首页 > 装修资讯 > 年底三四线城市房价预测 中国三四线城市楼市或崩盘?

年底三四线城市房价预测 中国三四线城市楼市或崩盘?

https://www.biud.com.cn 2015年08月20日15:56 家居装修知识网  

近日,国家统计局公布的“2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,70大中城市房价环比上涨的个数继续增加,涨幅已连续4个月“翻红”,京沪深房价均超去年同期,但是三四线城市却仍继续下滑,城市分化严重。那么,2015中国楼市到底何去何从?三四线城市房价为什么还会下跌?三四线城市的房价到底是多少?下半年三四线城市楼市会崩盘吗?下面,小编就为大家整理最新三四线城市房价走势的文章,以供广大读者参考!

年底三四线城市房价预测 中国三四线城市楼市或崩盘?
年底三四线城市房价预测

三四线城市去库存压力有增无减

昨日,国家统计局公布的“2015年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,70大中城市房价环比上涨的个数继续增加,涨幅已连续4个月“翻红”,京沪深房价均超去年同期。其中,北京新房价格同比增长10个月以来首现“转正”。专家认为,未来全国整体房价将保持总体平稳,不会出现过快上涨。

涨跌与去库存效果相关

中国房地产协会原副会长朱中一认为,房价涨跌与当地去库存周期密切相关。“随着楼市成交量的回暖,一些地方的房价也逐步止跌或回升。但出现房价上涨的主要是少数热点城市,大部分三线城市房价仍在下降。”

数据同时显示,7月份,一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.2、14.1和20.7个月。业内人士表示,一线城市7月份改善型需求积极释放,已经连续7个月存销比低于12个月的“合理区间”。这也是市场普遍认为一线城市房价出现比较明显上涨的主要原因。

专家认为,部分大城市此前投资节奏放缓,导致可售房源开始变得不足。“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的,所以目前库存不足的局面造成了当前部分城市房价过快上涨。”

楼市分化加剧各地出招“因城施策”

部分房价上涨较快的城市已经开始警惕楼市过热风险,以稳定市场预期。为缓解房价上涨压力,北京市通州区近日推出“加强版限购令”;在上海和深圳,首套房贷利率优惠逐渐取消、二套房贷政策也已开始收紧。

但在多城市库存高企、房价下行压力较大的山东省,政府则出台政策推动多渠道、多方式消化库存商品房。

随着越来越多城市的房价加入涨价大军,不少购房者担心后续房价上涨动力依然强劲,尤其是在楼市即将迎来传统销售旺季——“金九银十”。

朱中一分析认为,进入三季度房价涨幅将开始趋缓。“今年的后几个月,在信贷政策和各地住房公积金政策放松的支持下,自住性、改善性需求还会继续释放,今年的住宅销售量应该会好于去年。房价方面,除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定。”

 

城市分化严重 北上广深领涨全国房价 三线城市下跌

一线城市的房价继续领涨全国,尤其是深圳市,在连续数月的高增长之后,7月份新房价格环比再涨6.3%,部分二线城市的房价也步入上涨通道,与之相对应的是,大部分三线城市房价仍在持续下跌。

继今年五月份房价总体由跌转涨以来,近几个月的房价均延续了这一走势。7月18日,国家统计局公布了《7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,数据显示,新房和二手房销量比上月略有增长,价格环比继续上涨,但涨幅出现了收窄。分城市来看,一线城市的房价继续领涨全国,尤其是深圳市,在连续数月的高增长之后,7月份新房价格环比再涨6.3%,部分二线城市的房价也步入上涨通道,与之相对应的是,大部分三线城市房价仍在持续下跌。

对此,专家认为,由于房价开始步入“合理”区间,除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定。但由于库存、房企策略等多方面因素,城市间的分化恐怕还将持续。

房价环比仍在继续上涨但涨幅略有收窄

7月份,新房环比上涨城市数量首次超过下跌城市,其中,价格上涨的城市有31个,比上月增加了4个,下降的城市有29个,比上个月减少了5个。二手房价格方面,环比上涨的城市比上月减少3个,持平的城市比上月增加了5个。

值得注意的是,虽然7月份新房和二手房总体价格环比仍在上涨,上涨城市数目也有所增加,但涨幅却略有收窄,新房和二手房价格环比综合平均涨幅,分别比上月回落了0.2和0.1个百分点。

“一方面,货币政策的放宽在支撑房地产市场的向好的同时,也令房企的现金流更为充裕,近期楼市一直呈现回暖态势”,亚豪机构副总经理任启鑫分析,另一方面,在经历了连续数年的深度调控之后,全国房地产市场普遍过热的现状已基本得到控制,过度开发的势头已被遏制,所以房价不会盲目高增长下去,目前增速有所放缓也实属正常。

另外,随着环比的上涨,大部分城市同比降幅在进一步收窄。70个大中城市中新房价格同比综合平均继续下降,降幅收窄为0.4%。二手住宅价格同比综合平均也首次转为上涨,涨幅为0.2%。

城市分化严重一线城市领涨三线城市仍在下跌

在楼市持续走暖的情况下,居民看涨的情绪得以蔓延,一线城市的房价涨幅尤为突出。从今年4月份起至7月份,北上广深四个一线城市无论是新房还是二手房环比价格均保持着正增长。其中,7月涨幅最大的为深圳的6.3%,上海、北京、广州紧随其后,涨幅分别为1.9%、1.4%和1.2%。

对此,任启鑫分析认为,一线城市由于聚集效应强劲,房地产市场新增需求量旺盛,因此在调控政策放松之后能够快速实现成交的回暖,市场价格也随之进入上行曲线。

而在年初环比价格变动中,最高涨幅仅为0.3%,在北上广深的领涨之下,7月大部分一二线城市均已进入价格上涨阵营,仍处在下跌阵营的多为以锦州、蚌埠、济宁等为代表的三四线城市。

任启鑫进一步分析,而对于二线城市以及部分东南部经济发达地区的三线城市,在新型城镇化发展的带动之下,人口迁移带来大量的住房需求,城市库存逐渐去化,房价也逐渐回归上升轨道。但是对于部分三线以及大量四线城市来说,由于前期的过度城市开发,造成严重供应过剩,部分城市甚至出现“鬼城”新区,对于这些城市而言,严重积压的库存以及需求新增的不足,使得城市新建商品住宅价格难言上涨。

从几个月的数据来看,深圳一直扮演着房价“领头羊”的角色。深圳在12月份成为全国首个房价上涨的城市,2015年上半年继续领涨,7月份新房环比涨幅高达6.3%,二手房同比更是达到了24.3%的涨幅。对此,专家分析,深圳目前面临了供应乏力的尴尬,7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月,供求关系和市场预期发生了变化,才会导致了几个月深圳房价的涨势汹汹。

年底三四线城市房价预测 中国三四线城市楼市或崩盘?
年底三四线城市房价预测

专家:房价走出“偏冷”区间总体将保持平稳

“今年6月份全国房价走出“偏冷”区间,开始步入‘合理’区间”,业内人士预测,随着越来越多城市加入涨价大军,后续房价增幅有继续扩大的可能性,或将在9月份出现。

中国房地产协会原副会长朱中一在近期召开的2015年博鳌房地产论坛上则公开表态,今年的后几个月,在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下,自住性、改善性需求还会继续释放,全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定。

“在持续了9个多月宽松性政策的情况下,全国房地产市场并没有达到预期的恢复水平”,业内人士表示,今年以来,房企聚焦一线城市拿地,三、四城市表现清冷,这种分化态势会在下半年加剧。

专家进一步指出,全国房地产市场的表现并不能对下行压力下的实体经济带来有效拉动,未来二线以及三、四线城市依然需要鼓励性政策,刺激需求积极入市。

 

年底三四线城市房价预测 中国三四线城市楼市或崩盘?

人民币贬值,三四线城市房价或因此受影响

8月11日和8月12日两天时间,人民币连续下跌千点。昨日,尽管幅度稍见缓和,但是人民币仍然是“跌跌不休”。昨日发布的人民币对美元中间价为6.4010,较前一交易日的6.3306下跌704个基点,再度贬值1.1%。

从央行8月11日宣布完善报价机制算起,短短三天,人民币中间价已经累计贬值了近4.66%(2848个基点)。而人民币对美元中间价首次突破6.4整数关口,是在2011年8月,换句话说,中间价已经回到了4年前的水平。人民币贬值对于国内房地产市场会有什么样的影响呢?两超2000点的跌幅,中国人民币汇率中间价的波动也导致本来就已经进入下行阶段的房地产市场雪上加霜,将再度面临寒流的侵袭。

从房产投资角度看,由于人民币贬值将降低投资者的投资力度,加速热钱流出以及财富阶级的资产转移;同时,受2011年至2014年房地产调控的影响,房企国内融资成本难度加大,海外融资比例却不断提高。高额的海外融资虽然给国内房企的发展提供了资金支持,但是高企的利率将给前期大规模进行海外融资且销售回款不利的房企带来较大的违约风险。

数据显示:今年6月份,房地产市场合计融资33.25亿美元,相比5月份的65.1亿美元,下降幅度达到了48.9%;7月份房企融资额度继续下降,为21.45亿美元。2014年前7个月房企合计海外融资为431.54亿美元,而2015年前7个月的同期数据为183.1亿美元。

从房产消费角度看,人民币汇率出现贬值,会导致大量游资抛售人民币计价的资产;高房价的推高与维持,是需要大量流动资金和热钱推动的,而人民币汇率出现贬值,会导致游资抛售资产,从而使高房价难以为继。而且,从国内房产市场分布情况看,人民币贬值对三、四线城市的压力相对较大,这些城市房价本就由于高企的库存量和居民购买力不足,上涨无力;如今随着游资的撤离,未来房价面临下跌的可能性更大些;而对于北京上海这样的一线城市,目前尚有刚需购买力支撑,人民币贬值带来的房价下跌的压力也是有限的。

年底三四线城市房价预测 中国三四线城市楼市或崩盘?
年底三四线城市房价预测

事实上,从宏观经济发展的角度考量,房地产市场已经进入寒冬期,人民币贬值加速了这个趋势。

进入8月份,越来越多的房企公布了2015年的中期业绩。而在楼市进入“下半场”的当下,虽然利好政策不断,但房企的整体业绩表现仍是“王小二过年,一年不如一年”。截至8月10日,沪深两市21家房企公布了2015年的中期业绩,但仅9家实现业绩增长,另外12家公司的业绩则全部出现下滑。

目前,国内大型龙头房企积极布局房地产周报产业,抛售商业地产,谋求“去地产化”式的转型;而中小房企由于缺乏资金与实力则更多的选择了彻底的转型,不少公司甚至将全部房地产业务剥离,而这造成了这部分企业在转型期间,业绩出现大幅下滑。

那么国内房地产市场的投资者在这样的宏观形势下,面临的最大风险是房价暴跌吗?实际上,由于宏观调控力度很大,连股市都能托起来的央行,面对汇率市场的波动并不会有太大压力;然而,恰恰是这种“宏观调控”的能力,给投资者带来了更大的问题,那就是对整个投资市场与央行的各类举动几乎无从判断和知晓,无法提前做出应对准备,严重影响了投资者对未来形势的判断。

如果仅仅只是一次性的人民币贬值,对房企的融资成本上升以及对房价上涨都形不成特别大的影响。但是如果贬值形成持续性,必然会影响到房企整体的海外融资成本。只有房企融资成本增值幅度超过5%以上,才有可能影响到下游环节的房价。

 

从央行8月11日宣布完善报价机制算起,短短三天,人民币中间价已经累计贬值了近4.66%(2848个基点)。而人民币对美元中间价首次突破6.4整数关口,是在2011年8月,换句话说,中间价已经回到了4年前的水平。人民币贬值对于国内房地产市场会有什么样的影响呢?两超2000点的跌幅,中国人民币汇率中间价的波动也导致本来就已经进入下行阶段的房地产市场雪上加霜,将再度面临寒流的侵袭。

从房产投资角度看,由于人民币贬值将降低投资者的投资力度,加速热钱流出以及财富阶级的资产转移;同时,受2011年至2014年房地产调控的影响,房企国内融资成本难度加大,海外融资比例却不断提高。高额的海外融资虽然给国内房企的发展提供了资金支持,但是高企的利率将给前期大规模进行海外融资且销售回款不利的房企带来较大的违约风险。

数据显示:今年6月份,房地产市场合计融资33.25亿美元,相比5月份的65.1亿美元,下降幅度达到了48.9%;7月份房企融资额度继续下降,为21.45亿美元。2014年前7个月房企合计海外融资为431.54亿美元,而2015年前7个月的同期数据为183.1亿美元。

从房产消费角度看,人民币汇率出现贬值,会导致大量游资抛售人民币计价的资产;高房价的推高与维持,是需要大量流动资金和热钱推动的,而人民币汇率出现贬值,会导致游资抛售资产,从而使高房价难以为继。而且,从国内房产市场分布情况看,人民币贬值对三、四线城市的压力相对较大,这些城市房价本就由于高企的库存量和居民购买力不足,上涨无力;如今随着游资的撤离,未来房价面临下跌的可能性更大些;而对于北京上海这样的一线城市,目前尚有刚需购买力支撑,人民币贬值带来的房价下跌的压力也是有限的。

事实上,从宏观经济发展的角度考量,房地产市场已经进入寒冬期,人民币贬值加速了这个趋势。

进入8月份,越来越多的房企公布了2015年的中期业绩。而在楼市进入“下半场”的当下,虽然利好政策不断,但房企的整体业绩表现仍是“王小二过年,一年不如一年”。截至8月10日,沪深两市21家房企公布了2015年的中期业绩,但仅9家实现业绩增长,另外12家公司的业绩则全部出现下滑。

目前,国内大型龙头房企积极布局房地产周报产业,抛售商业地产,谋求“去地产化”式的转型;而中小房企由于缺乏资金与实力则更多的选择了彻底的转型,不少公司甚至将全部房地产业务剥离,而这造成了这部分企业在转型期间,业绩出现大幅下滑。

那么国内房地产市场的投资者在这样的宏观形势下,面临的最大风险是房价暴跌吗?实际上,由于宏观调控力度很大,连股市都能托起来的央行,面对汇率市场的波动并不会有太大压力;然而,恰恰是这种“宏观调控”的能力,给投资者带来了更大的问题,那就是对整个投资市场与央行的各类举动几乎无从判断和知晓,无法提前做出应对准备,严重影响了投资者对未来形势的判断。

如果仅仅只是一次性的人民币贬值,对房企的融资成本上升以及对房价上涨都形不成特别大的影响。但是如果贬值形成持续性,必然会影响到房企整体的海外融资成本。只有房企融资成本增值幅度超过5%以上,才有可能影响到下游环节的房价。

相关知识

年底三四线城市房价预测 中国三四线城市楼市或崩盘?
全国政协委员梅兴保:不排除个别三四线城市楼市会崩盘
社科院专家:东部二三线城市楼市可能崩盘
中国三四线城市楼市或暴跌 14个城市房价或最先崩盘
2016年三四线城市楼市或暴跌 14个城市房价或最先崩盘
未来三四线城市楼市或暴跌 哪些城市房价将最先崩盘
营口等多个三四线城市面临崩盘 房企退守一二线
住房积压城市或暂停供地 三四线城市仍存崩盘风险
社科院专家:东部二三线城市楼市可能崩盘
鬼城说难站住脚 三四线城市将成土地市场新增长点

本文来自 家居装修知识网 年底三四线城市房价预测 中国三四线城市楼市或崩盘? https://www.biud.com.cn/news-view-id-586635.html