《哈尔滨市物业管理条例》物业纠纷可调解

　　物业擅自弃管，三年不得在本市再从业；业主禁养大型犬，住宅改商服须邻居同意……哈市十四届人大常委会今日审议通过了《哈尔滨市物业管理条例》(简称《条例》)。在深入广泛征询民意的基础上，《条例》吸收了常委会组成人员、有关专门委员会的审议意见和广大市民的意见建议，与原来的内容相比作出较大调整和修改。《条例》通过后，将提请省人大常委会批准。

　　老旧住宅

　　纳入物业管理

　　据介绍，现行的《哈尔滨市物业管理规定》是2004年制定的，国内的物业管理法规都局限于市场化物业管理的单一模式，对于其他模式都没有相应规定。哈市有20余万户的老旧住宅没有实行物业管理，影响了市民的生活质量。根据哈市市委提出的“大物业、全覆盖”的要求，《条例》在进一步完善市场化物业管理制度的基础上，将无人管理的老旧物业纳入进来，作为新的物业管理模式加以规范。同时，还规定了业主自行管理物业的模式，使哈市物业管理形成物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理三种模式并存的新格局，填补了法律的空白。

　　物业弃管三年不得再从业

　　原法规仅把哈市住房局作为物业管理的政府主管部门，管理体制构建不合理，主体严重缺失。

　　对此，《条例》中提出物业管理重心下移，将部分管理权下放到区县(市)、街道办事处，规定了市、区县(市)、街道三级物业管理监管主体，明确了各级监督管理职责。街道办事处、乡(镇)政府具体负责辖区的物业管理活动的日常管理工作。社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。而物业擅自弃管的，三年不得在本市再从业。

　　明确业主九大类禁止行为

　　业主大会和业主委员会是业主管理物业的决定和执行组织，对于保障业主权利，提高物业管理水平至关重要。但目前哈市业主大会和业主委员会组建滞后。为此，《条例》规定，街道办事处可以组织召开业主大会会议；针对有些业主委员会委员不称职，甚至谋私、侵害业主利益等情况，《条例》规定业主大会可以终止业主委员会委员资格。

　　为规范物业的使用和维护，《条例》明确了物业使用中的九大类禁止行为。其中包括，在物业管理区域内禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；擅自占用、损坏或移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；占用消防通道、损坏消防设施设备；随意堆放、倾倒垃圾，擅自占用、损毁绿地，或在设施上吐痰、刻画，饲养烈性犬、大型犬等违反规定行为。

　　多元化解决物业纠纷

　　备受关注的业主将住宅改为经营性用房的，《条例》规定应当经有利害关系的业主同意后，由哈市物业行政主管部门会同规划、环保、消防等有关管理部门依法办理批准手续。而对业主出现违规行为的，《条例》规定，将由物业服务企业、业主委员会予以劝阻、制止，及时报告有关行政管理部门。

　　此外针对维修问题，《条例》规定利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金，明确了在发生影响业主正常生活的紧急、重大突发事件需要应急维修时，可以先行启用应急维修资金进行维修。

　　物业管理中产生的矛盾纠纷通过司法程序解决不仅程序复杂，而且耗时耗力。对此，《条例》明确了调解、仲裁机制，规定实行联席会议制度，将市区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会、物业行业协会等组织起来共同参与，形成多层级、多元化的调解机制。

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