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现房存量超过期房福音还是隐忧？

https://www.biud.com.cn 2015年07月02日09:17 家居装修知识网

　　“3·30”楼市新政出台已经近三个月了，就在市场正欲步入春天之际，纷纷返场的购房人惊奇地发现，与以往清一色的毛坯期房项目不同，目前市场上在售的楼盘中，附赠精装修或是已经成为现房的项目突然多了起来，与需要等待两三年才能交房，并且还是毛坯的项目相比，这类精装修+现房的项目无疑性价比更加突出。

　　根据北京市房地产交易管理网显示，截至6月27日，北京市可售期房住宅套数为40075套，而未签约的现房住宅套数为44798套，现房住宅整整多出了4000多套。其实，早在今年4月底，现房存量就开始超过期房，最多时曾超出了8000多套。

　　业内人士认为，现房存量首次超过期房与近两年土地的高价拍出不无关系。高昂的土地成本，导致很多项目只有打造为高端产品才能挣到钱，于是乎，与以往为追求高周转挖坑就卖的期房不同，高定价，高利润，但同时慢节奏的精装修+现房产品，开始成了开发商的选择。另外，现房定价较自由，受监管较少也导致开发商更加偏爱现房。

　　开发商追求高利润

　　精装和现房占比明显加重

　　精装修房源和现房的比重在当前楼市中有多大，通过对比7月份预计入市的新盘可管中窥豹。根据亚豪机构统计，在7月预计入市的37个项目当中，精装修和现房成为最明显的共同点，多达22个项目要么采用了精装修提升附加值，要么索性熬成了现房，比例高达60%。像房山区的远洋春天著和顺义区的春晖园·随园更是精装修加现房两不耽误。

　　对此，有分析人士认为，无论是精装修还是现房，实际上虽然都增加了开发成本，但开发商仍旧乐此不疲，什么原因？就是为了追求利润最大化的另类“提价法”，在通过精装修或现房提升了项目自身附加值以后，更有助于提升销售利润。

　　其中，主打赠送精装修的不仅有方庄公馆、海淀·上林溪这类普通住宅产品，还有像新北京中心、空港国际这样的商住楼，甚至连易郡这类很少附加精装修的别墅产品也参与其中。亚豪机构市场总监郭毅认为，由于目前市场环境并不支持价格上涨，因此项目通过“精装修”这种能够拉开产品品质差距的手段来提升性价比的做法，开始在市场中蔓延，而随着矛盾的进一步加剧，预计未来北京商品住宅市场当中精装修将逐渐成为“标配”。

　　此外，因为成为现房而不受监管部门价格干预的项目也不在少数，最近火热的“通州售价八万元项目”V7九间堂也可能在7月份面市。该项目在申请预售证时的报价突破了8万元/平方米。在记者的探访中，项目负责人表示，该项目主打通州区域少有的别墅产品，并且全部是温泉入户的现房别墅，每户还附加大量的赠送面积。并且项目周边还有公园、商业等成熟配套，因此申请预售证时确实报了一个比较高的价格，但实际开盘时的价格肯定不会是8万元，预计每平方米将在4万-5万之间。

　　业内人士表示，由于北京优质土地价格高企以及各家房企土地储备的减少，导致房企对于优质地块项目愈加重视，不再像以往那样挖个坑就卖，而是宁愿花大价钱好好雕琢，以求控制销售速度，追求利润的最大化。

　　“预售新规”导致现房库存增加

　　开发商之所以普遍开始追求精装修房或者现房，除了追求高利润外，还有就是因为多年的限购政策，导致大量项目滞销，不得不被动地出现了存量现房超过期房的情况。数据显示，2014年北京商品住宅(不含保障房)共实现销售78834套，而同期新增住宅预售量为120964套，供需比1.53∶1，达到历史最高峰。由于长期限购导致的需求不足，使得大量项目在取得期房预售许可证入市之后，并不能实现快速去化，而是在等待政策宽松、市场转暖的销售过程中被迫“转现”。

　　在某种程度上北京市两年前出台预售新规也使得现房库存增加。2013年6月，一个改变大户型住宅申请预售许可条件的通知由北京市住建委发出，通知规定提高套均面积大于140平方米的大户型住宅项目预售门槛。其中7层及以下的，主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。而在此之前的领取预售许可证的条件为，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。

　　与此同时，高端项目集体入市也导致了现房预售项目占比加重。在经历了多年开发之后北京住宅用地，尤其是城区宅地逐渐进入稀缺状态，以及近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。

　　而对于高端项目而言，除去地理位置之外，能够使得其高昂售价“物有所值”的只能是项目本身的品质，而这些主打社区环境以及房屋本身品质的产品类型，多数要等到成型的现房阶段才能体现出优势。

　　中小户型超过现房库存半数

　　未来大户型现房将会增多

　　虽然现房商品住宅库存量持续增多，在政策导向作用下，库存结构的变化应该是逐步以大户型为主，但是实际情况并非如此。据亚豪机构统计数据显示，截至5月14日，44588套现房商品住宅库存中，一居室和二居室的存量共22611套，占到现房总库存的50.7%，超过半数。而从行政区域分布来看，排在前两位的分别是大兴区和顺义区。

　　造成大兴区现房库存压力增加主要是因为区域内中小户型楼盘的供量集中，而更深层次的原因则在于大兴区自住房的供量也较大，商品房在与自住房的竞争中处于劣势，拖累销售速度。

　　据亚豪机构监测数据显示，大兴区自2014年至今供应自住型商品房4003套，而同期纯商品住宅的供应量则高达20245套，其中一居、两居产品更是高达12937套。而大兴自住房的均价基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均价则在23000-35000元/平方米，可见，大兴区纯商品住宅内中小户型产品的供应规模过大，与自住房形成直接竞争，再加上自住房具备明显的价格优势，造成了大量购房者放弃商品房选择自住房，因此造成现房商品住宅的库存高企。

　　顺义区的情况则有所不同，由于扼守中央别墅区及潮白河别墅区，顺义纯商品住宅以高端盘为主，高端项目本身多以现房形态销售，是造成当地现房库存量居高不下的原因。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，近期楼市政策不断，政策导向利好刚需改善型人群，再加上现房具备即买即住、实景呈现、买入即可获得租金回报的三大优势，有利于加快现房商品住宅库存中的中小户型产品的去化速度。另外，随着去年地王项目的相继入市，高价地催生的大户型住宅产品入市，大户型现房在现房商品住宅库存中的结构占比将会逐渐提升。

　　本版文/本报记者李桁