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众筹买房是怎么回事儿花别人的钱买自己的房

https://www.biud.com.cn 2015年05月21日08:13 家居装修知识网

买房缺钱?没关系，上众筹平台筹资。众筹买房大致可分为两类，产权型(Equity)和债务型(Debt)。筹款人在不确定风险或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。

众筹买房大致可分为两类，产权型(Equity)和债务型(Debt)。筹款人在不确定风险或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握，或风险较小时，他们往往倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。

花别人的钱，买自己的房

产权型，顾名思义，即投资入股时，便自动拥有了产权。举个例子，筹款人手握区区10万美元，却欲购置100万美元的房产，装修需要10万美元，共需110万美元，而由于其收入有限，银行只能放贷60万美元，填补这40万美元缺口的一种方式就是众筹，筹措到资金后，投钱的人共同拥有房子的产权。假设，这套房屋因后续经营不善，投资人急于出手，将该套房屋以80万美元的低价抛售后，由于银行的债权优先，须先向银行偿还60万美元，剩下的20万美元则按照产权比例进行分配，即本人能得到20%，也就是4万美元，剩下的16万美元，按照产权比例分给投资人。

跟按照投资比例进行利益瓜分的产权型所不同，债务型(Debt)通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的买卖，投资人往往倾向于债务型。举例说明，筹款人手持10万美元，却看中了一套标价60万美元的房产，装修需20万美元。共计80万美元，投资人预判这是一笔好投资，转手后可能会以120万美元成交，遂出手，先向银行贷款20万美元，凑上手头的10万美元，还有50万美元缺口，以该房产作为抵押，用网络众筹形式募集资金，填补缺口。债券的优先级以银行最高，众筹投资人次之，筹款人居后的方式呈现。资金到位后，无论房屋盈利与否，筹款人每月需向众筹投资人支付10%左右的固定利息。一年后，时机成熟，房产牛市到来，筹款人便以120万美元的价格转卖，他须先还清银行的20万美元贷款，剩下的100万美元，先按照当初的投资比例，将筹来的50万美元还给投资人，再加之10%左右的利息，共计还款55万美元，剩下的45万美元则收入筹款人袋中。

但世上并无稳赚不赔的买卖，如若房市大跌，筹款人以60万美元低价抛出，还给银行20万美元，剩下的40万美元则依然按照当初的投资比例还给众筹投资人，此刻，众筹投资人非但拿不到利息，连当初投的钱也缩水了20%，而筹款人更是血本无归。

诚然，无论是产权型还是债务型，银行因其拥有最高优先级的债券，它的风险往往最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永远是投资不二法则。

2012年，奥巴马签署了“振兴企业法案”(Jumpstart Our Business Startups Act)，将股权众筹(equity crowdfunding)合法化，为网络众筹的发展提供了良好的大环境，各种通过网络进行借贷的P2P网站也如雨后春笋般地茁壮成长，Lending Club和Prosper都是这类P2P网站的先驱。此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为P2RE( Peer to Real Estate)。

Patch of Land，Realty Shares，Realty Mogul和Real Crowd都是这类典型的网络众筹网站 (P2RE) ，为投资人或投资机构以及筹款方提供网络平台，促成交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，并刺激当地和全美的经济发展。

Patch of Land联合创始人及CEO贾森·弗里顿(Jason Fritton)对记者说，他的创业灵感源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参加住宅拍卖会时，不经意发现大批芝加哥的街区因无人收购打理而沦为荒地。尽管其中很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产萧条期，这些废弃的房屋根本无人问津。更糟糕的是，这些废旧房屋还会滋生新的犯罪，拖累当地治安，而邻居的房产价值也随之跟着下滑。在拍卖会上，贾森还发现，对价值数百万美元的商用楼趋之若鹜的那十来个竞拍者，总是同一拨人，而被贾森视为美国房地产中坚力量的住宅楼却门可罗雀。从那刻起，贾森意识到这类遭市场冷遇的废旧房屋潜力无限，而传统银行对“增值功能”(Value add functions)的一知半解，甚至拒绝对此类房屋提供资金，这为Patch of Land这样的专业众筹购房网提供了机会。

2013年9月，美国证券交易委员会(SEC)的证券法规通过一项名为“大范围融资”(The general solicitation rules)的新法，允许公开募款后，Patch of Land立刻推出了他们的第一个项目。从那以后，他们通过发展项目，已经募得超过1600万美元的资金，为超过90个房地产开发项目提供资金，并已将400万美元获利返还给投资者。

除了稳定的投资回报，网络众筹作为一种新兴的投资方式，缘何吸引大批美国的投资者呢?Patch of Land首席营销官埃里科(AdaPia d’Errico)说：“平台的透明度至关重要，简单有效的解决方案能树立投资者信心，从而放心地向需要购房的借贷者借钱，并能以最少的钱，最有效地实现投资多样化。而借款人也可根据资产类别，地理位置和开发商进行分类投资。”

专业投资人乔·斯坦普(Joe Stampone)则表示，业余投资者对房地产交易并不那么熟悉，当交易出现偶发的欺诈行为或是因为市场不景气而开始亏损时，投资者信心和整个平台都会受到严重影响。因此，众筹网站的信誉关乎其生死。埃里科对记者说，“为树立消费者信心，我们放贷时，会密切关注每一笔投资机会，并先用自己的资金进行垫付，以确保能够跟客户共进退，这样一来，筹款人能及时收到借款，同时，放款人也可以立刻获取他们的投资回报。此外，在交易时，Patch of Land也尽量避免某个环节的拖欠和延误，防止银行的过度监管，并对那些不能及时放款的借款人进行及时监督。

在业内赢得良好口碑后，投资人往往会不请自来。当有个人投资者或是房地产公司申请募款时，众筹网站首先会对其过往的投资项目、信用记录、商业计划以及地理位置进行综合考量，继而确定它是不是一个好的投资项目。通过考核后，网站接着会对其进行详尽的背景调查，包括租金的涨幅、空置率、资本化率(cap rates)和支出。最后，再由投资委员会根据调查报告来评估风险，最终决定是否将其挂到网络平台上。大浪淘沙，通过这一轮审核，大量投资项目都会落马，能成功挂到网上募资的基本属于相对优质的投资项目。

房地产众筹的投资门槛也不尽相同，视投资房产的“吃香”程度而异。通常稳赚不赔的买卖，其最低募集金额也相对高一些。乔告诉记者，他曾经参与过一个中型的房地产众筹项目，从15个投资者手中共募集到了30万美元，人均投资金额为2万美元，其中最大的一笔个人注资为5万美元。而一些收益较好地黄金地段的房产投资，如纽约曼哈顿的公寓楼，其投资门槛更是高达10万美元。

助推美国地产经济

网络众筹的盈利模式大抵相同，它在审核、批准每一笔贷款时，收取一定的管理和服务费，而投资人通过其网络平台，投资房产的年化收益率大约在10%~14%。由于大部分操作都在网络上完成，大大节省了公司的运作成本。以坐落在加州洛杉矶的Patch of Land为例，25名员工足以让公司高效地运转。

除了低廉的运营成本，跟传统筹款方式相比，网络众筹还有着两大优势：第一，网络众筹将对筹款者进行综合考量，而不仅仅参看他们的信用记录。第二，众筹购房通过网络作为消息来源，更快速有效地帮助筹款者达成购房目的，并促进当地房地产市场的繁荣。

对于投资者而言，网上简化的流程也可使他们对预审核及预注资的项目进行任意选择，实现投资组合多样化。另外，由于网络没有地域限制，投资者的投资范围不会仅集中于当地，而是全美范围内购房，而网络信息的透明公开，也省去了投资者实地勘察和来回奔波的辛劳。

众筹购房不仅能够给借贷双方带来投资回报，繁荣美国房地产市场，更能为振兴经济、改善当地治安尽一份绵薄之力。

纽瓦克(Newark)是新泽西最大的城市之一，同时也是纽约大都会地区第二大的城市，但它还有另一个头衔，即“全美最危险的地区”。早在1996年，纽瓦克便被《时代》周刊评为美国最危险的地区。近年来，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率，仍令购房者望而却步。即使交通便利，且房价显著低于周围地区，却依然无人问津。

新泽西州政府为了改善这一状况，在今年2月，推出了一项1000美元即可购买一片土地的计划。该计划只推出100块地，要求每对购地夫妇必须在18个月内在该土地上建起一栋房子，并长期在该房屋内居住。人们彻夜扎起帐篷排队抢地，就是为了这个“跳楼价”。然而，“抢地”只是漫漫长征路的第一步，接踵而来的房屋建设费才是大头。而Patch of Land的参与，让抢到土地的人们可以通过网络众筹的方式，筹集到建房款，从而能够真正成为房屋的主人。

这个项目的意义在于，当越来越多有正当职业的家庭抢到千元土地后，通过网络众筹在空地上建房、居住，当越来越多有固定收入的人群迁入后，这片区域的治安自然提升，房地产也跟着升值，同时还会带动更多“良民”在此区域置业，当地经济也随之繁荣，进入良性循环。居高不下的犯罪率和失业率等诸多症结便可迎刃而解，但此法究竟是否奏效，还需要几年甚至十几年的时间来检验。

如何合理控制风险

跟其他所有投资一样，网络众筹也并非万无一失。当记者问起，如何控制网络众筹的风险，防止借贷者赖账时，埃里科表示：“投资者必须明白，任何投资都有风险。我们通过固有的机制来保护投资者的利益，比如，我们鼓励募款者在自己发起的项目中也投入可观的资金，既显示其诚意，又能确保跟投资者们共同承担风险，荣辱与共。”

当然，坏账发生时，投资人也可雇用讨债律师进行追债，通过法律途径解决。但若筹款人已经申请破产或压根无钱可还，在法院作出宣判后，讨债律师可对借款人的资产和银行账户进行冻结。但整个过程冗长，执行难度大。因此，如真摊上了筹款人卷钱跑路，或是投资失败，成功追讨欠款的概率通常只有20%至30%。所以，合理风险控制对一项成功的投资起到举足轻重的作用。

一位参与过多项网络众筹的投资人对记者说，跟其他投资法则一样，永远不要把鸡蛋放在同一个篮子中，他会将资金进行拆分，分散投入到不同的众筹项目中，每个项目只放5000美元，并将“产权型”和“债务型”的投资进行平均分配。“产权型”的投资因按照当初购入的投资比例进行分红，收益高，但风险大。而“债务型”有房产作为抵押，风险小，收益也低。该投资者表示，平均分配两种投资，可以实现风险的对冲，即使挣不了大钱，也不至于血本无归。另外，投资前的项目背景调查也至关重要。该投资人说道，在投资某个房产项目前，他会对其周围的房产进行价格调研，以确定该房产的收购价格是否真的低于市场估值，日后能否实现低吸高抛。除了价格，房产周围的环境也颇为重要，学区好坏、犯罪率高低、地理位置、是否靠近高速公路等，皆是考量房屋价值的基本要素。最后，还要参看筹款者的个人投资经历，查看其以往投资历史，以判断他是否“慧眼识金”。

目前，大多数众筹网站对投资者保持开放态度，但对筹款方审查颇严，这样做，既能够保护投资者利益，又能够维护网站的声誉，以期扩大业务规模和市场份额。贾森·弗里顿说：“我们在今年内计划在保持原有市场份额的基础上，进一步扩大借贷双方的规模，并拓宽贷款业务。在不久的将来，我们也将涉足2~3年期的长线贷款，大宗商业贷款和新兴建设贷款。现如今，我们的融资业务只提供一种12个月的定期贷款(fix loan)和转卖贷款(flip loan)。与现在只跟认证过的投资者合作模式所不同，今后，我们还将为更多的散户投资者提供服务，现在我们只专注美国房地产市场，但将来我们也会考虑将众筹购房的业务延伸至海外市场。”

身处美国境外的外国公民，是否也能够参与到网络众筹中，在美国的房地产投资收益中分一杯羹呢?埃里科给出了肯定的答复。她说：“我们现在接纳愿意投钱放贷的海外投资人，但不接手海外地产的放贷投资项目。然而，这些投资人必须通过美国法律的认证，并通过Patch of Land的‘反洗钱’(Anti Money Laundering)和‘客户全面了解’(Know Your Client)等相关程序的审批。”