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楼市存销比大大高于合理水平 部分楼盘价格直降四成

https://www.biud.com.cn 2014年03月22日09:00 家居装修知识网  

继杭州德信楼盘房价每平方米直降3000元引发全国关注后,华北重镇河北秦皇岛 也开始出现楼市降价风暴。

近日,《中国经营报》记者在秦皇岛的调查发现,一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米,现在只需5000元左右/平方米,价格直降40%。

对此,不少业内专家指出,秦皇岛多个楼盘做出大幅降价的原因之一,是秦皇岛楼市供需结构的失衡。有关数据显示,秦皇岛楼市存销比为12,大大超过6~9合理水平。

然而,对秦皇岛而言,楼市降价并不是最严重事情,令市场感到“恐慌”的是,由于开发商过度开发,城市房屋存量过大,常住人口增长缓慢,崩盘案例或将逐步增加,秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险。

变相降价40%

购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。

3月19日,记者来到了位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”。在偌大的售楼中心,零星的购房者和为数不多的销售人员,让这里显得格外冷清。

“我们现在所售房源打六折,总共有100套房左右,现在就只剩60~70套了,最小面积为168平方米,但为数不多,其他均为大户型现房销售,原市场价在8000~9500元/平方米。”现场销售人员告诉记者。

据该销售人员表示,购房时,购房者将与开发商签订了购房合同,合同约定房价为目前房价的六折,也就是约为5000元/平方米,其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。

举个例子来说,如果购房者要买一套196.28平方米的房子,按照原价9688元/平方米的价格计算,总房款是1901561元,而按照折后5815.98元/平方米价格计算,购房者将可以节省840000元。

但这840000元并不是购房者无需支付的。“如果要想享受六折优惠,你就得把这840000元先借给开发商,开发商将在后续的4年之内将这840000元返还给购房者。”销售人员直言道。

也就是说,“珠江道12号”促销是连续4年每年返还购房人10%的购房款。比如这套房子总价100万元,购房人先交全款,以后每年给他返还10万元,连续返4年。

对此,有业内人士表示,这显然是开发商资金有问题了,还有近百套房源就开始进行六折促销,这一项目的销售问题十分严重。“按照通俗理解,这确实相当于六折销售,不过这里面还有4年的返还期,从侧面能看出开发商资金压力确实非常大。”

据记者了解,“珠江道12号”的销售周期漫长,从2010年销售至今,已经历时4个年头。而漫长的销售周期主要是与其开发的大户型有关。

但在户型与市场需求不匹配之外,秦皇岛房地产刚需也在逐年下降。根据秦皇岛统计局2012年固定资产投资数据显示,2012年全年房屋施工面积高达22397013平方米,累计比2011年同期增长23.7%,但实际商品房销售面积仅为2764488平方米,累计比2011年同期下降17.5%。

据记者调查,类似“珠江道12号”的销售困境并不是个案。据记者调查了解,在秦皇岛大打折扣的楼盘还有很多,而且准现房销售已经成为秦皇岛的典型现象。

据媒体报道,去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米,但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元,更享受首付6万”的广告。

而将于今年9月底交房中铁秦皇半岛项目一期,对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房,但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠,均价6500元/平方米。

除此以外,“买房送车位”,“买两间送一间”等优惠更是不在少数。秦皇岛一位房地产专家告诉记者,秦皇岛新房的价格普遍在8000~9000元每平方米,但今年年初出现了很大一批5000多元每平方米的房源,房地产开发商都在想尽办法回收资金。

据记者了解,“珠江道12号”隶属天洋控股旗下秦皇岛天洋房地产开发有限公司开发,2009年以来,天洋包括住宅地产、商业地产、旅游地产等房地产开发在广阔的区域中扩张,在各地的地产项目总计616万平方米已经开盘或正在建设,其中仅秦皇岛当地项目就有三个,分别为秦皇岛10万平方米“天洋银泉”高档住宅区项目,秦皇岛23万平方米“天洋·珠江道12号”水景豪宅项目、秦皇岛17万平方米“万树香堤”高品质住宅区项目。

对此,“珠江道12号”的销售人员也坦言,对于秦皇岛天洋房地产开发有限公司来说,该赚的利润也早已赚到,现在就是回收资金,因为还有几个别的项目在进行,现金流对于开发商来说很重要。

经济学家吴东华对记者表示,由于近日银行的信贷持续收紧,令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻,资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金,但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。

库存危机

存销比,是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值,处于6到9之间被认为是比较合理的水平。

“有的开发商已经开发不起了。”一直关注地产开发商的金融业某机构张淼向记者表达了自己的看法,这几年很多房地产开发商的库存量很大,第一期、第二期的房子都卖不出去,房子全部质押在开发商自己手中,现金很难流转。

然而,高量的库存并没能抵挡房地产继续开发的脚步。根据数据显示,秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米,其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量283.43万平方米;而去年的整体供应量就高达570.53万平方米。

由此,我们不难发现,2014年又将增加260多万平方米库存。“对于秦皇岛来说,去年供应量过大,已经出现大批项目完不成销售任务的现象,导致这两年的房子价格平均每平方米仅在7000~8000元的价格,尽管价格不高,但是房子依旧很难出手。”不少本地业内人士表示。

据本报记者了解,近年来秦皇岛的库存量、空置率一直都很高,销售周期也普遍较长。“就拿"珠江道12号"来说,该公司在2009年、2010年就进行开发,2010年开始销售。”熟悉当地项目的一位业内人士告诉记者,时至今日,都4年过去了,房子还没有全部销售完。

“由于秦皇岛近两年大力发展旅游地产,很多楼盘都是外地人购买,就"珠江道12号"来说,一半的客户都是外地京津地区的人来买。”上述销售人员说道。

与此同时,据媒体报道,当地另一个房地产项目“森林逸城”中,北京 客户占到六成以上,冬天入住率估计不到五成。

形成这样的特色,与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。

据了解,2009年,秦皇岛启动“旅游立市”战略,要求5至10年时间,把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后,秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。数据显示,当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗,面积469.8249公顷,土地出让金108.88亿元,平均单价为2317元。这些土地集中在2012年、2013年入市。

据相关数据显示,截至2012年年底,仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米,而当年的消化量仅为156万平方米,北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套,面积14.5万平方米。

库存压力巨大,开发商不得不降价跑量。根据2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计,秦皇岛在售楼盘均价约为7984元/平方米,其中112个普通住宅均价约为6469元/平方米,27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米,商业楼盘项目2个,均价为16750元/平方米。据业内人士统计,2014年2月份,秦皇岛超过九成项目均没有涨价。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,秦皇岛是典型的三四线城市,库存压力大,新区积压,价格将面临调整。

“随着宁波 、杭州、山东、常州 等地区楼市曝出的降价案例,这将意味着2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。”张大伟表示,而对于库存严重、人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。

来自秦皇岛市统计局的房地产开发的数据显示,2013年秦皇岛房屋施工面积为24819143平方米,商品房屋销售面积为3025025平方米,存销比为12。存销比,是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值,处于6到9之间被认为是比较合理的水平。秦皇岛的存销比达到12,已经大大超过合理的水平。“也就是说,在不新开盘的情况下,市场可售房源可销售近一年多。但是,相比一二线城市,三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。”一位不愿具名的业内人士表示。

“鬼城”隐忧?

“城市规划的无序,使"新城"遍地,但后续需求乏力,将使"新城"变成"鬼城"。”

面对高库存,秦皇岛似乎并没有意识到事态的严重性。“秦皇岛目前的房地产并没有说的这么可怕,该楼盘处于秦皇岛开发区,区域位置、交通和生态环境都很好,属于较高端楼盘。”秦皇岛市政府办公室一位李姓工作人员接受记者采访时表示。

“开盘之初定价应该在9000元以上,而且户型基本上都在160平方米以上。”上述李姓工作人员说,“这样的楼盘本身销售难度就比较大,目前来看可能项目销售进度不尽如人意,开发商着急回款。不过六折卖房始终是个例。目前从统计上看,秦皇岛房价还没有下跌这么厉害。”

与此同时,上述工作人员表示,秦皇岛房价基本上还保持稳定,但是通过各种方式打折的“隐性降价”比较普遍。

然而,据秦皇岛相关部门的监测数据显示,三月初秦皇岛在售楼盘共有139个,其中有近7成楼盘进行了打折优惠。“只要有一块地方就盖楼,这就是秦皇岛。其中,主城区海港城的房屋需求已趋于饱和,而房屋的库存量却依然巨大。”秦皇岛居民李先生对记者说道。

根据秦皇岛统计局2013年固定资产投资的数据显示,2013年全年,秦皇岛固定资产投资共计7702882万元,累计比上年同期增长6.4%,其中,房地产开发投资共计2351162万元,累计比上年同期增长10.2%。

秦皇岛房地产投资占据整个固定资产投资比重的近三分之一。“如此大幅度的占比,也就是说,如果房地产一旦出现不良事件,对于整个秦皇岛的经济将带来重大影响。”吴东华指出。

据记者了解,自去年下半年起,秦皇岛许多旅游楼盘均陷入了销售困局。在北戴河新区,由于房屋滞销,不少楼盘自去年下半年已展开促销。一位基金资管公司知情人士告诉记者,秦皇岛的海滨楼盘都是非刚需产品,而经济大势不好的时候,非刚需楼盘就不好卖。

与此同时,由于秦皇岛隶属三线城市,人口本来就少,年轻人因为求职、上学等原因,选择去一二线城市寻求发展,近年来常住人口的增长缓慢。加之“新城”建设导致开发商过度开发,造成城市房屋存量过大。

秦皇岛市统计公报显示,2011年年末秦皇岛全市常住人口300.62万,2012年年末全市常住人口302.16万人,一年仅仅增加1万多人。

“因此,在库存的压力下,崩盘的案例或将会增加。”一位不愿具名的业内人士表示,换句话说,如果房地产开发商一旦意识到市场风险便会从三四线城市撤离,投资房地产资金的撤出,最终将会导致房价下跌,也可能使部分城市出现了烂尾楼。

由于秦皇岛旅游业的品牌效应,能够吸引外来人口购置的房产,导致房企在秦皇岛的楼市开发过于激进。秦皇岛被不少人士吐槽:一年十二个月,十个月休息,二个月“杀客”。度假区马路宽敞而整洁,就是没有人。

一位金融的业资深人士表示,“城市规划的无序,使"新城"遍地,但后续需求乏力,将使"新城"变成"鬼城"。”

针对秦皇岛楼市发展诸多质疑,记者还相继走访了秦皇岛市委宣传部、市发改委和房管局,但上述单位均无人对此进行回应。

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