专业律师解读经济适用房领域四大疑难问题---专访北京李建立律师
众所周知，经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格较低的主要原因。但随着住宅商品化的发展， 经济适用房领域随之出现了大量的纠纷和不和谐的声音。就经济适用房的立法、买卖纠纷、借名买房、房产继承等热点难点问题，本记者专访了专业房产律师---北京聚和律师所资深律师李建立。
首先，从经济适用房的发展历程和法律演变来看，李律师认为，经济适用房的法律规定越来越严密，逐步从产权化向封闭运行过渡。北京从1998年就开始推出经适房，而北京市关于经济适用住房在五年不允许买卖的规定是在2003年公布的。在此之前买卖经济适用房(经适房)，国家并没有五年内不允许买卖的限制。随着近些年市场房价的迅速上涨，经适房牟利的问题多次被提出。2008年4月，北京出台了已购经适房上市出售的新规。此后的4月11日，《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》新老经适房按照签订购房合同在当年4月11日前、后为分水岭。“新老经适房”未满5年都不得上市交易，满5年后补交价款可以上市。但“新房”出售时补交金额根据原购经适房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交，“老房”则按上市成交价的10%补交土地收益等价款。
北京市住房和城乡建设委近期发布的关于《贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见》明确规定，在房源分配中，建立经济适用住房封闭运行机制，今后新购买的经济适用住房确需转让的，将由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。对于经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。
其次，就经济适用房的买卖合同的效力问题，李律师也为我们进行了法律解读。北京的经适房上市交易将分三种情况，2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封闭政策公布前的，以及封闭政策公布后的。前两种“老房”都将按照各自“老办法”执行。
对于之前的经适房买卖的效力， 人民法院以往审理经济适用房(经适房)买卖纠纷案件，对于未满五年签订房屋买卖合同，出售经济适用房(经适房)的，一律判决无效，而不论起诉或者判决的时候是否已满五年。法律依据为《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。但是，这种情况自2010年下半年以来有所改变，即虽然买卖双方在签订房屋买卖合同的时候未满五年，但是，只要在法院作出判决的时候已满五年，法院就判决经济适用房(经适房)买卖合同有效。这样的处理结果也符合近年来，审判实践中提倡的不轻易判决合同无效和解除，以维护合同的稳定性和交易安全原则。
再次，关于借名购买经济适用房的问题。目前经济适用房案件审理过程中法官徘徊于法律与政策之间，也出现了大量纠结的判决。经济适用房的相关规定均是行政机关出台的规章或其他规范性文件，从严格意义上说，不是法律法规，而是政策。法院在裁判案件时主要依据法律法规，也要参考相关政策。因此，涉经济适用房民事案件可能出现判决结果不一致的情况。
据李律师介绍，2010年北京地区法院审理的经济适用房(经适房)纠纷中，出现了多起无经济适用房(经适房)购买资格的人借用有资格之人的名义购买经济适用房(经适房)，后房价攀升被借名人拒绝向借名人办理产权转移登记而引发纠纷的案件。此类调解难度较大，由于借名人交纳实际款项并且装修入住，并且丧失其他房屋交易机会，导致双方矛盾激烈、不易化解。
如何兼顾双方的合理利益，在法律的刚性与权益维护之间取得平衡，是考验我们的一大难题。
最后，谈到关于经济适用房的继承问题。这是一个许多人关心的问题。对于老的经济适用房的继承，法律并没有禁止的规定，也无合同约定的政府回购条款。对于回购政策实施后购买的经济适用房(经适房)，即使立下了遗嘱，其继承人也不能拥有经济适用房(经适房)。
北京市住房和城乡建设委发布关于《贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见》规定，在房源分配中，建立经济适用住房封闭运行机制，今后新购买的经济适用住房确需转让的，将由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。对于经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。该规定对于以前购买了经济适用房(经适房)的人产生了很大的震动。一些人对回购政策是否可以溯及以往产生了质疑：因为在当初购买经济适用房(经适房)时，相关规定中并没有提到政府可以回购。
李律师认为，按照法律不溯及以往的原则。此次的回购规定应该不涉及以前购买的经济适用房(经适房)。另外，北京市出台的未来五年"住房建设规划"当中，已经明确指出，"内循环"不针对旧有经济适用房(经适房)。国务院出台的《意见》第十一条中明确规定，相关的回购规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。而以往签订的经济适用房(经适房)购房合同中根本没有回购的相关条款。如果回购也不符合合同的规定。
作为一个房产领域的专业律师，李建立律师认为，经济适用房出现的大量纠纷，和经济适用房定位不明、法律规定不清有关。此外也和当初设计的政策出现了极大的偏差，偏离了经济适用房房产的居住属性有关。随着房地产发展双轨制的确立，保障房领域将更多的回归居住属性，这样才能还广大人民群众一个安居乐业的美好家园。如有更多关于房产的法律问题，请点击北京房产专业律师网(www.51peichang.net)，专业房产律师将为您解疑答惑。
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