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楼市“金九银十”大概率重现但“成色”有限

https://www.biud.com.cn 2012年11月04日13:24 家居装修知识网

　　综合楼市目前的价格和成交量变化，业内人士预计今年楼市“金九银十”重现是大概率事件。楼市热度超不过前些年，但肯定会超过去年。这意味着今年即便再现“金九银十”，成色也可能有限。对于购房者来说，已经在 3-6月份释放了一部分的刚需再生比较慢；对于开发企业来说，为了避免量价齐涨招致更为严厉的调控，能够保持量价平稳，并且抢占集中释放的刚需就是成功。

　　1市场 “金九银十”成楼市年内最后盛宴

　　尽管业内对“金九银十”能否到来仍有不同意见，但传统的销售旺季九十月份是年内楼市最后的盛宴已经成为共识。

　　从记者了解到的情况来看，河北省内各地进入9月份以来楼市活跃度明显提高。在唐山，主城区内十几个在销楼盘销售风生水起。在秦皇岛，为迎接教师节，个别楼盘打出了优惠5000元的促销口号。在沧州，看房团、团购会等活动接二连三。在保定，个别楼盘9月份给出了低于当地市场平均价数百元的“最低价格”。而在石家庄，五六月份已经经历过一次放量的楼盘营销策略正在发生细微变化，个别楼盘甚至开始酝酿提价……

　　从省内楼市整体情况来看，“红五紫六”之后的各地楼市无一例外都在备战“金九银十”，试图延续上半年意外爆发的市场盛况。9月初的这一周，纵观省内各地楼市，量价都在保持平稳上升的态势，虽然没有出现大幅上涨，但购房者和开发商试探性的对接已经开始。

　　2价格预计“金九银十”期间房价保持平稳

　　在成交量平稳运行的促进下，8月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第3个月环比上涨。

　　河北7个样本城市的房价上涨劲头也明显下降，具体为四涨三降，衡水、石家庄、廊坊、唐山环比涨幅分别为0.62%、0.33%、0.23%、0.20%。唐山房价环比上涨幅度较上月大幅收窄，保定和邯郸则由涨转向微跌。石家庄房价在这一统计口径下已经连续两个月上涨，8月份涨幅还略微扩大，但总体上还算稳定。秦皇岛、保定、邯郸8月房价环比分别下降0.01%、0.28%和0.52%。

　　将时间线拉长来看，河北纳入统计的7个具有代表性的城市房价运行相对平稳。

　　因为要考虑孩子上学更方便的问题，保定市北市区的刘女士正准备换套房。从今年年初开始看房，直到现在还没找到合适房源，“不过房子的价格上并没有太大的变化，我看房的区域内新房价格一般都在4300元/平方米左右，半年多来基本上没有太大变化，如果综合不同阶段的促销，价格实际上还有小小的下降。”

　　业内人士表示，九十月份是众多开发商不容错过的推盘良机，有些开发商因为尝到了五六月份楼市放量的甜头，准备在“金九银十”期间大赚一笔，价格坚挺或者变相小幅提高售价。不过市场人士分析认为，“金九银十”这两个月内，由于国内楼市充足的市场供应，以及目前近8万套的库存，使得供大于求的市场格局很难出现逆转，预计未来房价将保持平稳，不会出现明显的上涨。

　　3成交量“金九银十”成年内最后“跑量”机会

　　采访中石家庄某房地产经纪公司负责人告诉记者，今年石家庄楼市营销的主题词不是价格，而是成交量。“在一直没有实质性放松的调控之下，房价偶尔出现反弹并不足为奇，但全年的基调肯定是稳定，绝对不会出现大起大落。”这位负责人表示，“因此即便春节后和五六月份个别城市销量暴涨，但是价格并未随着涨起来，预计下半年也是这样，房价震荡爬升，开发商只能寄希望于如何跑量。”

　　据悉，8月27日-9月2日，唐山商品房成交1068套，环比8月20日-8月26日的842套上涨26.84%，其中商品房住宅成交885套，环比上涨27.7%；商品房非住宅成交183套环比上涨了22.8%。

　　中原（河北）地产前期策划研究部经理曹海亮表示，石家庄的市场从三四月份回暖之后，市场变化不大，价格和成交量都处于稳步运行的状态，“金九银十”亦会延续这种态势。

　　放在全国范围内来看，110家房地产公司披露2012年半年报，其中有可比数据的103家公司上半年营业收入合计1584.35亿元，较2011年同期增长20.98%。众多房地产上市企业特别是排名靠前的企业，上半年销售业绩表现良好，近一半的企业接近甚至完成了全年目标的一半。

　　不过与此同时，披露半年报的上市房企在上半年的存货合计高达1.16万亿元，同比增幅为25.48%。剩下的一半上市房企，还有诸多中小房企，如果想完成全年销售任务，消化如此巨量的库存，必须依靠“走量”支撑。

　　4营销“以价换量”还是王道

　　“以价换量”成为上半年部分开发商制胜的法宝。而前述房产经纪公司负责人表示，“金九银十”期间开发商能否坚持“以价换量”是其能否抢占市场先机的关键。

　　事实上，石家庄房产业内人士赵猛对所谓的“金九银十”能否出现都持保留意见，不过他认为总体上讲销售应该是趋好的。更可能出现的情况是，楼市依然呈现两极分化，完成蓄客开盘的楼盘及具有品牌优势、卖点突出、性价比高的楼盘将出现热销，而价格虚高、缺乏卖点的楼盘可能只会弱市反弹。

　　他分析称，首先，从政策层面看，短期内基本上不会出台新政，国务院7月派出的8个调查组充分肯定了各省市执行调控的成果。其次，从市场层面来看，供需两端都将迎来明显提升。从供应角度来看，以石家庄为例，房企会加大推盘力度，抢占市场先机，多个购房者关注的楼盘都经过了数月甚至更长的蓄客期，某些楼盘推出的首期房源很可能出现“日光”现象。从需求角度来看，由于目前房价趋于平稳，购房需求将进一步释放。因此九十月份成交量无疑将继续上升。

　　赵猛介绍说，8月份涨价楼盘数量近20个，环比7月份奖金翻番，这也反映出随着楼市销售的回暖，开发商涨价的冲动也在加强。这将对楼市的进一步回暖造成压力，开发商“以价换量”是更好的选择。

　　5购房者四成购房者“金九银十”准备“打酱油”

　　不过尽管业界对“金九银十”销量回升很有信心，但一个最大变数是购房者信心。记者在采访中随机做了一个小调查，在接受采访的10个购房者中，准备在金九银十期间实际出手的购房者只有两人；有四位也有购房需求，但是需要观望“金九银十”期间的市场走势；还有四位明确表示对所谓“金九银十”不感冒，只想看看热闹，他们认为目前房价下降仍有空间，而传统旺季不适合出手。事实上，据“石房在线”楼市行情数据显示，2012年8月27日至2012年9月2日，石家庄商品房共备案843套，环比前一周减少了 7.1%，备案面积为76845平方米，环比前一周减少了19.2%；住宅备案677套，环比前一周减少了7.7%。“刚需”爆发是上半年楼市成交量出现短暂回暖的主力，石家庄房地产业内人士分析认为，上半年集中释放的刚性需求已经比较大，而这部分需求再生比较缓慢。而改善性需求更看重性价比，因此对开发商促销可能并不感冒。

　　在接受采访的10位购房者中，一位购房者明确建议购房人不要被日光盘、房价反弹等市场传言所“蒙蔽”，盲目出手买房。他认为，在房源供应充足，房价稳定的市场环境下，可以精挑细选适合自己的好产品。

　　6土地土地市场酝酿“金九银十”

　　进入9月，全国多个城市继续加大供地力度。有业内人士据此认为，地方政府迫于财政收入压力，不得不大规模供地，因而土地市场已开始回暖，有望迎来“金九银十”。

　　据了解，北京土地市场9月已经挂牌的经营性地块合计不少于27宗，其中14块为居住性质，与前8个月合计成交的住宅地块宗数持平。上海最少也将有26宗经营性用地（不包含动迁安置用地）出让，为年内单月经营性推地宗数之最，合计出让面积为73.6万平方米。二三线城市杭州、昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等，均有大规模的推地动作。

　　仍以石家庄为例，8月24日，石家庄土地市场八宗国有土地使用权成功出让。这530亩土地全部以底价出让，并且八宗地块中超过一半地块位于石市二环内热点区域的黄金地段。此次出让土地总面积为353652.4平方米，折合约530亩，出让总价突破27亿元。

　　事实上，七八月份石市大批量“黄金地块”入市，而9月份，处于市区成熟地段的6宗土地将再投放市场，总价为14.542亿元。

　　不管楼市“金九银十”如何，土地市场已经率先进入“金九银十”。业内人士分析，如此大量优质土地投向市场，客观上先使得土地市场出现回暖，而大量土地入市，将对稳定房价起到积极作用。

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　　金九银十首周54个主要城市成交量环比降17%

　　房地产“金九银十”完成了首周作业。中指院数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交同比上升，但增幅明显趋缓。环比方面，在中原地产监测的54个主要城市中，新建住宅签约量下降近 17%，其中北京下降19.6%，广州下降21.4%，深圳降幅超过两成。

　　与此同时，1至8月房地产投资增速等关键指标年内首次回升。专家表示，现阶段房地产行业探底特征明显，整体趋于稳定，信贷政策对于房价走势将起决定性作用。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，在经过前期长时间博弈后，房地产市场探底趋势愈加明显，走势日渐明朗，未来房地产市场将逐步趋于稳定。