法律名人谈：北京政府加大清理力度，小产权房何去何从？
栏目名称：法律名人谈
主 题：北京政府加大清理力度，小产权房何去何从？
嘉宾律师：北京市亿嘉律师事务所 王卫洲
本期策划：贾宇
本期介绍：
昨日，市国土局发布，北京已初步清理出79个在建、在售利用集体土地违法建设销售或变相销售住宅的项目，并公布了名单。市国土局表示，这些项目正在进行查处，并提醒广大公众不要购买。到底小产权房该何去何从？为此，《法律名人谈》特别邀请了著名土地律师王卫洲就北京市清理小产权房事件中网友们关心的一些二手房法律问题与大家一起分析、探讨。
访谈内容：
【法律名人谈】关注百姓生活，聚焦房产热点。大家好，欢迎来到《法律名人谈》。我是本期的主持人贾宇。今天我们有幸请到了北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师。王律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。
【王卫洲律师】您好，各位网友好。很高兴再次来到《法律名人谈》。
【法律名人谈】从今年6月中旬起，北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售或变相销售住宅的清理整治工作。这就标志着整治小产权房的工作力度进一步加大。首先请王律师为大家谈谈小产权、大产权的区别是什么，哪些房屋属于小产权房呢？
【王卫洲律师】小产权房并不是法律上的概念，而是人们在社会生产生活中形成的一种称谓，小产权房分为两种概念，一种是指房屋所附着的国有土地没有缴纳土地出让金，或房屋所附着土地为集体土地而不能直接转让的房产这也是原本的小产权房概念；另外一种是指未经国家征地审批而在集体土地上建成并对外销售的房屋，按照现行法律这种房屋实际上属于违章建筑，不存在产权，这一概念是因为农村建房出售愈演愈烈而形成的概念。
小产权和大产权的区别在于小产权房不可以自由买卖，必须在特定范围内转让，像农村宅基地上房屋、经济适用房、事业单位用房等属于小产权房。
【法律名人谈】通过王律师的讲述我们可以看出，小产权房并不是一个法律概念。那么，小产权房本身是否合法，如果是农村居民自己居住是否合法呢？
【王卫洲律师】小产权房本身而言是合法的，在划拨土地或集体土地上所建房屋只要办理了用地手续都属于合法建筑。因为最近很多农村未办理用地手续擅自建设房屋对外出售甚至不惜占用耕地，导致人们误把小产权房和违章建筑混为一谈，其实农村居民在本村的房屋居住完全是合法的。
【法律名人谈】北京市政府这次清理了79处小产权房，谈到清理，很容易让人联想到违章建筑，这种看上去规规矩矩的小产权房是不是违章建筑呢？
【王卫洲律师】是不是违章建筑要看具体情况，如果办理了用地和施工手续而建成的农村房屋或单元楼是属于合法建筑的，只不过这种合法建筑不得对本村集体成员以外的人出售；而未办理用地手续建成的房屋因违反现行法律所以属于违章建筑。
【法律名人谈】既然小产权房并不都是合法的，为什么会存在这么多的小产权房？而且根据调查，70%的购房者可以接受小产权房，您是怎么看这个问题的？
【王卫洲律师】这个问题应该说是有特殊的社会原因的，因为房价飞涨已经超出了普通公民的承受能力，特别是在一线城市，一个普通老百姓挣一辈子也买不起一套房子，所以很多人被迫选择购买价格相对便宜的小产权房。另外政府也存在监管不严的问题。
我认为这种特殊社会现象，虽然违背了法律，但是法律在制定上应当符合大多数人根本利益，应当说如果数量较大的人的利益与法律不一致时应该适当予以调整法律，或者在不违背法律基本原则的前提下做政策性调整。
【法律名人谈】虽然各地政府都在试点清理小产权房，这种价格便宜、不限购的小产权房反而在近几年出现热卖的情况，开发商也不避讳公开写明“小产权房”的字样，请问王律师，城镇居民购买小产权房算是违法吗？有没有法律上的明确规定呢？
【王卫洲律师】按照目前的法律体制，属于违法行为。因为我国《土地管理法》明确规定任何单位和个人使用土地的必须使用国有土地，另外《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
【法律名人谈】可见，就法律而言，城市居民是不应购买小产权房的。但是即便如此，在高房价的压力下，小产权房还是非常有销售市场的。请问王律师，城市居民购买小产权房存在哪些法律风险呢？
【王卫洲律师】存在两种风险：
1、在农村购买的合法建筑其房屋买卖合同是无效的，买卖行为不产生法律效力；
2、购买未办理用地和施工手续的房屋的，其购买的房屋属于违章建筑，可能面临建筑物被强行拆除或者没收的风险，而事实发生后在法律上虽然出卖方也就是开发商负有赔偿责任，但是由于人数、数额的问题，可能难以全部赔偿到位。
【法律名人谈】有网友发来这样一个问题，他本来是农村户口，现在农转非了，可以转让自己的小产权房吗？
【王卫洲律师】转让是附条件的，必须转让给本村集体尚未在本村取得宅基地的成员户，因为农村集体土地只能本村居民申请宅基地，而且每户只能拥有一处宅基地。
【法律名人谈】我们再回到这次政府清理的行为，很多网友都担心，自己以前购买了小产权房，如果被清理，政府会给出一定补偿吗？损失怎么办？
【王卫洲律师】在法律上政府是不负有补偿责任的，但是实时操作中政府可能为保障当事人的基本生活能力会给予一定的补偿；不过清理并不代表就是一定拆除或者没收，据悉相关清理方案已经上报国务院，但尚未对外公布。我推测拆除和没收的部分主要是针对在建的和在售的房产以及占用耕地等严重违反土地规划的房产；而对符合土地规划并且已经出售的房产则可以由政府做灵活性的处理，既符合法律规定又保障当事人基本权益。
【法律名人谈】相信经过王律师的介绍，很多网友放心不少。在做本期访谈的时候，我们也调查了很多资料，其实关于小产权房的问题在实践中是存在争议的，王律师您是怎么看这个问题的，您觉得小产权房会合法化吗？
【王卫洲律师】我认为，合法化不可能是无条件的合法化，因为合法化与对法律的基本原则存在冲突；但是小产权房是一个严重的社会现象，强制拆除或者没收也是不符合实际的，可能会通过集体租赁、补缴土地出让金、补办征地手续、或者由政府没收后租赁等方式变相处理。
【法律名人谈】最后针对小产权房的现状，请王律师谈谈有没有一些立法或者司法上的建议？
【王卫洲律师】法律应当是保障公民的基本权利和利益的，小产权房现象涉及很大一部分公民的切身利益，在立法或执法中应当做灵活的调整，应当在坚持保障当事人的基本居住权利而又不与法律基本原则相冲突的前提下，灵活的调整法律规定或作出政策性调整，或由各地根据实际情况予以规范。
【法律名人谈】对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？
【王卫洲律师】小产权房涉及的利益主体太大，如果清理时必然会引发很多纠纷，希望媒体呼吁小产权房业主在维护权益时采用理性的方式，多利用法律或者政策对自己有利的方面，尽量避免采用过激的方式。
【法律名人谈】打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王卫洲律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。
【王卫洲律师】祝愿法邦网越办越好，谢谢。
【法律名人谈】再次感谢王律师的参与。如果有网友还需要进一步的咨询，可以拨打王律师的电话(15810784790)进行免费咨询。亦可在线提交免费法律咨询 我要在线
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