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实录：房政密集出台严政下购房与投资研讨会

https://www.biud.com.cn 2011年07月23日09:27 家居装修知识网

研讨会

2010年11月2日下午14时www.focus.cn，由搜狐焦点、搜狐焦点购房大学主办的”2010中国房地产调控--回顾与前瞻”报告发布暨严政下的购房与投资研讨会在昆泰嘉华宴会厅隆重举办。

【主题】：严政下购房与投资研讨会

【时间】：2010年11月2日下午

【地点】：昆泰嘉华宴会厅

　　▲ 全程直播此次活动

　　以下为活动现场实录： 　

主持人李斐

　　【主持人】：欢迎各位光临由搜狐焦点、搜狐焦点购房大学联合主办的“2010中国房地产调控--回顾与前瞻”报告发布暨“严政下的购房与投资研讨会”的活动现场。我是李斐，来自搜狐焦点新闻中心。

　　2010年至今中国房地产市场的走势可谓一波三折。在经历了2008年的低谷之后，2010年年初迎来了强劲反弹，同时也导致了号称“史上最严厉”的楼市调控。4月17日，以“新国十条”为代表的调控政策出台，楼市迅速从高峰滑落，这样的局面直到金九银十才有所缓解。但随后，政策的第二只靴子终于落下，9月29日第二波楼市调控出台，10月19日，央行宣布加息，加之房产税传言不断临近，使楼市面临前所未有的巨大变数。在这种背景下，我们举办本次论坛，希望通过今天下午的讨论分享业界观点，探寻严政下的购房与投资之道。

　　首先，请允许我介绍今天到场的来宾，他们是：

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生

　　北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩

　　住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处处长文林峰

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝

　　21世纪不动产中国区副总裁王皓

　　我爱我家控股公司副总裁胡景晖

　　高策顾问总经理车轮

　　资深投资人廖承军

　　资深投资人向小铁

　　出席本次会议的主办方领导是：

　　搜狐焦点总经理曾伏虎先生

　　搜狐焦点副总经理黄海英女士

　　搜狐焦点总编辑骆祖斌先生

　　搜狐焦点互动信息中心总监何民虎先生

　　另外，本次盛会还邀请到了全国二百多位房地产开发商企业代表、搜狐焦点的热心网友以及新闻媒体朋友，感谢大家百忙之中参加本次会议！首先有请主办方---搜狐焦点总经理曾伏虎先生致辞，有请！搜狐焦点总经理曾伏虎

　　【曾伏虎】：尊敬的各位嘉宾，各位专家学者，各位媒体同仁，大家下午好，欢迎各位参加“严政下的购房与投资研讨会”。请允许我代表搜狐公司和主办方搜狐焦点，对各位的到来表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。

　　今年的金九银十，比以往任何一年都更加引人关注，更加富有戏剧性。“金九”期间，房地产市场在忐忑不安中迎来了新政后的市场复苏，楼市成交量已经基本恢复到新政前的水平，但是就在“银十”到来的前2天，新一轮调控政策出台，以“限贷”、“限购”为代表的新的调控政策使“银十”成为泡影。因此，对今年金九银十的总结就具有了极为重要和特殊的意义。这个时期的市场走向对未来政策的走向具有重要的参考价值，而这个时期逆风飞扬的楼盘对于市场则具有标杆意义。

　　对于即将到来的2011年，通货膨胀压力增大，房产税、加息等政策的预期，使得房地产宏观调控可能还持续很长一段时间。对于企业来讲，政策是我们不能左右的，但是企业可以通过自身的努力完善主观，那就是不论在任何时候，都不放弃对企业品质和品牌的追究。作为有远见和希望行有长远健康发展的媒体，搜狐焦点对追求品质的品牌企业会大力推广，引导行业健康发展。

　　本次论坛聚集了目前中国房地产业内知名的专家、学者和企业代表，我们试图搭建一个很好的行业交流的平台，在此对新政以来的楼市动态进行全方位分析总结，对未来房地产行业的发展提出预见。最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

　　【主持人】：感谢曾总的精彩致辞。需要指出的是，本次活动我们将通过搜狐微博进行现场直播，大家可以到焦点新闻中心搜狐官方微博关注本次活动，同时大家如果对本次活动有任何想法感言，也可以通过大屏幕公布的短信通道，参与现场的搜狐微博互动。接下来进入本次论坛的主题演讲环节

　　演讲嘉宾：全国工商联房地产商会会长聂梅生女士

　　演讲主题：房地产调控的背景与影响分析 全国工商联房地产商会会长聂梅生

　　【聂梅生】：各位大家下午好！很高兴主办方邀请我来探讨房地产调控的背景与影响。对于房地产调控到底管用不管用焦点房地产网，我觉得可能还需要做一些数据分析。这张图是我们从98年一直到现在12年调控的结果，大家很容易看到它到底是怎么样的走势。

　　实际上可以说这十几年当中大概七八次波动，每次波动都有一年多。我觉得我们要以平常心来看待调控。第一，房地产调控绝对有效，我们想让它向上拉动，98年房价一路向上，直到出台122号调控文件。2003年，房价开始下降，到了2005年又开始反弹，05、06、07年又开始第二次向下，指导二次金融风暴才开始向上拉动。房价基本上和政策密切相关的，但是压下去以后会反弹，上去以后高点就大于第二次。从这里可以看到整个CPI的曲线，这是我们的消费指数，它实际上在上下线之间波动，所以调控有效果。房价走短期预调控政策有关，长期与经济发展趋势有关，房价同比涨跌幅在GDP与CPI区间内变动，从这里不能预测也能预测。

　　下面是进一步出台国五条的背景分析：交易量和交易额双双恢复并有进一步上升趋势，房价在热点城市有上升动力；调控效果被市场反弹消化，调控目标可能落空；CPI指数实际上升，通胀预期促使选择保值增值投资性购房，推动房价走高；人民币汇率进入上升通道，促使热钱涌入中国，进一步炒高房价。

　　为坚决堵住投资性购房，出台暂时性“限买令”，以稳定房价，稳定市场以便后续长远性政策出台。五中全会主要调结构，调结构房地产是首当其冲的，为调结构、保民生留出空间。调控效果已经显现，但仍然有上涨动力，红线是同比，蓝线是环比，很明显看到5—9月环比上涨0.5，就是上升的动力已经开始，虽然同比下降，但是下降到这儿还剩9.5，还剩3个月，肯定是比去年高，2010年全部都在这个区间，所以今年整个来说同比在正。

　　大家看一下全国商品房销售面积，实际上4月份出台国十条以后房价下降，预计7月份交易量下降，但是不是这样，9月份大的上升月销售面积达到我们整个中国房地产非常高的高点，卖出一亿多平方米。“金九”预示着“金九银十”的情况，从销售业绩来讲9月份达到最高。

　　从宏观经济来说，比较麻烦的是房地产投资居高不下。今年并不要求GDP涨的多么多么高，所以实际上蓝线在逐渐的走低，从今年1月份开始往下走，但是房地产高高在上达到37%，这两个之间的差距可以看到房地产投资增长恢复到高位，房地产投资高高在上。

　　这里面我想说一下，我们这个行业为什么必须得高高在上？怎么高高在上？我们从今年1季度一直到9月份的固定资产投资比例都在20%以上，整个银行房贷新增贷款新增数据都在30—35%，占到贷款的1/3以上。

　　现在大家比较关心的是现在的情况，我把国家统计局数据拿来分析了一遍。红线是资金来源，资金来源高高在上，这个行业并不缺钱。房子的销售额从7、8、9月一路上去。从9月份的情况来看，在这个结点上对房地产进行调控不会造成负资金流，不会像08年那样。2010年房地产下半年的情况和2008年的10月份结点不可同日而语。

　今年采取了各种各样的政策是杠杆率急剧降低，土地抵押贷款收紧使开发资金流动性降低，目前已快速从10倍下降到5倍以下，大大降低了供需双方的资金杠杆率

　　1—8月，房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。1—9月，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增35.6%，土地购置费7111亿元，同比增加83.7%。这里出来一个问题，交易量波动很大，但是房价到底降到多少？其实房价收入不多，但是租金高了。美国居住类权重为42.1%，加拿大为36%，国际通用水平是30%，我国是14.69%，显然居住类在我国CPI的指数中权重是不合理的。对居住类在CPI无中的权重不合理的呼声很高，国家统计局也说明将考虑调整，如果把权重调到国际通用水平30%，我们的房租和按揭上升对CPI的影响就大得多了，因为占比不合理导致现在CPI被低估了。CPI上涨的结果：不调利率就是负资产，出现负资产，房价就会猛涨。

　　北京现在租金大概是2700元左右，占了工薪阶层的收入是30%以上。CPI中，猪肉、绿豆涨价厉害还是房租涨价厉害？当然是房租。3000块钱租房子，两个人加一块8000，多少？超过了30%以上，在小城市租金两百三百，但是在北京是两千三千，但是工资却没有差十倍。北京应该有北京的权重，上海有上海的，三线城市有三线城市的，不必都是3.6的通胀指标。

　　房地产调控可能造成两个青黄不接，一个是上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨10.8%，人力成本上涨9.7%，但销售价格指数CPI上涨只有2.6%，工业品出场PPI上涨仅6%，说明生产企业利润下降，实体经济生存环境在恶化。这样产业结构转型的动力不够，在这样的情况下不宜对房地产继续加压，以免造成实体经济青黄不接。只有在我们新兴产业那边真正产生效益之后，30%的理性退出才是可能的。不要在产业转型中造成青黄不接。

　　还有保障性住房和商品房的青黄不接，对保障性住房和商品房的政策过渡认识和权重交接，这个接力棒怎么交接。政府09年达成共识，应该把保障房做起来，利用商品房低端解决保障性住房的问题，跟当时的经济和社保实力有关系。

　　去年房地产投资是36232亿，今年到9月份33511亿元，比去年高。去年月均1637亿对房地产的贷款，前三季度月均1911亿元，这是刚刚上星期出来的央行的报告。销售面积去年卖了9.37亿多，今年前三季度卖了6.32亿多，如果今年能顶到8亿，还有三个月的时间，交易量还是不错的。销售额与去年43995亿亿元，今年前三季度31900几乎差不多了，平均房价现在已经上去了，去年是4695元/米，今年是5047元/米。

　　最后我想说一下注意的事，尤其投资客户，买房客户，还有房地产开发企业，十六届五中全会提法在优化结构、提高效益和降低消耗，实现2010年人均国内生产总值比2000年翻一番。这次五中全会提出的扩大内需、保持经济平稳较快发展，加强和改善宏观调控，大家不要去猜房地产调控什么退出，我现在认为是常态，而且是十二五是加强和改善宏观调控。不要期望房地产政策什么时候全部退出，我认为没有可能，但是要加强和改善，建立扩大消费需求的长效机制，调整优化投资结构，加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面。

　　然后再看看，我们第二张王牌什么情况。我们最近发现要调整一下思路，十六届五中全会要坚持小城镇发展，促进城镇化发展。这次是区域协调发展，从坚持促进变成积极稳妥推进，这个说法一样吗？我觉得不一样。原来城镇化指标是城镇化率，一年一个城镇化率1%是城镇化率，城镇化不能以城镇化率来讲。这我就不深入说了，这次恰恰积极稳妥推进城镇化，新兴的城镇化是什么？区域发展功能、城市化布局，加强革命老区、边疆地区、贫困地区的扶持利率，减少城镇差别、主体定位清晰等等搜狗，将来房地产可能走城镇化这条路，不见得制造一个回龙观、天通苑就是城镇化了，要跟产业经济、区域经济、空间和地域之间协调，所以这两个城镇化不一样的。从坚持到促进积极稳妥，这里面有非常深刻的含义，最近关于城镇化，各个研究机构的提法和争论很多，甚至说以前的城镇化是伪城镇化。

　　最后房地产的出路，不管你愿意不愿意，这件事情从试点到重新的制定一些政策，到全国推广，这三部曲都要一步走来。要把房地产做好就得弄土地这块，土地这块不动永远是不合理的，地价这部分占了整个房地产投资。平息这块就应该动这块税制，把长期的税金逐渐。做这件事情一定要有与土地制度改革结合起来，光对持有房地产，持有物业的人收税，政府这块又不吐出来，这是不合理的。要把目前的房地产税收链上不合理的现象，通过这次税制改革合理化。比如上海要试点，人家是地方政府要试，不是说全国明天就要推，加快推进地方的试点，实际上是一件好事，有一个目标或者有一个靶子，看看到底如何。我认为先税收，然后再改法规，再推广。

　　最后房地产金融，应该铺开，应该吸收民间的投资。房地产企业应该干几件事？应该琢磨琢磨下一步十二五如何转型？第一个转型让我们新兴产业更独立，拉动新兴节能环保的建筑，提高住房的质量，买到更好的生活空间和空间。我们转型是拉动整个中国经济转型的动力，应该向绿色、低碳、环保转型。第二，保障性住房这块是对开发商有利润的，一个是公租房，公租房政策已经出来了吸引社会投资，保障性住房我们应该进去，如果进不去的话，将来这块比重也是很大的，而且是缺钱的。

　　另外，我想说一下，民生问题转到了刚刚毕业的人群上，没有能力买房，这个夹心层买房的呼吁，可能这段时间你应该租房，而不应该买房。而对另一个群体就是老年住宅的问题，老年公寓的问题在中国稀缺，这块刚性需求很重，这块需求是70—80%。最近《焦点访谈》敬一丹一直在做这件事，中年老年人一亿七，而且中国是独生子女，所以一个家庭担四个，中国老年人群上升的这部分大大的，不亚于我们城市化率一年一千多万的数，不存在抵押贷款，二贷房贷的问题，又没有炒房，为什么这块不发展，美国的老年住宅这块是这次经济救援当中很重要的一块，这块我们为什么不去考虑。同样是民生问题，保障性住房这块，小的要保，老的也要保，所以我特别的去研究老年性的保障性住房。

　　最后，新的经济布局和新兴产业的布局将极大地改变布局。美国的硅谷怎么形成的？是先把IT人才吸引进去，在那里创造就业，然后置业，形成经济带。拉斯维加斯也是这样，沿着产业化的布局走城镇化，铁公鸡已经大量向中部，四处走的铁公鸡，新兴产业进行战略性的布局一定会沿着铁公鸡的走，我们房地产的空间应该是全国的地产，不是围着大城市搞城市化，像东莞也是制造业拉动的。房地产应该考虑“十二五”期间房地产如何转型，它的形态应该根据中国的布局，经济发展的转型和城镇化新的布局而呈现新的业态，谢谢！

　　【主持人】：感谢聂会长的精彩演讲。行业协会是政策研究者，也是行业健康发展指路人，聂会长对于本次房地产调控的背景与影响做出了深入的分析，相信也为企业接下来制定策略提供了有益的借鉴。而对于广大购房者而言，在目前的市场情况下如何投资置业呢？接下来，就有请北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授为我们做题为《房地产投资技巧》的演讲，掌声欢迎！

　　演讲嘉宾：北京师范大学房地产研究中心主任董藩

　　演讲主题：房地产投资技巧 北京师范大学房地产研究中心主任董藩

　　【董藩】：各位非常高兴有机会在这里跟大家交流，我谈一下我的看法。谈投资买房一定难了，房产已经被政治化、妖魔化。投资是市场是赋予我们天然的权利，我对现在的政策，我自己内心感觉非常遗憾，市场赋予我们很多权利，这种权利受到很多限制。第一，基本的经济制度和政治制度之间存在着摩擦，这个问题不好解决。第二，传统体制和市场体制之间存在着摩擦，房地产的发展伴随着挫折、磨难、争议，这是毫无疑问的。其实我认为房地产投资既帮着政府，又帮着低端的老百姓，第一部分是买卖市场，第二方是租赁市场，一方连着买房，一方连着卖房的人，一方连着老年人，一方连着刚刚毕业的人，老年人买了房子给那些暂时买不起房子，暂时不想买房的人租着去住就形成了租赁市场，在中国现在不一样了，只要对方有房子出租，大家就在情绪上排斥去。90%的房产还是要出租的，形成相对廉价的出租市场，就帮助了低端的人。前段政策一直在紧缩，不让大家做房地产投资，这样的话成本急剧上升，供应在减少，需求这边出租需求，租赁需求在哗哗上涨，所以租金就在上涨。

　　在未来几年之内租金都会上涨，一定按葫芦画瓢，租金完全是市场化的，你没有办法控制它，应该检讨我们调控思路，看看怎么控制需求的情况之下，使供应需求还能够健康发展。但是我要强调，我反对买了房子不住也不租，我强调买了房子出租没有问题，买了房子不住也不租，这种情况我完全反对。

　　不投资肯定不行，投在股票上不行。过去我讲课的时候讲了很多，从道理上也讲，从实践中也印证，股票市场让富人变成穷人，房地产市场让穷人变成富人，只要咬牙切齿凑一个首付，过几年以后大大增值了，在座的人也许你没有房子，你是租房子，看看当年业主买房子花了多少钱，现在租房子多少钱。从1987年到现在20多年来房价没有一年是下跌，08年没有下跌，因为前面几个月在上涨，后面三个月在下跌，南方在下跌的时候，北方在上涨，上涨成交量非常大.

　　现在政府需要我们帮助它，需要稳定房价。我们说房地产投资一定要做，但是还没有办法在中国做，那你只好出去了。在外国进行发展投资实话实说是有必要的，第一分担风险，第二转移风险。如何利用成熟市场机制获得高额的回报？第一要找值得信赖的机构去做，第二要有流畅的资金渠道，第三要有税费标准信息。

　　另外，要有成熟稳定的法律制度。澳大利亚又是移民国家校友录，虽然制度非常好，但是我们没法进的。从澳大利亚中价位别墅价格增长趋势图来看，涨的非常好，08年经济危机的时候倒数第二，稍微跌一点点，09年又补回来。因为只要经济不好，有打压供应就减少，这里头是有经济规律的。过去每六几年翻一番，回报在10%以上，你们看这个图有没有风险？没有风险吧？有些行业基本上没有风险，只有回报，回报的高低取决于杠杆的高低，在房价上涨当中我们一直打压供应，从长期来看，外国的增长趋势跟我们有所不同，我们不一定能像他们那么稳定。

　　看完了澳大利亚之后，咱们看美国。美国房地产此前一直上涨，从1963年到2009年的变化，此前只有92、93年的时候略有一点往下滑，房价上涨是一种规律，下跌只是一种以外，所以房价原则上是上涨的，常态是上涨的，下跌是在特殊情况下，如战争、瘟疫、经济危机时才有的。

　　讲讲香港，香港此前的大涨怎么回事？是因为我们内地的影响。只要是发生了抓捕事件能往香港逃就往香港逃，文化大革命期间，只要能逃就逃到香港去了。所以香港变成了难民营，整个全部乱了，但是这个终究有结束的时候，什么时候结束了？毛泽东去世了，邓小平搞改革开放，改革开放没有别的出路，只有香港一条出路，所以大陆虽然穷，但是大陆总量在这里。香港延续成贸易中心，又演化成金融中心，旅游中心，所以香港的房价疯涨。在前面的影响下房价上涨比较快，房价上涨比较快，老百姓买房子的热情就增加了。第一，香港回归的时候，大量香港移民，我们是一党领导，他们西方看一党领导认为是不民主的，所以移民的量很大，当这么多人移民的时候，他们还买房吗？到临近97年的时候开始卖房。香港低端家庭担心保障，于是要保障他们住房，极大改善供需条件。接着东南亚危机出现了，我不去讲了。社会变革而带来的市场振荡，如日本也不是泡沫破灭，日本是经济发展的正常反应。日本到了80年代的平均增长率是4%，因为国内市场饱和了。70年代末，80年代初的时候日本发达水平和发达国家拉平了，人口发生了很大变化。50年代的时候日本人口发展很快，到60、70年代的时候大家的观念发生了很大的变化，人口增长率下降。

　　房价高不高？告诉你们房价真的不高，高就意味着什么，买不起吧，买不起意味着没有成交量，没有成交量房就卖不出去，而现在我们是买房子都得求人，房源都被内部瓜分掉了。你们买房子是投资还是消费？买房子不是投资，什么叫消费，早晨吃顿饭叫消费，你说我不吃了，我吐了怎么样？那不行，这就叫消费。建一个工厂，我不想干了，可不可以卖掉，原来的与初始投资增加了，这叫投资。房价拉动地价，当房价高的时候，开发商有钱干吗？开发商喜欢赚更多的钱，房地产喜欢买更多的土地，买更多的土地盖更多的房子，包括很多学者在内，连基本的概念都不对，他们天天在谈，而且天天反应，最后弄的我们房价都算不对，我们调控方案怎么科学呢？

　　我们房地产业近几年的管理不学科，有些人属于工程管理却搞房地产，工程管理知识背景不太一样。美国夫妇威尔森910多套房，价值2.5亿英镑，扣除所有贷款有一半净收益。这是比较牛的人物。这告诉我们什么？海外有很多机会，澳大利亚的经济持续增长，在所有发达国家中增长率最高的。第二澳大利亚有大量的移民，移民都不改变。第三移民过去的人，由于文化不习惯，可能找工作受到限制，但是他们倾向于生孩子，生孩子有大量的补贴，再就是这个地方的资源非常丰富，资源号称两千年花不完，所以经济是非常可持续，市场潜力非常大。出租市场非常好，1到2成的首付可以买房了，更牛的在哪里？当房子增值的时候，100万涨到150万的时候，70%拿出来作为贷款重新投资，他允许你把这个钱拿出来继续投资的，等于你提前把本收回来了，而且资产无穷大，没有本了，只有收益。

　　如果资金储蓄还能帮我们政府的，把资金引到外面去，对稳定国内市场还是有好处的。国内投资选择问题，我经常听到有些说法是错误的，我临时整理这个材料，整理还不够精细，而且理论上来讲还要找很多数据验证它。

　　一、投资回报需要考虑的因素：

　　1、投资回报要从地带上来看，能买沿海不买中部，能买中部不买西部。

　　2、从全国城市来看，一线回报大于二线，二线回报大于三线，北京的回报率就比大连的回报率大很多。

　　3、投资回报要从城市产业结构来看，基本顺序是：商贸型城市>综合型城市>交通物流中心城市>旅游型城市>工业型城市>农业型城市。

　　4、投资回报要从城市区位上看，中心区域>次中心区域>普通地段>边缘区域。

　　5、投资回报要从人口密度上看，拥堵区域>次拥堵区域>正常区域>稀疏区域（交通设计缺陷）。

　　二、投资项目的具体选择，

　　1、投资回报从项目档次上看，高端住宅>普通住宅>经济适用房>；大户型>普通户型>小户型。

　　2、在房价较高而且新就业人口大量涌入人的城市，从回报上看，一定时期小户型住宅>普通住宅>豪宅。

　　3、商铺、写字楼租金高于住宅；住宅升值幅度大于商业项目。在房地产买卖之下有很多原则和技巧，这里面要区分很多问题，考虑成本的时候怎么选择，考虑环境的时候怎么选择。

　　4、马太效应与保值增值：好地方更保值。

　　5、从规划发现潜在价值洼地。比如说考虑人文环境，周边的社会人群，生活层次。

　　下面还有很多，时间关系就不再给大家讲了。其实购房投资有很多需要考虑的，在整个回报下降的情况下，把自己的投资搞的更科学，更理性，这是大家需要关注的，谢谢大家！

　　【主持人】：感谢董藩教授充满激情的演讲。相信对这个话题，我们现场的嘉宾与广大的网友也有自己的观点，我们也期待大家的微博评论。下面有请住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处处长文林峰女士为我们做题为《房地产市场特征与未来走势》的主题演讲，有请！

　　演讲嘉宾：住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长文林峰女士

　　演讲主题：房地产市场特征与未来走势

住房和城乡建设部政策研究中心处长文林峰

　　【文林峰】：非常高兴今天有机会跟我们广大业内人士在房地产的发展非常关键的时期校友录，共同交流探讨房地产市场的现状和未来的走势。前面聂秘书长用了大量的数据说明房地产的特征，我想我作为多年从事房地产研究，从感性、共性上对房地产做一些分析，我想声明在座的媒体比较多，我今天的谈论都是以个人的身份，不代表任何机构和组织，希望报道的时候关注一下，谢谢！

　　我今天重点讲几个方面，一是房地产市场运行的五大特征，还有为什么会出现这些市场的问题，产生问题的原因是什么，最后简单分析一下未来房地产的走势。

　　一、房地产发展的五个明显特征

　　1、重市场轻保障

　　我们从98年房地产进入快速发展阶段之后，住房保障曾经有过非常快速发展的时期。比如说2002年的时候，我们经济适用房投资占到整个房地产投资的17%，随着土地、财政投入作为经济增长点，作为最主要的收入来源，住房保障越来越不受重视，到了2005年以后，基本上经济适用房投资占了住房投资的5%以下，过去可能10%、20%低收入家庭买不起房子，随着房价的上涨甚至50%，甚至中产家庭都买不起房子。

　　在这个问题上，我们在2007年的宏观调控的时候已经引起了高度的重视，在2007年的调控政策里头通篇都再讲如何加大住房保障的力度，随着2008年全球性的经济危机又开始刺激房地产的发展，调控保障又面向商品房，2009年房地产住房保障是否高度关注，近几年中央和地方又要求加大住房保障的力度，提出2009年到2011年住房保障的发展规划，这个力度相当大的。整个从房地产业发展来看，一直呈现重市场，轻保障的问题。

　　2、重形式轻效果

　　有些城市搞的住房保障有一定的规模，实际上并没有真正面向低收入家庭，有些只是在整个的住房保障范围内，70%、80%拆迁、安置这些住房，真正面向全社会的低收入家庭只有20%左右，还有在住房保障中靠发租金补贴，没有实际住房，很多人拿了租金补贴租不到合适的房子，把租金补贴作为弥补生活来源的房子，重形式轻效果。

　　很多人基于房产税出台以后，有利于平抑房价。房产税的征收目标是什么？如何征收房产税才是合理的，才是公平的？先说房产税的征收目标，很多人希望平抑房价，在当前房地产市场供需关系没有得到彻底解决的时候，刚才董藩教授也分析了大量的市场分析情况，如果这个矛盾没有解决，可能出台房产税短期内抑制一部分的投资，如果房产税在复出或者上涨，房产税能够再收回来了吗？房产税应该具有长期、稳定性，房产税的出台应该是非常慎重的。还有房产税收了之后使用方向是什么，我们知道国外和西方国家都有房产税，这个使用渠道非常明确的，大部分钱用于当地的社会公共服务、教育资源、社会治安环境的治理，我们有没有明确这个城市试点，不房产税收来之后，这个钱有一个定向的使用，我们现在还没有做相应的研究。最关键的问题房产税怎么征收的问题。我们看到很多试点城市现在在媒体的报道上都是按套征收，按面积征收，几套以下不征收，房产税是一个资产税，任何一个国家的资产税以价值作为基础，应该有一个评估价值。以价格征收的基础还不具备，还没有全国联网的住房档案管理系统，还不能把全国城镇一亿多套住房估出价格来。我们知道城镇住宅存量130亿多，如果按一百平米一套房子，简单估算有三亿套房子，还有大量的低收入家庭要免税，免税跟我们诚信系统相连接，不管诚信系统，还有住房档案管理系统，还有评估体系，这是征收房产税的基础。这个基础现在应该还欠缺比较大。如果说不考虑这些最基础的东西就匆忙的出台房产税，有可能造成新的社会不公平。比如说我在北京市有第三套房子，第三套就征收，如果北京一套，上海一套，三亚一套，如果没联网，就不合乎征收，相关的问题就很多。还有按面积征收，在建国门有50平米的小户型，在延庆有150平米的小户型，可能价格差距很大，延庆的要收，建国门不收，就有很多问题，资产税应该以资产的评估价作为税金，这是世界各国普遍采纳的。我想种形式轻效果，不要简单认为房产税抛出来之后就能够抑制投资和房价，应该从长远来看不动产税。

　　还有一点，我们大力推广的公共租赁住房，很多城市他没有建面向我们刚毕业的大学生，年轻人或者低收入家庭公共租赁房，或者象征性搞一个公共租赁房变成工人宿舍，这些现象非常普遍，我们看到大张旗鼓的保障性住房，但是真正排队等保障性住房的人机会非常少的。

　　3、重数量轻质量

　　我们一直关注房价的上涨、下跌，关注每年固定资产、房地产投资销售面积，销售额增长变化，但是在我们调控政策或者产业政策里头，很少去关注质量的问题。但是我们知道质量是百年大计，房子一旦建成之后如果有质量问题就是几十年跟着你，也无法改变。我们知道每年城镇住宅，现在2009年竣工量达到18亿，18亿住宅竣工之后，如果住宅质量没有产业政策支持直到得话给社会造成一大堆质量不合格的产品。我们记得98年聂司长在科技司的时候我们跟几个部委出台了推进住宅产业化的意见，但是十几年过去了，国家还没有相关政策支持产业化的发展。大家看到各个地方商品房小区越建越好，但是开发商在竞争的条件下自觉自愿的提高品质，而不是在产业政策上有明确的指导。开发商建的小区是精装修，用的绿色、环保的材料，我们有没有在税收、下次拿的地时候减免税收，住宅产业化还是相对滞后，一直没有明确的产业政策在进行引导，我们看到汶川地震，温总理忧伤的神情。这是台湾大地震，7.8级，但是他特别重视建筑安全，楼和楼之间互相架住，没有完全坍塌，人员伤员非常少，这是各个地方看到的地基下沉，裂缝啊，这都是不堪一击的。

　　住宅质量的问题，一直没有引起足够的认识，这应该是一个百年大计，比房价更应该引起高度的重视。我跟朋友开玩笑说，是不是联合开发商盖一个特别结实的房子，这样8级地震的时候都安全一些。我们现在特别没有安全感，我今天坐公交车的时候看着高楼大厦，如果向北京大地震的话，高层的玻璃会像飞刀一样削下来，我们将无处可逃。

　　4、重短期轻长远

　　重短期轻长远，这是我们看到那个图片，04年都出台调控政策，但是还没有住房保障长远的发展目标、发展思路、发展规划，它承载的东西也是太多，一会儿刺激经济增长，一会儿又说洪水猛兽，老在短期波动中，我们有一个行业发展明确目标，如果说我们向香港政府这样，明确住房保障和市场化两条腿走路，一部分人走住房保障，有钱人进行投资或者投机，我们中低收入家庭按步就班等待政府的住房保障也不会引起社会很不和谐的声音，但是我们这方面做的比较欠缺。轻长远还有一个关键，我们缺乏制定长远规划的技术数据，我们现在搞不清楚，每一个城市或者全国到底一共有多少人纳入政府保障当中，或者需要经济适用房校友录，多少人需要公租房解决，很多地方出台准入标准、建设标准、人员收入限制都是摸着石头过河。我们现在这方面问题很多，也跟重形式轻效果有密切相连的。

　　5、重城市轻农村

　　低水平，重复建设，质量问题也是很突出，新农村建设整个小区规划建设都是非常欠缺的，都是城市里面淘汰的图纸又进入农村市场。还有大量的城中村改造，也是缺乏整体的规划，比如像北京唐家岭，很多媒体都关注过，现在的问题一个唐家岭改造了，出现了更多的唐家岭，中低收入家庭，外来人口冲入市戳，依然向城市更边缘的地带扩散，我们改造唐家岭的时候，如果把北京近郊做统筹的安排，就不会出现越改难度越大，城中村越多的问题。

　　这是当前房地产市场运行显现出来五大特征是我个人总结的，大家有什么不同意见大家可以交流。房地产市场商品房快速发展，豪宅越来越多，我们看到胶囊公寓大量涌现，一方面验证了我们政府保障性住房的薄弱和跟不上。

　　二、为什么会产生这么多的困惑、困境和问题

　　1、房地产业是各种矛盾的汇集点

　　房地产不是一个单一的行业，在国民经济承载的东西太多，所以我们针对房地产的调控，但是相关的问题都没有解决，都没有出路，这个房地产的调控也很难，走的多远。前面有专家提到实体经济不景气，今天早晨的新闻报道我们出口行业给美国生产圣诞树利润不到5%，随着汇率上涨的压力，利润率还在下降，大量的实体企业他们挣了钱之后不再进行扩大再生产，而是把资金投向房地产业，坐享其成20%、30%的回报，实体经济没有良好产业支持，实体经济不再发展，资金就会流向房地产和股市。老百姓每年收入大幅增长每年在8%以上，有的超过10%，资金流向是什么？没有相关的政策让老百姓资金有良好的投资渠道，大家拿着钱就憋着什么时候机会来投向房地产。这个问题没解决，根本资金流向很难解决。同时还有国外资本看中中国市场，一方面是人民币升值，一方面中国房地产利润空间，大量外资进入中国市场。还有分析北京、上海这样的市场有很多各地的小官僚，小腐败到北京来买房子，这些问题很大，这些问题没有解决，房地产单一靠一些政策去解决确实非常难。

　　2、各种庞大的资金缺乏出口和出路

　　包括四万亿的救市机会，这个钱增加以后投向哪儿？没地可投。就像90年代，我们储蓄存款大幅度增长的时候，朱熔基总理说存款像洪水猛兽一样随时冲出来，这个压力很大。CPI看着上涨3.6，但是存款负增长，实际感受不止这3.6，特别是人民生活相关的食品、房租等等都在大幅上涨。

　　3、长远目标不明确

　　我们虽然有每年的5年发展规划，但是制定五年发展规划，我觉得很多地方没有根据本地的一些实际情况因地制宜非常有科学性、前瞻性、指导性。我们在日本考察的时候，看到日本每五年有一个住房发展规划，在制定五年发展规划之前，要进行住房调查，全国的住房调查，你是哪五年进行一次，根据住房调查来编制下一年的五年发展规划，99%完成规划，这个我们在制定不管地方还是从中央级别来说制定发展目标上很难做到非常的严谨，非常有数据支持，非常科学。

　　4、基础资料欠缺，摸着石头过河

　　5、政府责任缺失，公共财政投入不足，特别在住房保障方面

　　这么多年我们每年财政大幅度的增长，我们对住房保障的投入非常少的，07年住房保障开始重视，07年一年达到了80亿，超过06年累计的，这几年投入增长大幅度增长，但是没有稳定的资金来源渠道，特别是公共财政支出，在财政预算上没有一定比例，像西方国家在公共财政3%、5%就是用于住房保障，我们现在住房保障的投入主要以公积金的增值收入和土地出让金的净收益，这两块又房地产调控的影响，市场低迷的时候相对低就影响住房保障的推进，特别是公共租赁房建设需要长期稳定资源来源的时候，这方面就非常欠缺的，住房保障领域应该建立以政府财政支出为主的渠道。

　　这是我在重庆拍的一张照片（PPT），看出城市规划方面，这样的楼盘在各个地方像杭州已经拆出西湖旁边影响景观的高楼，但是重庆还在建这样的高楼非常影响环境。

　　三、房地产来发展五大发展趋势：

　　1、房地产市场需求将持续相当长的时间

　　不管怎么调控，从房地产来发展前景、市场需求、城镇化快速发展的空间，我们工业化发展，城乡居民收入水平大幅度增长，中国传统观念买房置地的影响，还有投资投机的影响，刚性需求，未来市场需求依然非常庞大。

　　2、加快推进住宅产业化，发展节能省地绿色低碳住宅日益紧迫

　　这个也是迫在眉睫，我们如果不尽快出台相关产业引导政策，大量浪费也是越来越严重。

　　3、建立多层次住房供应与分配体系

　　我们整个社会上不同收入的家庭对应的不同的供应渠道。

　　4、大力发展住房保障，促进社会稳定的民生工程

　　这是未来非常明确的方向，已经有越来越多企业认识到这一点，积极参与到各个城市保障性住房的开发建设。

　　5、建立长效调控机制和科学发展目标，完善法规

　　我们目标到2020年中国城镇化达到50—60%，每年一个点的增长就有大量的人口进城，这个对住房的需求，不管租赁市场还是购买市场都是非常庞大的。

　　我们建多层次的住房供应体系，针对中收入家庭，低收入家庭，农村的贫困人口等等有一整套对应方案，同时有相关配套的支持政策。

　　我们现在配套政策里头，随着宏观调控一直都在做加法，没有做减法，我们一直税收在增加，利率在增加。但是对于中低收入家庭，减法做的不够，比如说我买一个二手房，我第一次置业，还要承担10%左右的税费，同时贷款利率也没有体现出真正的对第一套刚性自住，改善性需求的支持。中低收入家庭靠自己的能力买房子越来越难，没有在产业政策上支持更多出的人通过市场化解决问题，而推向了住房保障范围，我们政府资金能力不行，所以导致现在住房保障缺失越来越大，市场化应该是住房保障同步推进，相关政策里头大力支持广大的城镇居民，依靠自己的能力解决自己的问题，大幅度降低公积金贷款利率，这样才能缓解每个月月供的负担。谢谢！

　　【主持人】：非常感谢三位演讲嘉宾的精彩演讲，在2010政策频出，楼市走向扑朔迷离的情况下，三位专家对房地产调控和市场的梳理，让我们受益匪浅。

　　同时，搜狐焦点也在积极关注楼市变化，发挥百城联动的优势，推出了大型策划《决战"金九银十"》系列，通过百城调查、爬房系列、楼市万象、论坛等内容，对今年的金九银十进行全方位跟踪和解读，并推出了大型报告《新政半年房价分析与未来趋势》，对新政以来的楼市动态进行全方位分析总结，对未来房地产行业的发展提出了分析预见。下面我们就有请搜狐焦点总编辑骆祖斌发布报告。

　　发言人：搜狐焦点总编辑骆祖斌先生

　　报告内容：新政半年房价分析与未来趋势

搜狐焦点总编辑骆祖斌

　　【骆祖斌】：尊敬的各位来宾图行天下，各位朋友，大家下午好！“二次新政”的影响大家都想知道，我们这份报道的核心观点和前面三位演讲的嘉宾基本一致.如果用一句话概括的话，那就是“二次新政”可以给市场带来一些波动，但是推进这个行业增长核心力量并没有发生本质性的变化。

　　“二次新政”的措施中，除了加息、国五条和国十条的深化，一些更严厉的政策不多。回顾这半年来新政对北京市场的影响，可以对“二次新政”之后的市场走势有一个预判。报告中还有政策出台本年以来的市场表现，发挥搜狐焦点媒体优势对开发企业和购房者做了对政策反馈的调查。所以，这个调查对未来市场的判断有一定的参考价值。

　　我们特别想提醒大家，注意一下所谓的房市调控的背景。从这个背景里面，我们可以看到究竟什么力量在推动房地产市场？新政出台的背景我们也知道07年次贷危机，08年金融危机之后，全球各国包括中国在内推出了一系列的积极财政宽松的货币政策，是推动经济增长。08年底大概中央有4万亿救市措施，地方政府有18亿救市措施，09年信贷增长大概接近10万亿水平，2010年是7万亿的，截至8月底货币总量大概接近68.8万亿，我们如果以09年GDP总量来去衡量一下的话，09年GDP35万亿，从这里可以看到推动行业根本力量可能过多的货币在追逐没有那么多的资产。

　　房价过快上涨对“住有所居”的民生工程制造了困难，又会促进投资投机性购买行为，使房地产市场演变为资本的游乐场。因此，为了保障房地产市场平稳有序发展，遏制房价过快上涨，出台政策加以干预和调控实在必要。“二次调控”的背景是“金九银十”带来传统的一个结果，商品销售住宅量价齐升。

　　“二次新政”后的市场表现可以从土地市场、新建商品房住宅市场、二手房市场来做一个观察。这几个市场基本上是保持了一个相同的趋势，但仅仅从商品住宅市场成交开发情况来看的话，可以看到基本上新政出台以来有一个迅速回落大概是1—4月份，然后是施工和竣工面积6、7、8月保持增长的态势，供应情况是一致的。搜狐焦点在新政出台的第二个月，大概在6月份左右就敏锐观察到市场的变化，我们提醒广大购房者关注市场回暖的迹象，在8月份的时候策划了全国联动的大专题提醒我们购房者注意市场发生的转变性变化。

　　在供求不平衡的市场，开发商对政策调控有什么样的判断？对我们观察市场未来的走势可能会有一些影响。在5月份的时候，我们大概针对开发商企业做了调查，“二次新政”出台我们又对同样的开发商做了同样的调查，认为调控达到下面的大概只有三成比例，接近7成比例的开发商觉得开发商调控效果有待观察，觉得房地产调控没有达到效果，然后判断房地产调控会是长期趋势的企业接近8成，有接近6成开发企业认为房地产调控可能持续在一年以上。我们从开发商企业拿地、开发、销售策略上对两次调控做了调查，5月份的时候在我们做的调查里还有12%的企业认为尽可能的要多拿地，但是要注意一下到10月份的时候，只有4%的企业认为要尽可能的多拿地。认为有合适的土地的企业大概才出手的企业增加了15个百分点，到10月份的时候基本上没有一个企业有这种想法。对房地产调控走势的判断上，将近4成的开发企业认为房地产调控可能还会继续维持，认为房地产调控可能推出的房地产调控政策方面除了加大保障房供应，改革土地出让置地，我们看到加息也是大家预期很重要一项举措，可能会加强现有政策的执行落实。

　　在我们对消费者做的购房意愿调查里同样可以看到消费者对市场信心的变化，在新政出台之后的一个月，5月份决定推迟买房计划的消费者大概占了1/3，有33%的比例，可能高达55%比例的消费者决定要观察一段时间。现在在10月份做的最新调查里打算买房这部分人差不多增加了20个点。决定购买房的比例在27%，大概有1/4左右的人群。在对消费者做的调查里，认为房地产调控已经调整到位的比例当然是相当之少了，差不多只有13%的比例。觉得房地产调控已经见效的人群比例也非常少，大概有20%。

　　对未来房地产调控的增长，消费者一致认为调控还需要加大，觉得房地产政策将维持一年以上的受访者高达60%，持续到年底或者持续一年接近3成，只有11%的购房者觉得调控在这个状态下差不多了。在已经出台的各项调控政策对购房的影响上，我们做的调查显示33%的购房者觉得加息是对置业影响最大的政策，41%的消费者觉得是限购影响较大，认为首付提高对置业有影响的人占到1/4左右。

　　通过对开发企业潜在购房者的可以发现，尽管市场各方对于调控效果效果的评价不一，对下一阶段政策走向也有不同的判断，但是经历了近半年的市场调整期，悲观情绪逐步驱散，市场信心正在恢复之中。调查结果有力揭示了“金九”的市场回暖。

　　我们这份报告基本结论是，“二次新政”有可能再一次迫使已回暖市场重回调整期。但是刚才说过推动市场增长的力量没有发生根本转变，二次调控可能会让市场有一些小的转折，第四季度是“二次新政”的观察期，可能政府根据市场表现出台辅助政策、完善性的政策。对于市场走势，我们认为下一阶段可能会有小幅振荡为主，不太可能出现成交量急剧萎缩或房价快速下跌的局面。

　　【主持人】：谢谢骆总编。相信此时对房地产市场的发展和政策调控做一个如此深刻的总结，必然会有利于业界更清晰的认识和判断房地产市场的走向。

　　论坛现场

　　论坛第二部分：思想交锋环节

　　【王子鹏】：首先请上我们今天嘉宾上台17173，他们是：

　　北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝

　　高策顾问总经理车轮

　　我爱我家控股公司副总裁胡景晖

　　21世纪不动产中国区副总裁王皓

　　三河中和房地产开发有限公司副董事长谢文仁

　　资深投资人廖承军

　　资深投资人向小铁

　　我们阵容极其强大，为什么在一个环节邀请这么多嘉宾跟我们一起互动，不光是嘉宾之间的互动，还有与网友之间的互动，我们这次嘉宾包括专家学者，经理人、开发商、中介机构和我们投资者，如果我们有问题尽快通过我们微博的形式参与我们的活动。

　　我和在座的嘉宾当中和董藩教授的交往应该有很多年了，如果我们在论坛当中见到董藩很多人有一句话，曾经有一个机会摆在我面前没有去珍惜，为什么，因为董藩教授是一直房地产的看涨派，认为房地产的价格一直涨的，很多人错过了这个机会，董老师骗了我，很多人错过这个机会没有买房。我觉得在市场目前的形势下，董藩老师是不是继续看涨还是一个问题，社科院发布一个报告房地产将会下跌，第四季度可能下跌20%，我们现在房地产市场，北京商品房价格年内跌破万元以下，成交量下跌37.1%左右，这是10月份数据，这种情况下董老师你还持这种观点吗？

　　【董藩】：应该说可能会下跌，我们通常跟大家讲长期趋势，但是现在发生了特殊情况，我们改变了交易条件，过去的调控都不是改变交易条件，买第三套买不成，买第二套贷款条件也提高了等等加在一块对需求有极强的打压和控制的，在这种情况下没办法的，出门走路一般不会卡倒的，但是边上有一个人给你一棒子肯定会跌倒了，市场会发生一点振荡，但是大家要记住一点，底不是容易抄的。

　　【王子鹏】：除了限购令之外，只能买一套房子了。另外对开发商资金的限制，也是对房价提高有下行压力的，商品房预售资金监管制度的管理，这种制度很多开发商都很担心.以前买房子的钱开发商可以随意使用，现在这种资金监管使我们这个楼这个钱只能盖这个房子，这个锅盖只能盖到这个锅上校友录，这对开发商的资金起到艳丽的作用呢？杨乐渝先生您谈一下。

　　【杨乐渝】：开发商的资金监管这一块有几个地方在进行，但是我接触了各地经理人,也交换过意见，认为大型开发企业影响比较小，大型房地产开发企业融资渠道多元化。另外通过信托，通过租金资金这样的融资方式也是大型尤其上市的房地产开发企业比较强有力的支持。尤其通过上市，比如万科，它的基本上资金在上市公司里面从公众这一块融得资占了他主要的动力，这块影响相对比较小的。但是对于二三线城市中小房地产开发商实际上是有影响的，因为这一块预售款占到30、40%，对预售资金很依赖。扩大规模再去周转，这样影响比较大，盘子越小需要资金运营的效率越高，中小型开发商受到的金融支持在我们国家整个中小企业都是很薄弱的。

　　【王子鹏】：这个问题车轮先生怎么看待？

　　【车轮】：预售款的资金监管长期来说迟早要做的事，很多发达国家很要做的，长远来说不会对行业造成非常大的影响，从短期来说可能会影响一些。另外一点，从目前来看最终市场我们认为它不会有影响，但是对目前土地市场有影响，既然说到资金的使用被限制的话，让他获取土地的速度会有影响。

　　【王子鹏】：您认为有什么影响？

　　【董藩】：短期导致房价可能下跌一些，凡是现在在运作的项目大部分是预售，如果资金使用比较灵活，效力比较高，可以用很小的杠杆撬更大的投资。有一个撬动实力的项目，如果管得非常严，到最后资金没有使用，一个亿的资金造成四到五亿项目，这个时候房价就会被推升，供需现在还是严重失衡的。讲到人口增长和城市化的问题，我告诉大家对需求影响最大的根本不是这两个因素，是家庭的裂变和生活方式的改变。其实未来的需求，我认为仍然挡不住的，挡不住的情况下，努力扩大供应，只做供应价格降低影响非常大的。所以我不看好改革措施，除非改革措施并没有对资金的使用形成很大的伤害。

　　【王子鹏】：我们工作人员已经把很多网友的问题汇总上来了。网友2008天使提的问题是关于房地产中介的，国家的房产新政策对二手房屋的交易影响到底有多大？具体什么方面的影响？首先有请胡总回答一下。

　　【胡景晖】：二手房与08、09年相比反应更快一些校友录，新政以后，对比08、09年有一些比较大的回调，从一万八到一万，而现在很快回涨下去。这次这种调控不同的情况，是二手房先降价。三四月份有非常大的放量，5、6月份比较清淡，七八月开始回升，5月份跌破了2万块钱，但是我们讲929五项措施出台非常及时，如果9月29号没有五项措施，北京二手房又刷新了历史最高点，可以说这次宏观调控又失败了。从10月份情况来看，加息也好，价格往上调了4个点，主要原因是我们现在讲购房自住型购房为主，基本上马上要住，特别是年底需要结婚和需要改善的，更倾向现房，二手房基本上是现房。我们广大二手房业主降价的意愿不是很强，另外央行三年以后再加息，两天以后统计不又公布CPI创三个月以来新高，大家记得十一黄金周期间，菜板金条脱销了，实际的房价在过去十年基本上是两年半到一年翻一番，基本上翻了三番，这是实际状况，CPI绝对不是3.6，每天去菜市场买菜的阿姨最清楚。普通老百姓保值增值的需求最强烈，所以从这一点来看二手手相对来讲仍然有20万效益量。但是价格仍然要纠结一段时间，股市能够占住3000点或者推出更好理财投资方式，刚才董藩老师讲到房地产投资的经验，如果某些区域价值已经触顶了，也不排除会有一些低价房地产出来。整体来看，房价合理的应该高于CPI，低于人均可支配收入每年的涨幅，让老百姓能够分享到宏观经济成长的成果，让房价保持在合理的区间上。

　　【王子鹏】：我们听一听王浩先生对二手房的看法。

　　【王浩】：我认为从房价走势来讲，我比较赞成董教授的看法，有一些很简单的数据作为支撑，近几年房价的飙升关键是什么引起的？实际是由我们中国大陆过多的人民币引起的，这是非常简单的道理。比如说我给大家分享简单的数据，改革开放的时候，在整个中国流通人民币在70年代末将近1000亿，这个数字到了80年代末达到1万亿以上，90年代末，99年以后，这个数字已经过10万亿了，目前这个数字应该保守估计已经过一百万亿了，大家说这个财富哪儿来的。中国改革开放30年来，经济增速加快，中国是一个外向型能源出口，劳动密集型产业出口休戚相关的。中国有两类人口比较富www.focus.cn，一个是山西煤老板，一个是浙江人温州，山西煤老板出口稀缺资源，低价资源。浙江干什么？出口劳动密集型产业的集散地，这两类人富了，他们换了什么？换来了大量外汇的转入，大家知道日元、美元在中国不能用，就印出人民币来，人民币印出来去到哪儿来，能出口到国外呢？我们能去澳洲买房子吗？有多少客户，有多少老百姓能到澳大利亚买房，因为我们人民币流不出去。胡总说到国内其他金融投资工具减少了，这么多钱在国内唯一的出路只有买房，股市还有风险。我的观点是，只要在人民币这个问题没有解决之前，一种是利率的增值跟欧元或者美元达到一定的比例，人民币才会被世界货币基金组织所接受成为流通货币，流通到别的国家的时候。

　　从周期性来讲，当国家的调控政策不断出台以后，我们对房地产价格的判断预期，也许从一个平缓的上升曲线会逐步缩短曲线的空间类似进入一个小小的振荡上升，而且波动周期越来越缩短。回顾二手房，以北京二手房为例，现阶段很多的房价的飙涨不是一部分老百姓所能接受的，改革开放富起来一部分人，把钱作为避险工具买房子了，我认为哪些地块二手房成交量或者价格比较坚挺？很简单就是一些豪宅，一些稀缺市场，地段比较好的。由于受本身资金实力的影响，更多一些观望或者等待，相对它的房价可能会趋缓或者负增长，成交量也会呈现一定的回落。但是现象是短期的，随着市场供应量不断的紧缺，现在已经没有更多的预售收盘供销售的，城八区二手成交量至少有一个稳步的回升，我大致是这么一个看法。

　　【王子鹏】：谢谢王总！我们再来看我们网友的提问，网友“青菜小样”问置业在上兴好，还是望京好？

　　【廖承军】：买房来说，不是买哪里最好，实际上哪里最适合自己最合适，不一定望京还是在上兴。前两天也有人找我，有一位同事问我，我有一个同事在中关村买房，买多少，一万五一平米的房子。我建议他去通州买，通州现在二手房的价格可能平均在一万五左右，而且在通州长期规划当中五年之内有八条城铁线跨过通州，从通州到中关村上班不影响你的上班时间，而且会比现在八通线快的多。其次go2map，通州按照现在的规划程度来说是北京最新发展区域，这个区域今后的升值和保值空间是最大的，无论是从财富角度还是从自住需求角度来说，这块是最适合的。

　　【向小铁】：我不具体推荐买什么地区，我认为房价肯定会降，为什么会降呢？大量的保障房推出它会稀释高房价，由此而导致房价总体的平均水平的下降，房价还会下降。小型的开发商资金链出现问题，迫使他降房价，但是总体来讲北京房价仍然是平稳上升的。以前的暴涨是不会出现的，暴跌也是不可能。如果你想买房有一个机会的话，这个机会是什么？你要观察市场，你要腿勤、眼勤到处去看，到处去问，包括上网。这样你就会发现哪些地区，哪些房子它的价格变化出现了机会来了，在目前阶段政策不稳的情况下买房只要哪个楼盘它低于周边市场10%销售价格，你就会果断的出手，不要相信30%—50%。08年那么一个国际性的金融危机大家都没有预料到，大家都不知所措，包括美国政府，包括中国政府都是都不知所措，所以推动四万亿，七千万亿计划，用经济来拉动。我就是在08年在开发商降了35%的时候出手买了房。楼市怎么会涨，它的根本性的原因，大家都说供求关系的原因，这是一个原因，还有更重要的原因是错误的政策导致房价上涨。这一点，我们就不具体来说，我大概说这么多。

　　【王子鹏】：谢谢向先生，我们网友“北京北青园”问，这次房地产新政能让房价回落吗？对燕郊降价30%有什么看法？燕郊真的能总体下降30%吗？由谢总回答吧。

　　【谢文仁】：非常感谢主持人，包括各位听我口音比较怪，我先不讲价格问题，这个乱世涨黄金，在国内有