政策变化对上海房地产业发展的影响

　　我国自从上世纪九十年代后期开始实行积极的财政政策以来，在扩大内需、刺激投资与消费、加强基础设施建设等方针指引下，国家对房地产业的政策是鼓励与积极推进的。而我国房地产业也正是借助这一大好政策，从1998年开始进入了一个高速发展阶段，取得了令人瞩目的成绩。但近期房地产业的宏观政策正在发生变化。去年，有些地区房地产投资的增长速度超过40％，国家对此事保持了高度警觉，随即出台了一系列的调整政策。去年年底，胡锦涛总书记提出：要防止房地产业出现过热，避免经济出现大的起伏。随后温家宝及朱?基总理也反复强调了对房地产业加以引导和调控的问题。这足以说明政府对于局部地区表现出的房地产投资过热、增长过快、房地产开发结构不尽合理等现象给予了高度的重视并力争改变这一状况。在这样的背景与宏观指引下，今后必将出台一些有关房地产投资和开发的政策，以便引导房地产业向更加健康的方向发展。

　　在国家整体宏观调控有所变化的背景下，上海市政府也正在着力制定并采取一些相应的措施。陈良宇在年初的政府工作报告中指出：加强房地产市场调控，优化房地产开发结构，促进房地产业健康发展。市房屋土地资源管理局在年初时也表示：今年将陆续出台各项政策措施，建立和完善各项制度，以培育和规范房地产市场为工作主线，以服务社会经济发展和改善市民住房生活条件为重点，多管齐下，保持房地产持续健康稳定发展。此处的政策措施主要是指：建立楼市预警预报机制；从源头上控制土地供应；扩大廉租对象覆盖面；旧区改造“拆、改、留”并举；联手工商全面整治中介。

　　3月底，建设部、国家发展和改革委员会、国家统计局联合发出《关于加强房地产开发统计工作的通知》，其主要内容是要建立房地产市场预警预报体系和信息披露制度。目前，上海市全市范围内已就建设部的房地产信息系统的建立开展大规模的培训工作，年内争取达到规范化、规模化运行。这一系统的运行将对遏制炒作、平抑房价起到直接的作用，也将对政府的宏观市场调控提供很强的指导意义。

　　综上所述，房地产业发展的宏观政策正在从积极推进向有选择的引导与限制方向变化，表明了政府要求规范房地产市场发展，防止房地产市场过热的政策导向。而这一变化对房地产业未来发展的影响，不能一概而论。短期来看，这种政策导向可能会对目前正在火爆发展的房地产业泼冷水，同时也会使行业的整体发展趋于理性。长远来看，房地产业应该会沿着这些政策的引导，逐步向更加健康的方向发展，从而保持较快、稳定、持续的发展，对整个行业来说，应该是一个利好因素。但对于房地产企业来讲，则可以说是机遇与挑战并存。随着产业政策发生变化和行业发展更趋理性,行业内有实力者将脱颖而出并迅速提高市场占有率。而那些规模较小，资质不全的企业，将会面临更大的生存压力，这种压力不仅来自于行业内部的竞争，更是来自于外部的政策压力。

　　二、土地政策

　　土地一直是房地产业发展的核心与源头，作为一种不可再生资源具有价值增值性和供给稀缺性等特点。正因为如此，国家一直把土地政策作为宏观调控房地产业的最重要手段之一，而土地供应政策的变化也将最直接波及到房地产业的发展。上海市市长韩正近期指出：政府要继续走市场化的道路调控房地产业发展，主要是通过调控土地供应来实现。

　　我国实行国有土地公有制，除了历史上形成的像宅基地等是私有土地之外，所有国有土地都是国家的，不允许转让。1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行办法》，是我国关于有偿用地的第一个由国务院颁发的规范性文件，从此我国开始实行国有土地有偿使用制度。随着这一制度改革的深入，我国相继实行了国有土地使用权出让制度、土地收购储备制度、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让制度，土地供给的市场化程度日益提高。在改革过程中，一些违法批租、违法出让转让、非法入市、隐形交易以及违法开发利用资源的问题还相当突出。因此，有关部门对于实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度采取了强硬有力的措施。在去年下半年，国土资源部和监察部联合发出《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》。在今年的国土资源系统纪检监察工作会议上，有关人士表示国土资源部今年将集中力量查办经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让方面的案件，以及滥用职权，违法行政，严重破坏国有土地使用权、探矿权、采矿权市场经济秩序方面的案件。对经营性土地使用权出让规避招标拍卖挂牌，仍采取协议出让和划拨的；对执法犯法、给不法分子大开方便之门的；对在土地市场交易中搞非法入市、扰乱秩序、牟取暴利的；对领导干部干预和插手经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让等各种非法占用和转让土地的，必须坚决依法依纪惩处。

　　去年年底，建设部还发布了《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》。通知要求各地要切实加强对土地收购储备、国有土地使用权出让的综合调控和指导，并且指出：自2003年7月1日?

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