如何躲开房产中介布下的陷阱
你了解房子的周边环境吗在房地产市场低迷的境况下，开发商为了快速回笼资金，常常会联手房产中介公司共同卖房。而房产中介公司也需要新的利润点来缓解居间买卖的压力。于是，出于共同利益，房产开发商与中介公司的合作关系越发紧密。
由于中介公司的门店连锁规模非常大，有时候一天就能帮房产开发商卖出四五套房子，而且中介销售员带来的一般都是真实的客户，意向性很强。所以，在目前的市场形势下，无论是新开发的楼盘，还是尾盘项目，房产开发商都愿意把一部分房子挂到中介公司里去卖。
【买房故事】
辛小姐最近看中了一处名为“新概念”的房子，这个楼盘设计得非常漂亮且时尚。辛小姐通过一些关系了解到这个楼盘的开发商为了节约人力、物力，把剩下的为数不多的尾盘房子都交给中介代理了。
于是，辛小姐便找到了代理的中介公司，了解到他们手上还有十余套房子后，就赶紧要求每个户型都看一下。中介公司的销售员也很热心，不断地夸辛小姐眼光好，夸这个楼盘质量没得说，而且现在也极为抢手。
经过仔细挑选，辛小姐终于选中了一套面积为80多平方米的两居室，但是辛小姐也留了个心眼，没有马上定下房子，面是选择先与中介销售员周旋，看看能不能获得更多的优惠，因为这毕竟是尾盘项目，可挑选的余地太小了。
由于自己的工作单位与这 个中介公司距离不太远，辛小姐一有时间就往中介公司跑，两三天以后，她和销售员也混熟了。在交谈中，辛小姐也摸清了中介公司的一些谈判门道，最后，销售员 被辛小姐磨得没办法了，只好同意给她打个折扣。销售员悄悄地告诉辛小姐，这个价格可是原来开发商的内部价，只有很少人才能享受到。
辛小姐很有成就感，马上答应签合同付首付。就这样，辛小姐和中介签订了合同并支付了1万多元的中介费和20多万的首付款。
随着交房时间越来越近， 辛小姐每天都要到“新概念”楼盘的网站上看看房子的最新进展，想一拿到钥匙就立刻装修。可是有一天，辛小姐忽然发现一个惊人的信息：在关于楼盘地理环境的 介绍中，房产开发商对南、北、西三个方向都说明得非常清楚，唯独对东边环境的介绍很模糊，令人费解。
于是辛小姐决定亲自到工 地上看看。来到工地的东面后，辛小姐碰巧看到了一辆挖掘机正在工作，她走过去一看，吓了一跳，原来挖掘机挖出的居然是成堆的垃圾……辛小姐很疑惑，就去向 附近的村民打听，结果让她大吃一惊。这里原来就是个垃圾填埋区，现在为了开发，只好把垃圾往外拉，河滩里积攒多年的垃圾使地基变得很松较。辛小姐终于知道 为什么开发商会把东边的环境做模糊介绍了，原来这是一个垃圾填埋区！辛小姐感到自己被骗了，考虑到垃圾污染和周边垃圾运输带来的影响，辛小姐最终决定退 房。虽然退房的过程拖延了很久，也产生了很多不愉快，但辛小姐还是决定一个楼盘品质的因素，甚至有的房产开发商将风水也作为楼盘竞争的卖点。
对购房人来说，不管是对楼盘内部环境，还是外部环境，都要提前有一个了解，尤其是对开发楼盘的土地的前身要有大致了解，避免购买一些建在污染区的房子。
燕郊房价网http://www.kanfangke.com提醒您房产开发商在开发楼盘之前，都会对环境做调查，并做出《环境影响报告书》。但是，一些不法开发商为顺利把房子销售出去，故意隐瞒或“不介绍”土地或楼盘周围的污染历史或污染隐患，导致购房人在选购房产时，不小心选择了建在污染区的房产。
任何不利的环境因素的存在，都会影响房地产的价值。环境对房地产价值的贬值性影响不仅包括环境污染，也包括由于自然条件的限制，不利于房产价值充分实现而引起的房地产价值的贬值。
例如，开发商如果在水源保护区、湿地或濒危动植物保护区建设房地产项目，那么居民的活动就要受到限制，房地产的价值就不能实现。
而在中存在物理射线、化学制剂、噪声、石棉、聚氯联苯或其他有害物质的土地上建设房地产 项目，对居民的危害就更大，比如化工厂的工业用地，可能由于工业生产已经造成有害物质对土壤、地下水的渗透和污染。如果开发商在没有进行有效的改造前，就 将工业用地直接转变为非工业用地，建造民用住宅，则不仅会使住宅的价值贬值，更严重的是污染物会威胁居住者的健康。
这样的例子已经常在我国出现。2003年， 北京市的一个房地产住宅开发项目，由于地处四环路的绿化隔离带附近，又与东三环的燕莎商圈距离不远，所以很多人都看中了这里的升值潜力，争相购买。但是入 住后不久，很多业主都经常失眠、头疼，并且手机信号微弱。最后经有关无线电检测部门检测，发现该住宅小区内的无线电波远远超过正常人能承受的范围，原因就 是在距离该项目不远处有一座广播电台的发射塔。于是，很多业主要求按照升值后的价格退房。
很庆幸自己能够及时退出。
【你不知道的秘密】
随着人们对住宅品质的要求越来越高，质量、环境、风水等都成了国外也有相似的案例，比如在20世纪60年 代，美国的五大湖地区曾有一个垃圾填埋场。由于居住用地的需要，政府在这个垃圾填埋场上建了住宅出售给当地居民，形成了一个居住社区。由于地下垃圾填埋场 中形成的化学污染，通过地下水和土壤渗透，对社区内的居民造成了健康威胁。许多人因此生病，并搬出了这个社区。美国政府不得不下令停止使用这个住宅小区， 并花费数百万美元来清除那里的环境污染。住宅小区完全被废止了，住宅价值也变为零。
像样的案例还有很多， 如因轻轨和高速公路造成的噪声污染，使道路两侧的房产业主在夏季无法开窗通风，房产因此存在贬值的可能性。这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估 时也必须要考虑污染源对未来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的建筑质量和地段优势就认定其价值，否则，当业主在抵押期间无力还款时，银行获得的是价值减 损的不动产。因此，购房者在投资购买房产之前，必须请专业人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。
这也充分说明了很多开发 商和房产中介销售员对楼盘周边环境保持缄默的原因。作为二手房销售人员，也许他本身并不了解住宅用地所存在的环境污染问题，即便知道，销售员也木会主动说 出污染因素，有的甚至会采取故意隐瞒的态度。例如，北京某楼盘存在着飞机噪声污染危害，但是中介的销售人员却对购房人只字不提飞机噪声污染的事情。当购房 入主动问起是否有飞机噪声时，中介销售员则说：“您既然选择东人在置业时一定要擦亮双眼，做足准备，避免买到“污染房”。这里提供3条建议供购房者参考。
第一，买房之前要先查查土地的历史，有三种房子千万不能买。
· 选购房屋时，购房人应当仔细了解房屋的周边环境，如发现房屋所在的土地在历史上曾经属于以下3种情况，或者现在或未来可能与这3种地方为邻，则尽量不要购买。
1.建在垃圾填埋场上的房子垃圾填埋场的土地除了难以保证地基稳固外，同时还会产生严重污染，比如异味和有害物质，甚至还可能产生饮用水的安全问题。
2.建在化工厂上的房子化工厂的污染物往往会就地掩埋或者就地排放，渗透到地下，久而久之就会产生许多有害物质，危害居民的身体健康。
3.建在放射性物质的堆埋地上的房子在过去城市规模很小时，指定的放射固体废弃物排放地或者堆埋地现在也可能被划人到城市版图的中心地带，如果房屋恰好就是建筑在这种土地上，将会对居住者的人身健康造成很大损害：
查询途径建议：购房人可以到周边的居民区里打听一下，也可以到有关规划机构去查查过去的规划图，了解一下土地的历史，最便捷有效的途径莫过于查询本地规划机构(通常是规划局)的网站。
第二，购房者一且发现问题应及时退出。
购房者一旦发现要购买的楼盘存在上述问题，应该向案例中的辛小姐学习，及时、果断地退出，不要妄想住进去后和开发商理论，要求赔偿。与自己的身体健康、性命安全比起来，赔偿款算不了什么。因为毕竟在这种土地上生活对于购房者的身体危害很大，而且房产很容易贬值。
第三，购房者在《购房合同》中要求开发商做出保证。
购房者可以要求房产开发商在《购房合同》中做出保证，保证建边的房子，就应该清楚，东边所有的房子，如‘苹果派’，甚至写字楼都有这样的情况。”
【防范绝招】
如何避免买到“污染房”？
“污染房”直接危害的是居住者的身体健康和财产损失，因此购房房的土地过去肯定不是这三类地方。还应当同时约定，如果开发商违反保证，购房者就有权退房，开发商应退还全部购房款，并赔偿因此给购房者带来的损失。
总之，无论如何，事前的及时查询远比事后的纠纷和诉讼更轻松。第2件事：楼龄，被隐瞒的秘密买房前，二手房的楼龄是不是一个需要被重点关注的问题呢？相信很多买房人心里往往有这样的想法：楼龄不都是在房产证上写清楚了吗？还有必要再详细探究二手房的楼龄到底是多少吗？
但事实上，很多买房人在购买二手房后，经邻居或专业人士的提醒，才发现自己所买的房子其实比原来中介公司告诉自己的“老”了好几岁。造成了财产上的损失不说，受骗上当的心理阴影也让人很不舒服。
而且，随着近来银行紧缩银根，对二手房按揭贷款的审核越来越严，楼龄也成为很多二手房的一个硬伤，如果楼龄太老就不能如愿贷到想要的额度，这就更需要买房人在买房过程中擦亮双眼看清楚房龄，减小购房风险。
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