广州商业地产：含金量靠咖啡店“续杯”
天河北商圈
9月初，天河北又新开了一家咖啡店，这已经是天河北中段的500米范围内的第四家咖啡店。咖啡店和餐饮店，正接替在电商经济的围堵下显现出疲态的服饰零售店，成为天河北商业的主力军。
文、图：记者 王雯倩
咖啡故事
500米内三家咖啡店
价位相近命运大不同
9月初，天河北又新开了一家咖啡店，这已经是天河北中段的500米范围内的第四家咖啡店。这种几乎每个街口都有1~2家咖啡店的密度，似乎有赶超珠江新城之势。
4家咖啡店中，有3家标榜自己有韩国血统，所售餐饮的价钱也比较相近，但在经营状况方面，却是“同遮唔同柄”。当中尤以龙口西公交站附近的两家咖啡店对比最鲜明。两店隔着一条马路，一个临近河涌，共有三层，一个则挨着大型超市，原本也有两层，后经二次装修后，将由阁楼组成的两层空间变成挑高大气的一层店面。两家店位置差不过，出品也各有特色，但河涌边的三层咖啡店几乎晚晚入座率超8成，周末黄金时段更是一座难求，而超市旁的咖啡店生意却不尽如人意。
主因在客户体验
“时下的咖啡店已经不是单纯卖咖啡或餐点，而是在卖一种客户体验。”满堂红商铺部高级经理郭海波表示。以上述两家咖啡店为例，由于地处车流密集的天河北，外部景观条件一般，如果是一楼的店面，还有噪音嘈杂的问题。相对而言，2~3层的景观面稍好一些，可以让消费者俯瞰繁华街景，噪音方面也可稍稍控制。其次，在灯光条件方面，河涌旁的咖啡店室内灯光偏昏暗，更容易营造慵懒闲适的小气氛；而超市旁的咖啡店灯火通明，虽然比较适合阅读书籍或处理文件的消费者，但却不大适合发呆闲坐。
算算咖啡账
1杯咖啡30元 原料费仅5~6元
阿智现在是天河北一家咖啡店的店长。据他介绍，按照目前的市场行价，一家开在天河北商圈、装修别致的咖啡店，普通一份中杯或标准杯的咖啡，基本在30元左右，“咖啡本身的价格不高，原材料和物料成本大约5~6元/杯。成本主要分摊在前期投入的装修费、设备采购及店面铺租。”
以一家面积约100平方米的咖啡店为例，其前期投入的装修费少则十几万元，多则几十万元。设备采购方面的开销占了“大头”，介于40万~70万元，视其设备品牌而定。如果还涉及到品牌加盟的费用，则要在此基础上再加20万~30万元。另外还有店面铺租，天河北一家位置不太糟糕的100平方米咖啡店，月租在3万元左右。
8月初，施工两年的猎德大桥系统北延线天河东路-天河北节点工程终于建成并通车，沿线因施工围蔽而衰落的商业街开始复苏。据该路段的中介业者介绍，一个多月以来，前来打听商铺行情的租户有所增加，预计在未来半年的时间内，租金水平将恢复到道路施工前的水平。
从前来咨询商铺的租户类型来看，以经营餐饮业态的商家居多，日前刚有一家中型的咖啡店新张开业。而与道路施工前的行情所不同的是，以往承租能力较高的服饰零售商户，时下在电商经济的围堵下显现出疲态。
咖啡餐饮店取代服饰零售店
中原地产工商铺区域营业经理吴锋告诉记者，在天河北隧道施工之前，天河东和天河北有不少经营服饰零售的商家，而且由于该路段的消费群以白领客户居多，其消费力较强，对于服装零售店而言，还是有不错的盈利空间。
但经过两年的围蔽施工后，这些经营服饰零售的商户多半已撤场。而造成其离场的不仅仅是修路施工，更多的是因为服饰零售实体店的生意已大不如前。现在，咖啡店和餐饮店，成为接替此类服饰零售店的主力。其中，尤以咖啡店的承租能力较强。
15万/m2以内商铺值得出手
多位业内人士表示，目前天河北沿线商铺的租赁行情仍未恢复到修路前的水平，但预计在下半年将出现转机，具体会反映在租赁的活跃度及租金水平上。
据合富置业侨怡分行主管刘卓锋介绍，从商铺投资的角度来看，天河北沿线的商铺具备较高的投资价值，目前有少量在放盘出售的商铺，面积约200平方米，单价约10万元/m2。
满堂红商铺部高级经理郭海波也指出，对比市区多个商圈来看，天河北既是一个成熟的商圈，板块内的居民消费力较高，又是一个仍具发展潜力的板块，因为板块内不仅有写字楼商圈，还有密集的中高端住宅区，为商圈提供源源不断的后续力量。按照现在天河北的商铺行情，单价在10万~15万元/m2的街铺，都值得实力投资客关注并入手。
中原地产工商铺区域营业经理吴锋则表示，签5~10年长约的业主，通常会跟租户约定前5年的租金以5%为年递增，后5年的租金年递增为8%~10%，若计算租金回报率，天河北的商铺普遍在4%左右。
繁华地开楼上咖啡店更赚钱
合富置业侨怡分行主管刘卓锋表示，天河北一带面积较大的咖啡店，铺租约300元/m2/月，小型一点的咖啡店，铺租约400元/m2/月，商铺面积约20~50平方米。像咖啡店这类的商户，都是承租能力比较高的商户，因为这类商户的商铺装修费用多达10万元以上，所以通常与业主签订的租约都比较长，大约5~10年。
因此，在选址开店方面，有资深咖啡店经营者指出，如果能在繁华街道上找一个不大的铺面做门面，而咖啡店的主体部分集中在二三楼，对于租金成本的控制有较大帮助。像在天河北，街铺月租基本都要400~500元/m2，10平方米的店面租金都要5000元。但若选在二楼，月租只要100多元/m2，100平方米的面积也只要1万元/月，“相当于两倍的月租，就换来了10倍的店铺大小啊”。记者采访时亦观察到，由于天河北沿街二楼商铺租赁情况不佳，空置情况较多，业主在租金方面比较优惠。
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