是通过法律渠道，也难以维护自己的权利。因此，开发商或者二手中介的一些口头承诺，最好都要写进合同里。由于一手房买房使用格式化合同，因此口头承诺可以附件或备注的形式，写明具体内容以及违约责任。

守则3

夫妻双方都签字更保险

[产权问题]

事件回放：蓝晶买了一套二手房，却莫名卷入了夫妻之间的家事纠纷。年初，蓝晶看中了一套两房户型，由于该社区房源一直紧俏，甚少业主放盘，蓝晶很快下了定金。

但是，正当蓝晶把股票、基金抛掉以筹集资金时，却突发变故。原来该房产的房产证上面写了夫妻双方的名字，女方卖房子的原因，就是因为丈夫不同意出资给她开服饰店，听说她要卖房子，就更加不同意把房子卖了。两个人一直争论不休，蓝晶看事态不对，就想先把定金拿回来，而根据合同，业主需要赔偿双倍定金，但是女方却不肯退还，说可以继续交易，但男方却执意不交易，到目前为止，蓝晶既未拿回定金，也没获得赔偿，抛掉的股票、基金更是亏了一大笔。

守则解读：

签合同时一定要房产证上的业主到场，有时家庭成员在出售房产上无法达成协议，结果一个人来卖房但房产证上写的是另一位家庭成员的名字，这样很容易产生产权纠纷。

虽然在法律上，如果房产证只写了夫妻中一人的名字，房产进行转让时，不一定需要另一方作为共有出卖人来签字，法院也视为另一方已经授权给予处分、处理和收益，但是，如果要规避风险，买家可以请双方一起签字。

守则4

购房后不同阶段退房难度不同

[退房问题]

事件回放：深圳客杨凡今年初在东莞看中一套房产，原本应当7天内签约交易，但是由于当时开发商正在进行一些事务交接，签约拖了十几天，1月18日新国八条落地，将二套房首付再涨一成，变成六成，这样一来杨凡增加了将近二十万的成本压力。杨凡认为自己无法拿出更多的资金，而延迟签约问题，责任在开发商，要求退房。

守则解读：

如果消费者交付了定金，还未签购房合同，可以直接找开发商协议。如果已经签订了购房合同，表示在房管局网站进行了网签，退房须出示由开发商盖章的终止合同审批表，亲自到房管局办理。如果合同已经在房管局备案，那么你将进入最耗时耗力耗资金的退房过程，首先你要委托律师起草终止合同协议书，到公证处公证，同时提供开发商盖章的终止合同审批表，一起拿到房管局当着局长的面签字方可生效。

收费篇

守则1

定金托管在中介有风险

[定金问题]

事件回放：业主李先生去年7月底委托一家中介公司出售在虎门的一套房产，并挂牌实收总价60万元。8月初，一位买家与李生谈妥以后，相约在中介处签合同。按照合同约定，买家以按揭的方式支付房款，此时需支付定金2万元予李先生。而在约定期限内需要缴纳首付款，定金直接转化抵扣首付款项。但是，此时的2万元定金不是给了业主李先生，而是被中介“托管”。按照中介的说法，中介是“第三方”，资金先存放在中介处也是见证双方的“诚意”。

约一个星期后，买卖双方却被中介告知，由于政策原因银行贷款办不下来。这也意味着买方此时要么不买房，要么就是以二套房的标准做贷款，而买方宣称无更多的支付能力，那么也就是需要解除合同。

此时，买家付出的2万元定金仍在中介处，但被转换概念为“中介费”：中介的解释是，其促使了双方的买卖居间关系，完成了中介的义务，理应收取中介费。卖方这时还蒙在鼓里，直至与买家沟通后才知道，双方达不成交易的情况下，买方被吃了“中介费”，而卖方的2万元定金早已被转换了概念。房子没卖成，自己也颗粒无收。

在通过对业内人士和律师的一番咨询后，李先生与中介做了进一步的协商，最后中介仅退给了业主李先生1万元的“定金”。

守则解读：

东莞市中介协会秘书长诤浩辉指出，个别中介公司在促进买卖双方交易时确有不规范的操作，也很可能存在经纪人私人操作的行为。如定金托管在中介公司，则需有中介公司名义开具的定金收据以及相关说明。最好将定金托管在银行比较安全。

守则2

房贷政策变，应多准备资金

[贷款、利率之差]

事件回放：去年“4·17”政策出台前，买家万洪涛看中了凤岗某楼盘一套230万元的别墅。按照约定，他向开发商支付了10万元定金，并签署了认购书，提交了办理按揭贷款的手续。按照合同的约定，他需向开发商支付首付款四成即90余万元，余下房款全部做按揭。始料不及的新政出台，二套房必须支付五成首付款，利率上浮10%。这与原先该楼盘合作银行所给出的贷款六成、利率下浮15%有本质上的区别。

当天晚上该楼盘经理便电话告知万先生这个事实，并提出要求马上过来与银行签署合同。按照销售人员的说法，此时只要银行签署了按揭合同，基本上按照合同约定的利率来做。当天晚上万先生已出差内地，并未能赶回东莞来。

“4·17”之后，东莞几乎所有楼盘项目都开始通知来买房的客户，政策已经有所改变，并且坚持按照贷款政策执行。由于万先生错过了“时机”，就要全部按照新政执行。但是按照先前合同约定，因为银行贷款变动，买家需自行承担相应的责任，并不能退房。万先生如再补足一成首付款就要支付23万元，但是万先生的公司刚好需要资金运转，确实难以抽出这笔资金，而在利率问题上，20年等额本息的利息相差近30万元之多。万先生要求解除认购合同，开发商退还预先缴交的定金10万元未果。可10万元也毕竟不是小数目，他只好从股市中割肉取出20多万元填上首付款的差额。

守则解读：

广东众达律师事务所房贷事务律师廖茜茹表示，在房贷政策改变的情况下，开发商有义务通知消费者提高购房资金，同时准备好相关资料向银行申报。但一般情况下发展商在与消费者签订买卖合同时已经通过补充协议的方式另行做了约定，如果是因为消费者个人征信等原因不能够获批贷款，消费者要选择一次性付款，否则视为消费者违约。在60天以内，违约金为应交付房款的万分之三，如果超过期限，违约金则上升为应付房款的5%。　

守则3

警惕中介虚设税费名目

[税费问题]

事件回放：二手房买卖税、费收取花样繁多，让一向自诩精明的李靖，也栽个跟头，这一切要先从一家糊涂的中介说起。

李靖来莞将近三年，一直租房子住，去年底有意购买一套小户型，正巧曾经有过租房交易的中介告诉她，南城一家配套便利的社区一户业主，因为全家移民要出让房产，价格和格局都让她十分满意。不过算价时，中介告诉她，因为房产还没过两年，要附上一笔全额征收1.5%的“增值税”，算下来多了将近4万元的税费，而中介算价时给了李靖一个“打包价”，就是所有税费和中介费加起来一共6万多元，冲动派的李靖直接下了定金。

第二天回单位，同事们听了她的描述，都纷纷质疑交易费太贵，李靖这才想到核对中介给的算价单，发现住宅根本没有“增值税”一说。气愤的她找到中介，这家私人经营的小中介上下一口咬定要收这笔税款，查阅了文件甚至问了同行以后才发现，原来这家中介本身一直在做几个较旧的小区二手买卖，从未交易过一些两年以下的房产，此前读过一些关于土地增值税的报道，也就理所应当地认为住宅也要收取。

虽然老板承诺不会收取这笔费用，但李靖已经对中介充满怀疑，无奈已经交了定金，无法退回，老板一再保证不会乱收费，李靖还是发现交易时，在没必要的情况下，中介选择了帮她做快贷，多收了数千元的快贷费。

守则解读：整个交易中，所涉及的费用包括契税、营业税、个人所得税、交易费、评估费、按揭费、中介费和物业维修基金，还有一些工本费性质的比如查档费、登记费、印花税票等。其中，契税收取，如果是个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收；个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1.5%征收；如果不是唯一住房，按3%征收。而即便是唯一住房，也要区分普通住宅和非普通住宅，目前东莞执行的普通住房的标准，要求所购买的住宅小区建筑容积率1.0以上，套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；市区四个行政区+厚街、长安、虎门等镇成交价6000元/平方米以下。

守则4

掌握最新退税、减税政策

[退税差额骗局]

事件回放：虽然从去年起，国家频频调高二手交易的税费，但目前不少市民都表示，遭遇了退税骗局。老黄不仅自己差点被骗，更发现不少自己的邻居也遭遇了这个骗局。

春节后，老黄收到一通电话，称自己是市财政局的工作人员，告诉他国家调整购置房产的税率，可以申请房产购置总额0.5%的退税。对方不仅能报出老黄的姓名，更对他所住的单元号一清二楚，还告诉他之前曾经发过很多封挂号信通知他，但是一直没人办理该业务，当天是办理的最后一天，如果要办理可以通过A TM机进行交易。虽然这种骗局已经没有什么“创新”，但是老黄身陷其中，而且对方对自己的信息了如指掌，若不是出门前被家里人询问，觉得事有蹊跷，很可能就中了骗局，后来跟小区的邻居一说，发现不少人都收到了这样的电话，更有人“中招”，可见是小区居民信息外泄。

守则解读：

启富地产市场部经理林晶提醒，如果收到关于退税的信息，市民可亲自致电税务机构进行查询确认，由于目前调控处于收缩阶段，近段时间房地产行业内没有退税和减税的措施。

若市民已经进行交易后，发现被骗，银行内部人士建议，第一时间致电银行，进行24小时的紧急冻结账户，让账户暂时无法进行任何交易，以便警方追回。　

守则5

管理费超过指导价，更换物管更可行

[物管费收取]

事件回放：09年下半年，位于行政中心区尚书银座“天价物管费”的问题一度闹得沸沸扬扬。原因是该盘物业管理费达到3.8元/平方米，比东莞市住宅物业服务收费政府指导价规定的高层洋房最高限价2.4元/平方米还高。经过南方都市报(微博)的连续揭露和多方跟进报道，物价局进行听证和调查，业主也与开发商及物业管理公司展开商谈等，该楼盘物管费从3.8元/平方米降到3 .5元/平方米，截至南都记者发稿，该楼盘仍收取3.2元/平方米的物业管理费。争议的焦点还在于，购房者与开发商签订了《前期物业管理服务协议》，约定了3.8元/平方米的管理费。但是多数业主称，当时并不知道政府指导价的最高标准，并且从入住的感受来说，享受不到高额物业管理费所带来的高品质的服务。

守则解读：

广东沃金律师事务所唐全洲表示，在物价局和房产管理局有政府指导价的情况下，一般楼盘前期物业管理的收费仍要参考政府的指导价。有些楼盘管理费超过指导价，可向价格主管部门投诉。

如果不满意前期物管，小区可召开业主大会成立业委会，重新跟物管签订合同另外选聘物业。从法律途径看，通过业主大会和业委会解决物管收费问题是比较切实可行的办法。

收楼篇

守则1

收楼发现问题，及时跟开发商沟通

[交楼质量]

案例回放：2009年底，黄宇嘉图个方便，买下了南城的一套带精装修的房子。开发商还一再承诺，交楼时房子也会做得跟原有的样板房一样漂亮。

终于盼来去年底交楼的日子，黄宇嘉却发现，房间里墙角线“弯弯曲曲”，而墙面上有明显的“ 凹凸”、小疙瘩，另外墙面上的刷漆呈现出很多的阴阳面，已装好的阳台玻璃推拉门也有裂缝……与想象中的D ream H ouse大相径庭。

黄宇嘉当时查看了同一楼栋的其他业主的单元，发现都有类似的问题，但是多数的业主都得过且过，有的业主甚至已经签了交楼验收表，兴高采烈完成了收楼。黄宇嘉表示，是自己的权益，一定要维护，而如果这时像他人一样，开发商就占据了主动权，不但可能不整改处理，自己也住得窝心。不过好在开发商以及物业管理团队态度诚恳，并十分上心进行了墙面修补、更换玻璃等一系列整改，直到他满意为止。虽然前前后后多花了将近半个多月的时间才收楼入住，并且他和太太两人在这期间也天天跑到房子监督现场，用他的话说，“累是值得的”。

守则解读：

轩辕居装饰设计工程有限公司设计师王永良表示，一旦收楼发现问题，及时跟开发商沟通，并不签署收楼确认书或交楼验收表等，督促开发商及时整改。请务必注意商品房工程质量的保修期限。根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年。

守则2

买二手房，原有租约不变

[遭遇黑心原业主]

事件回放：陈曦买房路一直很顺利，赶在房价再次跳跃前，挑到合适的二手房，赶在营业税从差额征收变成全额征收前，交易了房产，但到头来却发现栽在了“黑心”业主的手里。

由于买房为了结婚，陈曦一直非常急着迅速交易，然后住进去。这种迫切被业主看在眼里，跟他说现在这套房子里有租客，要交易的话，只能让租客搬出去，要赔偿两个月的押金3000元。虽然莫名多了一笔钱