三四线城市去库存如何打“组合拳”？
房贷优惠、税费减免，乃至农民工进城，三四线城市房地产政策“组合拳”背后还有什么招？
记者 刘敏 发自上海
“因城施策化解房地产库存。”李克强总理在两会政府工作报告中提到。去库存已经成为一场战役。
如何去库存已成为三四线城市面临的紧迫问题。去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括重庆、河北、河南、内蒙古等二十多个省份的一百多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。
在两会最后一场记者发布会上，住房和城乡建设部部长陈政高透露了一组数字：去年年底中国楼市库存达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；今年1-2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%。
国家发改委主任徐绍史在十二届全国人大四次会议记者会上指出，化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，我们要有耐心。
各地因城施策“招数”有多少？
从区域分布来看，库存高企的地方主要分布在中西部地区，东部有山东、福建等少数几个省市，因为每个区域城市特点不同，便出现了不同的去库存政策措施。今后，因城施策将成为去库存化的主要手段。
各个地区去库存“招数”虽然不同，但主要可以分为三类：
招数一 、鼓励农民工进城购房
40岁的王有香是四川省眉山市洪雅县止戈镇五龙村村民，去年她和丈夫用进城务工的积蓄在县城买了一套118平方米的住房。
像他们一样进城购房的农民，近年来在眉山市越来越多。当地顺势推出“购房补贴”政策支持农民和农民工进城购房，既推动了楼市“去库存”，又使大量“新市民”在城里买得起房。“农民进城买房有补贴，合算。”王有香说，他们家买的房子总价38万多元，但除去购房补贴5万多元，自己实际出资不到33万元。“在城里有房，娃娃上学、老人看病比乡下条件好多了。”
去年4月，眉山市委、市政府在广泛征求各方面意见基础上，将支持农村居民进城购房作为促投资、稳增长、惠民生和统筹城乡的重要举措，出台了鼓励农村居民进城购房的一揽子政策。”
招数二 、棚改货币化
江西赣州市章贡区南外街道羊婆巷，棚改户郭长厚全家4口人，住在有着100多年历史的老房子里，虽几经修补，但还是成了棚户区中的危房。去年10月6日棚改签约后，他半个月之内就拿到了80多万元补偿款。现在他新购买了104平方米新房，算上装修补偿款还没花完。
“从棚改搬迁签约到住进新房子只用了不到3个月时间。我看过几处房子，货币化安置补偿的钱，基本可以保证我能在赣州市大部分楼盘间任意选择。”郭长厚对采访的新华社记者说，“这样优惠的棚改政策从来没见过。”
据了解，自去年赣州市出台普遍高于市内中档商品房价格的货币化安置棚改政策以来，试点地区章贡区涉及25万平方米搬迁面积的2200多户棚改对象，已完成签约1949户。经过政府有组织地提供房源及优惠价格信息，棚改搬迁户绝大多数已经从市场上购买了新住房。
赣州市房管局局长刘群英表示，赣州市的棚改货币化安置不仅可以使搬迁户快速、自主解决住房问题,节约政府负责返迁安置的时间、人力和土地等成本，还可以挖掘原棚户区居民的购房潜力，助力消化楼市库存。
招数三 、降低税费
2016年2月23日，河北省政府发布《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》提出，加大金融信贷支持力度、落实税收优惠政策等。
新政策的出台，给了石家庄市民王女士意外惊喜，她准备再买套房子，改善居住条件。王女士到多个热门楼盘探访，销售人员鼓动尽快下单，“现在政策利好，买房很合适。”
如果王女士购买一套145平方米、总价140万元的二套房，按旧政策应缴契税140万元×4%=5.6万元；按新政策应缴契税140万元×2%=2.8万元，少支出2.8万元。
降税政策也使得石家庄二手房市场迅速升温。据搜房网石家庄二手房数据监控中心数据，2016年2月，石家庄二手房网签套数1427套，比去年2月份上涨21.65%。同时，新房市场价格微幅上涨。
各大房企的“大招”
目前高库存不仅是各地政府所面对的问题，也是各大房企需要解决的问题。房企的库存量大，不仅加大了房企资金风险，也阻碍了房企进一步的发展。
目前，去库存最有力的一招便是降低首付比例。保利地产在支付环节直接帮助客户减缓压力。保利地产去年成立了保利小贷公司，为客户提供首付小额贷款等服务和延长分期付款等政策支持。
其实，这样的“低首付”早已在房企去库存大战中上演。恒大、万科、保利、碧桂园、绿地、越秀等多家房企都相继推行首付分期策略。其中万科在重庆试行“先租后买，租金抵房款”，在房地产营销和去库存方面进行金融创新的尝试。
除了降低首付，调整产品策略、针对细分市场则是房企的另一重要策略。以碧桂园为例，碧桂园是一家多年深耕三四线城市的房企，对于三四线城市高库存问题，碧桂园执行董事莫斌2月24日表示，碧桂园在三四线城市新增用地将不再做原来传统的郊区大盘，而转走较高端的精装房策略，针对当地先富起来的、存在改善型需求的人群，而产品均价也会较周边地区高出15%至20%。
措施效果明显
根据国家统计局最近发布的2016年1-2月份全国房地产开发和销售数据。从图表中可以看出，2016年1、2月份，全国商品房销售面积及销售额陡然增长，增长幅度远远超过2015年全年每个月的增长。
“去年销售逐月回升，到年底销售面积增长了6.5%，销售额增长了14.4%。今年1—2月份仍然保持了这个势头，所以我们作出一个判断，就是销售企稳回升。”正如陈政高在十二届全国人大四次会议记者会上所说。
根据中国指数研究院3月21日发布的《中国主要城市房地产市场交易情报（20160314-20160320）》，数据显示，第12周重点监测的34个城市成交面积环比上涨5.5%。其中22个城市环比上涨，占监测城市的65%；与去年同期相比，35个代表城市成交量整体上升97.3%。
上面数据显示，分城市来看，一二三线城市成交同环比均上涨。环比来看，一二三线城市环比继续增长，其中三线代表城市环比增幅最高，为7.9%；同比来看，二三线代表城市成交翻倍，三线涨幅最为显著，为111.4%。
未来“去库存”还有哪些着力点？
如何更加有效推进“去库存”，业内人士认为，从中长期看，三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。
中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，应加快调整产业结构，引入新兴产业，大力发展第三产业，从而带给城市更多的就业机会，进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及资源优势，明确城市定位，主动承接区域中心城市的产业转移，增强人口吸附力。
另一方面，在政策的刺激下，三四线城市去库存效果有限，还需在供给侧方面进行调整。供给侧调整方面关键在土地供应。
中原地产首席市场分析师张大伟分析道，今年楼市调控的一大焦点在于加快供给侧的改革，尤其是土地供给的变化。目前在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，但去库存任务最重的广大三四五线城市仍没有太大起色。
“尽管从需求端方面刺激的政策还会频繁出台，但这些政策的效果也会越来越有限。这种情况下，只能从供给侧方面进行调整。”张大伟提到，在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。
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