炒房客出货惨遭开发商“劈价”一二手房价倒挂
图/东方IC
二手房向来以“高性价比”而著称，但今年，一些区域的一二手房房价出现倒挂，这其中就有着“全国总地王”之称的广州亚运城。连日来，羊城晚报记者实地走访调查发现，亚运城二手房售价较新房普遍高出3000到4000元，一些房源甚至高出6000多元，这使得一些欲“出货”的炒房客无奈被套。值得注意的是，一二手房价格倒挂曾在2008年年底频繁出现，这通常被认为是市场回调的前兆。而随着新盘的大幅降价或低价入市，楼市一二手房价倒挂的现象将愈发明显。当二手房在新房压力下不得不降时，反过来又会再次刺激新房下行。在业界看来，一二手房价格倒挂的快速蔓延意味着楼市拐点加速到来。
炒房客出货遭开发商“劈价”
作为名噪一时的全国总价地王，亚运城在2010年开售时，不少人士都认为其升值空间巨大，三年翻番不难实现。然而三年过去，亚运城没能让众多买家实现价格翻番这一愿望。反倒是一些炒楼客要出货时，还遭到开发商的“劈价”或大亏数十万。
“今年春节刚过，一个做地产生意的朋友告诉我，今年楼市价格可能出现调整，于是，今年四月我就把在亚运城买的两套房子在中介处放盘，但没想到，我的房子还没卖掉，广州就有不少新盘开始降价促销，而降幅最猛的就是亚运城，价格跌破万元。”市民陈先生无奈地告诉羊城晚报记者。
据了解，今年5月31日，广州亚运城推出山海湾组团70多套特价单位，售价区间为9800-12500元/平方米，远低于其2013年2月开盘时14000-20000元/平方米的报价。
据陈先生介绍，当时其所购房的单价近1.3万元，也就是说，与山海湾最新推出的最低特价房源相差4000余元。“目前来看，如果我想卖掉手里的房子，价格必须也要达到甚至低于这个价格，这意味着投资这两套房子我要赔60多万元，而且还没算这几年的利息。如果放着不卖，又担心以后会降得更低。”陈先生纠结不已。
二手买家流入一手市场
陈先生的担忧不无道理，在新盘大幅降价促销的吸引下，不少二手买家先后流入一手市场。原在番禺洛溪新城某小区内居住的金女士，决定通过卖一买一的方式在原小区换一套大些的房子，可算下来她才发现，由于该小区二手房价较高，卖掉自己的小两居后，还要再向银行申请房贷近70万元才能换大房。“听说亚运城的房价便宜不少，因此计划在亚运城买个90平米左右的二手房。”
“当时我所在小区的单价是18000元，我的小两居是62平米只能卖116万元，而小区最小的三居室是103平方米，总价185.4万元。”金女士介绍说，“而在亚运城，13000元左右的单价就可买到90平米左右的二手房，117万左右足够了。”就在此时，中介向其推荐了亚运城的山海湾，她发现在山海湾买一套136平米的一手房，比那套90平米的二手房只需多付16万多元。金女士当即放弃购买二手房的想法，转入了一手房市场。
事实上，像金女士这样的案例并不在少数。羊城晚报记者连日走访发现，包括白云、东圃在内的区域市场，都存在一二手房价倒挂现象，不过价格倒挂最明显的还是亚运城，最高价差达6000多元。如亚运城山海湾此前推出的最低特价房为9800元/平方米，但其周边有二手房源单价高达16000元。
除了部分二手房当年的买入价格偏高，业主不愿亏本甩卖这一因素外，还有不少二手房业主并不急于出手，因此不愿主动降低报价。而一手房则不然，部分一手楼盘出于回笼资金的考虑，通过直降、打折等方式下调价格。明显的房价倒挂现象，使得不少原本打算购置二手房的买家纷纷流入一手市场。
中介门店兼做售楼处
一手房传导的信号，令二手房市场蒙受巨大压力。在一二手房价格倒挂之下，不少中介被迫拓展业务品种，部分中介开始比以往更倚重租赁业务，还有不少中介把工作重点转移至开卖一手房，顺便兼顾二手代理。值得注意的是，中原地产等覆盖了项目前期策划、商品房代理和二手房中介的全业务型公司，在2012年至2013年二手房市场较好的情况下，虽然也有这类业务，但重视程度都不高，而在目前市场萧条的情况下，一二手联动卖房提供了新的业务增长点。
联动销售也越来越多地得到开发商的青睐，对于目前淡季下的开发商而言，通过中介的多网点共同分销也能最大程度地宣传项目，用最小的宣传成本收获意向客户。中介公司也可以通过这种方式，多角度经营获得更多的市场份额。
专家观点：一二手房价倒挂是降价预兆
中城地产负责人刘小姐分析认为，一二手房价倒挂现象曾在2008年底频繁出现过，这种现象一般发生在房价下降的初期。由于开发商遭遇资金链问题，新房会率先降价，二手房小业主降价意愿不强，跟进得慢一些，这就会出现明显的倒挂。另外，一般倒挂会分区域出现，一些新房供应量大、项目多的区域，竞争较为激烈，价格下行的压力自然就大，比如亚运城。
而长期浸染于二手楼市的陈志刚也表示，由于广州部分郊区在售新盘出现超低价入市，使得部分新房价格明显低于周边二手房价，出现明显的一二手房价倒挂现象。在新房降价的带动下，二手房价或将迎来更大跌幅。随着开发商资金紧张程度及对销售回款的预期更高，而政策宽松的可能性并不大，因此，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，而新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领和标杆作用，与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。
羊城晚报记者 张爱丽
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