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博鳌特稿许华芳：城镇化是宝龙契机

https://www.biud.com.cn 2013年07月29日17:40 家居装修知识网

编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题"改革时代的地产新力量"，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出"改革时代的地产新力量"2013博鳌房地产论坛系列报道。

观点地产网见习编辑鲁鹏在商业地产领域，宝龙模式已经发展成为一种独特的案例。在新型城镇化不断推进的大趋势下，宝龙集团总裁许华芳先生认为，城镇化是宝龙发展的一个契机。

"尤其是对三四线城市的战略布局，宝龙一定会紧紧抓住这一契机，积极参与城镇化建设。"许华芳如是表示。

早前许华芳就曾表示，看好中国的城镇化发展以及三四线城市的发展潜力，更看重的是城市的供求结构好坏与否。

而随着不断的发展，近一两年来三四线城市也发生了显著变化，商业市场前景更具有吸引力。

许华芳指出："当前国家正在大力推进城镇化建设，各方企业也都积极参与城镇化建设，大量农村人口也希望能够加入城市人口行列，所有这些因素都将推动三四线城市的商业发展。"

就目前三四线城市的商业现状来讲，难以承载如此多的农村人口城市化，需要大力发展商业设施和完善商业环境。

以下为观点地产新媒体对宝龙集团执行总裁许华芳先生2013博鳌房地产论坛专访实录：

观点地产新媒体：新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化？您认为新一届政府对房地产行业的态度是什么？

许华芳：从新一届政府上台至今，房地产业一直平稳有序发展，总体态势良好。相信政府依旧会坚持房地产调控政策，加大保障房建设，以城镇化建设为契机，始终保持房地产行业的健康稳定发展。

观点地产新媒体：城镇化对宝龙的三四线城市战略产生什么利好？在上海，宝龙发展势头不错，今后有没有深化一二线城市布局的计划？

许华芳：城镇化是宝龙发展的一个契机，早在十年前宝龙就开始了对三、四线城市的战略布局，我们一定会继续把握契机，积极参与中国的城镇化建设。

一、二线城市具有强大的消费能力，宝龙始终看好商业地产在中国的发展前景。在上海，城市发展的特点之一是建设重心将向郊区转移，如各大卫星新城发展前景光明，希望今后宝龙能将红旗插遍整个上海。

总之，我们会根据每个城市不同的发展特点继续深化我们的战略布局，在获得经济效益的同时促进城市商业的发展，实现"宝龙与城市共成长"的愿景。

观点地产新媒体：三四线城市发展态势是否符合宝龙此前制定战略布局时的预期？同早前一两年相比，如何看当前的三四线城市商业市场？

许华芳：随着中国城镇化建设的发展推进，三、四线城市巨大的发展潜力更加突出。在推进以人为核心的城镇化进程中，必然要有大量的农村人口进入城镇，尤其是三、四线城市，这就为这些城市中带来巨大的消费潜力，而房地产行业则处于这些消费的前端，是城镇化的先行者。因此，宝龙一定会根据三、四线城市的发展态势积极布局，优化建设，提升品质、精心运营，实现企业发展和城镇化建设的共赢发展。

观点地产新媒体："国五条"出台之后，大部分城市并未出现"量价下跌"的状态，您认为原因是什么？未来的房价您认为会如何发展？影响的主要因素是什么？

许华芳：首先，"量价齐跌"不是调控的目的，国家调控房地产的价格，目标是防止价格涨速过快，而非控制交易量。

房价没有明显下跌有几方面的原因：一是首次置业和改善性住房等刚需量依然很大，尤其是在对房地产价格具有风向标作用的一线城市更是如此，需求是实实在在的。二是房地产企业方面，很多通过上半年的销售，已经较好地达成了既定销售目标，现金流较充足，没有降价的需求，而且从近期不断产生的地王来看，企业对市场还是很有信心的。三是从政府方面，"量价齐跌"不是政府对房地产调控的主要目的，政府会利用一系列的土地、财政、税收等系统性的政策来科学调控房地产市场。

未来房价走势还要看市场状况，主要影响因素包括国家调控政策、人们对房地产市场信心、经济发展速度、人均收入增长的状况、通货膨胀预期等。

观点地产新媒体：近期全国各地土地交易非常活跃，怎么看待这样的土地市场表现？对于房企而言，是否为补充土地的好时机？

许华芳：土地交易活跃，显示了地方政府加推地块的意愿，同时显示了房地产企业对市场前景的信心，是房地产市场稳定发展的前提。只有加大土地供应量，才能保证房产的市场供应量，满足市场需求，从而防止房地产价格的过快上涨。对于房地产企业来讲，我觉得还是要"因企而异，因地制宜"，按照企业自己的规划和需求拿地，不要盲目跟风。

观点地产新媒体：长三角发展方面，宝龙今年下半年的拿地打算是怎样的？预备在长三角的投入会占集团总投入的比率是多少？有无看好的城市准备进驻？

许华芳：宝龙有明确的全国布局战略，"深耕长三角、发力海西·珠三角、辐射环渤海、谋略中西部"，因此，长三角是我们的重点发展区域之一。今年以来，我们一直在跟进重点关注城市的土地情况。

观点地产新媒体：去年至今，除了商业地产继续大热之外，文化地产和旅游地产也成为新热，如何理解这些新的地产概念？文化地产、旅游地产未来的发展方向应该是什么？

许华芳：文化地产、旅游地产和商业地产这几种业态各有不同，又有交叉。如今的商业地产项目也开始更多的融入旅游、文化的因素。比如宝龙在山东的蓬莱·海上仙街项目就是典型的和旅游元素结合的项目之一。

观点地产新媒体：宝龙启动资产管理平台项目拟优化商业资产管理体系，预期能达到怎样的效果？在成本把控和资源运用上能带来何种优势？

许华芳：增加租金回报，提升资产价值；2013年4月至2014年3月，进行为期一年的平台建设，初步建立资产管理体系，并逐步应用到现有的项目中去；与国际上领先的商业地产运营商和金融机构就资产管理业务探讨合作机会。